Có nên chờ bất động sản 'chạm đáy' mới 'xuống tiền'?

Thị trường BĐS "đóng băng" giao dịch nhưng nhu cầu luôn có

Kể từ khi dịch Covid-19 xuất hiện, nền kinh tế đã chịu tác động lớn và bất động sản cũng không ngoại lệ khi bị ảnh hưởng trực tiếp. Theo thống kê của nhiều sàn bất động sản, từ đầu tháng 2 đến cuối tháng 5, thị trường bất động sản gần như "đóng băng", giao dịch sụt giảm trên các loại hình bất động sản. Nguyên nhân khiến hàng loạt dự án không thể triển khai được vì vướng mắc thủ tục hành chính, vướng mắc pháp lí khiến nguồn cung đất nền, căn hộ trở nên khan hiếm, người mua ít sự lựa chọn. Không chỉ vậy, khi dịch Covid-19 bùng phát khiến giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh. 

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, quí I/2020 nguồn cung mới và lượng tiêu thụ thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay; khoảng 800/1.000 sàn giao dịch trên cả nước đã tạm ngưng hoạt động; hàng loạt môi giới bất động sản mất việc. 

Tới gần cuối quí II/2020, việc nguồn cung sụt giảm có nhiều nguyên nhân, không chỉ do Covid-19 mà còn xuất phát từ các năm trước bởi nhiều quy định pháp luật chồng chéo. Về giá cả, do cung giảm nhưng nhu cầu cũng giảm nên giá không có biến động nhiều. Trong khi đó, giao dịch đang có giảm sút do cầu giảm.

Kể từ khi Việt Nam không ghi nhận ca nhiễm mới nào, thị trường bất động sản cũng đã có nhiều tín hiệu phồi hồi. Theo HoREA, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định, từ tháng 5, tỉ lệ dự án đưa ra thị trường tăng lên khoảng gần 6 lần, tỷ lệ tiêu thụ được trong tháng 5 so với tháng 4 tăng lên đến 15 lần. Điều đó cho thấy khả năng phục hồi của thị trường bất động sản là rất cao nếu được tháo gỡ thêm các khó khăn về chính sách.

Tuy nhiên, vào cuối tháng 6, khi đợt dịch Covid-19 thứ 2 xuất hiện tại một số tỉnh thành như Đà Nẵng, Quảng Nam, Hà Nội, Hải Dương... thị trường bất động sản một lần nữa lại rơi vào trạng thái trầm lắng. Ở thời điểm này, nhiều người đang có tâm lí chờ giá bất động sản “chạm đáy” rồi mới quyết định “xuống tiền”.

Việc này có thể thấy thị trường giao dịch bất động sản phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh và các chính sách. Khi tình hình dịch được kiểm soát, thị trường bất động sản cũng nhanh chóng phục hồi vì nhu cầu luôn có.

Dù vậy, không thể phủ nhận nhiều loại hình bất động sản chịu tác động lớn từ dịch Covid-19 và thủ tục pháp lí như thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ, nhà phố và bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch.

Theo báo cáo của CBRE, tại các trung tâm thương mại, lưu lượng khách đến mua sắm bắt đầu giảm từ tháng 2 và đến cuối tháng 3 đã giảm xấp xỉ 80% tại các dự án. Đến cuối quí I/2020, giá thuê tầng trệt và tầng một khu vực trung tâm giảm 11,4% và giá thuê tại khu ngoài trung tâm giảm 15,9% so với quí trước đó. Mức sụt giảm này sẽ cao hơn cho các vị trí ở tầng trên.

Hiện trạng tại các thành phố lớn có bất động sản cho thuê mặt bằng bán lẻ, nhà phố đóng cửa và rao bán, tìm khách thuê vẫn diễn ra, tuy nhiên, thường chỉ nằm tại các khu phố tập chung kinh doanh phục vụ khách nước ngoài. 

Mặc dù việc giảm giá đối với bất động sản cho thuê mặt bằng bán lẻ, nhà phố cũng diễn ra nhưng sẽ không quá sâu bởi thực tế nhu cầu kinh doanh luôn có. Nếu việc mở cửa du lịch khi tình hình dịch được kiểm soát, khách nước ngoài trở lại thì loại hình bất động sản này cũng được dự đoán nhanh chóng hồi phục.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch cũng nhanh chóng phục hồi khi được gỡ vướng về thủ tục pháp lí và có khách du lịch trở lại.

Giá BĐS khó giảm sâu khi quĩ đất không tăng

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị đình trệ các dự án vì dịch bệnh, gặp khó khăn trong vấn đề nguồn cung và chi phí đầu vào bất động sản tăng, cho nên việc mong chờ giá bất động sản giảm giá sâu nữa là khó khả thi.

Tại thị trường Hà Nội, Đà Nẵng, TP HCM, các dự án chung cư giá tầm thấp từ khoảng dưới 25 triệu đồng/m2 ngày càng ít, thay vào đó, các chủ đầu tư hướng tới phân khúc tầm trung và cao cấp. 

Trên các sàn bất động sản, người mua khó có thể tìm được căn hộ có giá phân khúc thấp nếu ở các khu vực quận ven trung tâm. Ngay cả các dự án nhà ở xã hội được mở bán trong năm cũng chỉ được đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu người cần nhà ở tại các thành phố lớn thì luôn cao.

Theo báo VietnamNet, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, lí giải các nhà đầu tư dự án bất động sản Việt Nam thích đầu tư vào phân khúc hạng sang vì việc tiếp cận đất đai khó, nên đầu tư sao cho mật độ vốn đầu tư trên một mét vuông đất càng cao càng có lợi. Ngoài ra, một dự án đầu tư có vốn đầu tư lớn luôn có lợi nhuận kì vọng cao hơn.

Các quĩ đất tại các thành phố ngày càng thu hẹp, trong khi đó việc thắt chặt quản lí xây dựng cũng khiến các nhà đầu tư cân nhắc việc chọn phân khúc bất động sản để đầu tư.

Trong một báo cáo mới đây của Savills Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills nhận định, hiện quĩ đất dành cho nhà ở thương mại giá rẻ trong nội đô TP HCM và Hà Nội đang là bài toán rất khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Ngoài ra, biên lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển nhà giá rẻ hiện nay khá "mỏng". Điều này giải thích cho việc phân khúc nhà thương mại giá rẻ không có nhiều khiến các nhà đầu tư không có mặn mà. Không chỉ vậy, những tồn tại trong vấn đề pháp lí, phê duyệt chính sách từ lúc chấp thuận chủ trương, nghị quyết của Bộ Xây dựng, tới việc thống nhất của các ban ngành liên quan, cho đến khi ra được giấy phép xây dựng và quyết định khởi công của dự án còn nặng về thủ tục, mất quá nhiều thời gian.

Trong báo cáo quí II/2020 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, thị trường bất động sản trong quí này đang dần hồi phục. Cụ thể, giá bán nhà ở trên thị trường không có xu hướng giảm mà vẫn tăng so với cuối năm 2019. Tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% so với quí I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá giảm khoảng 0,27%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,51%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,77%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,01% so với quí I/2020;

Tại TP HCM, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% so với quí I/2020 (trong đó đối với phân khúc căn hộ cao cấp giá tăng khoảng 0,04%, căn hộ trung cấp giá tăng khoảng 0,64%, căn hộ bình dân giá tăng khoảng 0,94%). Đối với nhà ở riêng lẻ giá tăng khoảng 0,15% so với quí I/2020.

Đối với bất động sản công nghiệp, mặc dù đại dịch Covid-19 gây ra những khó khăn tạm thời cho các doanh nghiệp, tuy nhiên bất động sản công nghiệp nói chung vẫn thu hút khách thuê, giá thuê bất động sản công nghiệp tăng khoảng 9% so với cùng kì năm trước.

Có thể thấy, dù ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường bất động sản có trầm lắng về giao dịch nhưng nhìn chung vẫn không có dấu hiệu giảm giá. Thêm vào đó, các chuyên gia trên cho rằng dịch Covid-19 có ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế, tình trạng suy thoái ngày càng đáng lo ngại thì bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư - giữ tiền kèm sinh lời an toàn cho khách hàng.