Giá bán căn hộ tại TP HCM sẽ ra sao trong thời gian tới?

Nhu cầu tăng nhưng nguồn cung khan hiếm 

TP HCM là một trong những thành phố lớn của cả nước với dân số đông, mật độ cao. Theo UBND TP HCM, trong thời kì 10 năm, từ năm 2009-2019, tốc độ tăng dân số bình quân của thành phố là 2,15%/năm. Bình quân một năm thành phố tăng khoảng 170.000 người, gần bằng dân số của một quận có quy mô nhỏ ở thành phố.

Tại Hội nghị lấy ý kiến các bộ ngành góp ý cho đề án tăng tỉ lệ điều tiết ngân sách cho TP HCM diễn ra ngày 30/7, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM Trần Hoàng Ngân, cho biết cứ 5 năm dân số thành phố tăng khoảng 1 triệu người, hiện nay dân số khoảng 9 triệu người (trong đó đã có 17/19 quận có mật độ dân số ở mức mất an toàn), kẹt xe ngày càng nghiêm trọng, ngập nước ngày càng tăng, ô nhiễm không khí, nước sông ngày tăng, nhà ở thiếu, diện tích nhà bình quân đầu người thấp hơn diện tích cả nước. 

Việc gia tăng dân số cũng đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở tại TP HCM tăng. Trong khi đó quỹ đất ngày càng hạn hẹp. Việc xây dựng các dự án nhà ở cao tầng cũng là giải pháp được nhiều chủ đầu tư lựa chọn khi đầu tư vào bất động sản ở thành phố này. Thế nhưng, việc đầu tư xây dựng cũng không hề dễ khi phụ thuộc vào thủ tục pháp lí và ảnh hưởng tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19.

Theo báo cáo của JLL, nguồn cung căn hộ tại TP HCM được chào bán trong Quí II/2020 cao gần gấp đôi so với Quí I/2020 với 3,820 căn. Tuy nhiên, lượng cung này chỉ bằng một phần ba so với mức trung bình hàng quý trong giai đoạn bùng nổ 2017-2018, vì những lo ngại về pháp lí. JLL ghi nhận những điểm sáng trong quí với một số dự án tại Quận 9 và Quận 2 đã có được giấy phép, và các sự kiện bán hàng đã sôi động trở lại khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt tại Việt Nam.

JLL cũng đưa ra dự báo, sẽ có khoảng 15.000-20.000 căn hộ được chào bán trong sáu tháng cuối năm, nâng tổng nguồn cung cả năm 2020 lên 20.000-25.000 căn. Tuy nhiên, ngay cả khi thị trường đạt được lượng cung tối đa như dự báo, con số này vẫn thấp hơn so với tổng nguồn cung trung bình trong giai đoạn 2017-2019 khi có ít nhất 30.000 căn mở bán mỗi năm, vì các vấn đề pháp lí và sự không chắc chắn về kinh tế vẫn đang tiếp diễn.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, nguồn cung dự án nhà ở giảm mạnh trong ba năm gần đây. Cụ thể, số lượng dự án năm 2018 giảm 6,2%; năm 2019 giảm 85,1% so với năm 2017. Riêng 6 tháng đầu năm 2020, giảm 30,7% so với 6 tháng đầu năm 2017. 

Trong 20 dự án được giải quyết trong 6 tháng đầu năm 2020, thì chỉ có 9 dự án mới và 11 dự án cũ được điều chỉnh về qui mô hoặc chỉ tiêu qui hoạch. 

Có thể thấy, giá bán căn hộ tại TP HCM sẽ tiếp đà tăng trong bối cảnh thị trường khan hiếm về nguồn cung trong khi nhu cầu ở ngày càng cao.

Giá bán căn hộ tại TP HCM tiếp đà leo thang

Trong báo cáo Quí II/2020 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, thị trường bất động sản trong quý này đang dần hồi phục. Cụ thể, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019.

Tại TP HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với Quí I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%).

Theo Savills Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, mặc dù tác động của Covid-19 được dự báo sẽ còn kéo dài đến cuối năm 2020, nhưng thị trường BĐS sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo.  

Theo ông Khương, UBND TP HCM đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ cho 63 dự án BĐS, cùng một loạt các chính sách, chỉ thị ưu đãi dành cho nhóm doanh nghiệp chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch Covid-19. Tuy còn nhiều khó khăn nhưng nhìn từ bức tranh toàn cảnh, BĐS Việt Nam vẫn là một thị trường có nhiều lợi thế, và thu hút được nhiều nhà đầu tư.

Theo thống kê của JLL, dưới tác động của Covid-19, nhiều chủ đầu tư đã có những ưu đãi như gia hạn lịch thanh toán cho khách. Tuy nhiên, do nguồn cung khan hiếm và nhu cầu lành mạnh từ thị trường, phần lớn các dự án đều ghi nhận mức giá tăng nhẹ từ 1-3% so với quý trước.

Bên cạnh đó, sự ra mắt của phân khu Galleria trong giai đoạn 1 của dự án hạng sang Metropoles Thủ Thiêm tại Quận 2, và việc tăng giá tại những dự án đang được bàn giao như One Verandah, Giai Việt Central Premium... đã cùng nhau nâng giá trung bình toàn thị trường đạt 2.582 USD mỗi m2 trong hai quý năm 2020, tăng 27,5% theo năm và 5,3% theo quý.

Theo chuyên trang Batdongsan.com.vn, vào thời điểm Quí I/2017, giá bán trung bình căn hộ tại khu Đông tầm 29 triệu đồng/m2. Đến Quí IV/2018, giá bán sơ cấp khu vực tăng lên mức 38 triệu đồng/m2 và cuối Quí IV/2019 đã cận mức 41 triệu đồng/m2. Bình quân giá bán căn hộ tại khu Đông đã tăng gần 45% chỉ sau 3 năm.

Báo cáo thị trường tháng 7/2020 của Batdongsan.com.vn cho thấy, sức hút của dòng sản phẩm này không giảm thể hiện ở việc giá bán trong tháng 7 liên tục tăng gần 0,6% so với tháng trước và gần 7,5% so với cùng kì năm trước. 

Do tình trạng thiếu hụt nguồn cung, báo cáo mới đây của Công ty CP chứng khoán SSI cũng đưa ra dự báo giá BĐS TP HCM sẽ tăng 7-10% trong năm 2020. Sang năm 2021, giá tăng tiếp ở mức từ 5-7%.

Theo nhận định của chuyên gia và các báo cáo, thống kê từ các đơn vị về bất động sản trên cho thấy, xu hướng giá bán căn hộ sẽ tăng dù thị trường chịu ảnh hưởng từ hiện trạng kinh tế, dịch Covid-19.