Giá căn hộ tầm trung tại Thủ Đức chạm ngưỡng cao cấp

"Năm 2020 là một năm mà hai thị trường trọng điểm TP HCM và Hà Nội giảm mạnh về nguồn cung nhà ở. Trong đó, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP HCM giảm 60% và kéo theo lượng giao dịch bình quân cũng giảm.

Tuy nhiên, nếu gộp thông kê ở cả thị trường Bình Dương sẽ cho một bức tranh toàn vẹn hơn", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam tại Hội thảo Bắt mạch dòng tiền vào Bất động sản 2021 diễn ra sáng ngày 18/12.

Theo đại diện CBRE, TP HCM có nhiều yếu tố tác động, dẫn đến giảm nguồn cung như dự án vướng pháp lý không thể triển khai được hoặc dự án đầy đủ pháp lý, có thể triển khai thì lại rơi vào đợt dịch Covid-19 nên không thể mở bán.

Nếu như ở quý III/2019, nguồn cung tại TP HCM chạm đỉnh ba năm gần nhất thì đến quý III năm nay, thị trường giảm mạnh gần 70%.

Trong quý III vừa qua, TP HCM chỉ có 4 dự án chào bán mới với tổng số 3.964 căn hộ, toàn bộ đều ở khu Đông: The River (101 căn, 5.400 USD/m2); St Moritz (258 căn, 2.663 USD/m2), The Origami Vinhomes Grand Park (3.502 căn, 2.225 USD/m2) và Precia (103 căn, 2.144 USD/m2).

Trong bối cảnh này, những thị trường thay thế đã xuất hiện. Thị trường Bình Dương đang hoạt động rất mạnh ở phân khúc tầm trung và phân khúc này chính là vùng thị trường thay thế khi TP HCM rất ít sản phẩm ở phân khúc này trong suốt thời gian dài.

Hầu hết căn hộ tại Bình Dương được chào bán dao động 1.200 - 1.500 USD/m2 và mức giá này đã tăng hơn 20% so với năm trước. Mặc khác, đại diện CBRE chỉ ra sự dịch chuyển rất lớn khi khách hàng từ TP HCM đổ bộ sang thị trường Bình Dương tìm kiếm và mua sản phẩm tăng cao.

"Điều này cho thấy nhu cầu trên thị trường vẫn còn rất cao, đặc biệt ở những phân khúc tầm trung và bình dân.

Số lượng căn hộ chào bán giảm nên tất yếu số lượng căn hộ chào bán thành công cũng giảm. Xét theo bình diện chung, giao dịch trên thị trường giảm bởi nguồn cung chứ không xuất phát từ nhu cầu giảm.

Khi những thị trường trọng điểm ở phía Nam như TP HCM không có nhiều phân khúc này thì họ sẽ tìm kiếm ở những thị trường lân cận", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chia sẻ.

Thiết lập mặt bằng giá mới ở TP Thủ Đức

Xét về phân khúc sản phẩm, 65% căn hộ được chào bán ra thị trường TP HCM trong quý III vừa qua thuộc phân khúc cao cấp. Trong khi đó, Hà Nội có 70% căn hộ thuộc phân khúc tầm trung và chưa xuất hiện nhóm sản phẩm hạng sang.

Ông Kiệt đánh giá, "nói về bậc sản phẩm, căn hộ hạng sang, cao cấp tiệm cận hạng sang ở TP HCM phát triển rất mạnh, còn Hà Nội vẫn chưa. Song, dự báo trong thời gian tới, có thể ở Hà Nội sẽ xuất hiện những dự án thuộc phân khúc hạng sang.

Đây là một sự khác biệt trong thời gian khá dài, mặc dù cùng phân khúc sản phẩm nhưng mặt bằng giá ở Hà Nội luôn thấp hơn TP HCM một bậc giá".

Thống kê về giá ở tất cả các phân khúc tại TP HCM của CBRE cho thấy, thị trường chưa có dấu hiệu giảm giá, ngay cả trong bối cảnh năm 2020 là năm được đánh giá rất khó khăn. Đặc biệt ở phân khúc hạng sang, nếu so sánh với năm 2019 thì giá đã tăng gần 20%.

Theo chia sẻ của ông Kiệt, một số dự án, một số khu vực nếu trước đây được xét là phân khúc tầm trung thì nay mức giá ở khu vực đó đã đạt ở tầm cao cấp, điển hình như khu vực quận 9.

"Trước đây, khách hàng chủ yếu tìm mua căn hộ giá rẻ, tầm trung ở quận 9. Còn hiện nay, các dự án chào bán mới đều đã vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy có sự chuyển biến về giá ở từng khu vực.

Sắp tới đây, khi thông tin TP Thủ Đức đang được triển khai mạnh, các dự án triển khai ở khu vực này có thể xác lập một mặt bằng giá mới, xuất hiện những dự án cao cấp, hạng sang mà thậm chí trước đây chúng ta chưa bao giờ nghĩ sẽ xuất hiện", ông Kiệt nhận định.

Đối với thị trường Hà Nội, đại diện CBRE nhận định nhịp tăng giá sẽ nhẹ nhàng hơn vì chưa xuất hiện phân khúc hạng sang, tức những sản phẩm có mức giá chào bán trên 4.000 USD/m2, hoặc nếu có cũng rất ít.

BĐS ở hai thành phố lớn sẽ phát triển về phía Đông

Ông Kiệt nhận định, việc khu Đông thu hút các chủ đầu tư đến phát triển thực chất là xu hướng của vài năm trở lại đây khi khu vực này có nhiều dự án hạ tầng, thông tin mới về quy hoạch, đặc biệt thông tin phê duyệt TP Thủ Đức cũng là yếu tố thay đổi nhu cầu của thị trường và làm tăng sức hấp dẫn cho thị trường này.

Song, mặc dù khu Đông là khu vực trọng điểm của TP HCM nhưng số lượng dự án mới đã giảm rất nhiều so với những năm trước đây.

So sánh với thị trường Hà Nội, hạ tầng cũng là yếu tố kích thích thị trường khi hầu hết các dự án xuất hiện ở quý II, III và thậm chí quý IV đều tập trung quanh tuyến Vành đai số 3.

Riêng trong quý III vừa rồi, Hà Nội có 14 dự án chào bán mới với hơn 3.500 căn hộ: Ecopark Sky Oasis, Imperia Smart City, Bea Sky, AQH Riverside, Binh Minh Garden, Geleximco Southern Star, Rose Town, Phuong Dong Green Park, Athena Complex Phap Van, Tecco Garden, BID Residence, Terra An Hung, Hanhomes Blue Star và Mipec City View. Trong khi đó, TP HCM chỉ có 4 dự án.

Tiếp tục có sự đối nghịch ở hai thị trường lớn này khi xét ở phân khúc nhà phố, biệt thự. Giai đoạn 2017 - 2018, TP HCM có nhiều dự án loại hình này nhưng đến năm 2019 rất ít và năm 2020 lại xuất hiện.

Một số chủ đầu tư như Tập đoàn Vingroup -  CTCP (Mã: VIC) triển khai khu đô thị lớn ở quận 9, trong đó có nhiều sản phẩm nhà phố, biệt thự, shophouse. Điều này làm nguồn cung trên thị trường tăng mạnh và kéo theo lượng khách hàng lớn.

Còn ở Hà Nội hoàn toàn ngược lại. Những năm trước đây, các khu đô thị dọc theo tuyến cao tốc Hà Nội - Hải Phòng được mở bán rất nhiều, quy mô từ vài chục đến vài trăm ha.

Đến năm 2020, gần như Hà Nội không còn xuất hiện những loại hình này. Lượng căn hộ chào bán thành công cao hơn lượng căn hộ chào bán mới cho thấy khách hàng sẵn sàng tìm đến những dự án trước đây.

Theo dự báo của CBRE giai đoạn 2020 - 2025, khu Đông vẫn là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm tại TP HCM, đặc biệt là căn hộ cao cấp và hạng sang.

Đến năm 2025, nguồn cung của khu vực này dự báo khoảng 200.000 căn hộ, chiếm 44% tổng nguồn cung của thị trường. Các yếu tố về hạ tầng, quy hoạch khu Đông chiếm lợi thế rất lớn.

Trong khi đó, nếu như trước đây các dự án ở Hà Nội tập trung ở khu vực phía Tây thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông bởi hàng loạt dự án hạ tầng kết nối sông Hồng đang được triển khai. Dự kiến đến năm 2025, nguồn cung của khu vực phía Đông Hà Nội khoảng 25.000 căn.