Dư thừa khách sạn, dân đầu tư bắt đầu sợ Đà Nẵng

Tại Đà Nẵng, chỉ số giá bán phòng trung bình hàng ngày giảm 13.2%, trong khi tỉ lệ lấp đầy tăng 4.2% so với cùng kỳ năm trước vào thời điểm tháng 8 năm 2019, dẫn tới chỉ số doanh thu trên phòng tổng cộng giảm 9.6% và thể hiện dấu hiệu thừa cung.

Trong khi, nguồn cung khách sạn trong tương lai, giai đoạn 2019-2021, dự kiến sẽ bổ sung khoảng 9.379 phòng vào nguồn cung hiện tại, trong đó 81,8% dự kiến sẽ nằm trong phân khúc cao và trung cấp. Tuy nhiên, khoảng 38% nguồn cung sắp tới sẽ được quản lí bởi các nhà vận hành khách sạn quốc tế.

Tại TP HCM, áp lực từ nguồn cung phòng khách sạn mới làm tỉ lệ lấp đầy giảm 4.8%. Tính đến tháng 9/2019, 1.114 phòng đã được thêm vào nguồn cung khách sạn, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 20.200 phòng. Đến cuối năm 2021, nguồn cung toàn thành phố dự kiến sẽ đạt 22,000 phòng, trong đó 55.4% sẽ nằm ở phân khúc cao cấp.

Đà Nẵng nguồn cung khách sạn tăng mạnh

Hà Nội có sự tăng trưởng 2.9% ở chỉ số giá bán phòng trên ngày (116 USD) và 8.4% ở chỉ số doanh thu phòng (94 USD). Tổng cộng có 1.008 phòng sẽ được thêm vào nguồn cung khách sạn Hà Nội vào quý 4 năm 2019, tăng tổng nguồn cung lên 18,699 phòng, với 97% nguồn cung mới nằm ở phân khúc trung và cao cấp. Đến năm 2021, Hà Nội sẽ có hơn 20,400 phòng, với 59,8% trong số đó nằm trong phân khúc cao cấp.

Tại Việt Nam, JLL ghi nhận thị trường khá sôi động trong năm 2019. Một số giao dịch thành công nổi bật trên thị trường trong năm này bao gồm khu nghỉ dưỡng Ho Tram Grand Strip đã được bán cho quỹ đầu tư Warburg Pincus.

Berjaya chuyển nhượng thành công 75% cổ phần của Công ty TPC Nghi Tam Village sở hữu khách sạn Intercontinental với trị giá hơn 53.4 triệu đô la Mỹ cho nhà đầu tư khách sạn trong nước là Công ty TNHH Phát triển du lịch khách sạn Hà Nội. Gần đây nhất, JLL cũng vừa tham gia tư vấn thành công một giao dịch khách sạn 5 sao khách tại thành phố Nha Trang tỉnh Khánh Hòa.

Theo quan sát của JLL, tại Việt Nam, trong khi phần lớn các nhà đầu tư trong nước quan tâm phát triển khách sạn và khu nghỉ dưỡng từ các quỹ đất trống, thì các nhà đầu tư nước ngoài lại quan tâm đến các tài sản khách sạn đang được vận hành với dòng tiền có sẵn.

“Trên thực tế, giá bán tài sản khách sạn tại Việt Nam hiện đang cao hơn so với mức vốn đầu tư dự trù của hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ các quốc gia có mức lãi suất vay nợ doanh nghiệp thấp từ 2% - 4% như Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kong và Singapore,” bà Võ Quốc Phương Trang, Giám đốc bộ phận tư vấn giao dịch khách sạn của JLL cho biết.

“tỉ suất lợi nhuận được ghi nhận sau các thương vụ thành công gần đây tại thị trường Việt Nam rơi vào khoảng 7% - 8%. Mức tỉ suất này hiện thấp hơn so với chi phí vay ở Việt Nam, đây cũng là lí do hầu hết các nhà đầu tư trong nước lại tập trung vào việc phát triển tài sản khách sạn từ các quỹ đất trống, với mong muốn thu được lợi nhuận cao hơn so với việc đầu tư vào các tài sản hiện hữu.”

Thị trường còn xuất hiện các chủ đầu tư trong nước có nhiều lợi thế, họ sẵn sàng theo đuổi các thương vụ có giá trị giao dịch lớn, mang lại sự cạnh tranh khá khốc liệt với các nhà đầu tư nước ngoài.

Theo bà Trang, Hà Nội và Hồ Chí Minh dự kiến sẽ tiếp tục là hai thành phố được các nhà đầu tư ưu ái hàng đầu, theo sát sau đó là hai thành phố ven biển nổi tiếng là Đà Nẵng và Nha Trang vì dòng tiền từ việc khai thác khách sạn tại các trung tâm kinh tế sẽ mang lại hiệu suất cao hơn và ổn định hơn so với các khu nghỉ dưỡng và khách sạn ven biển.