Góp ý về quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản trả lời công văn số 741/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Nghị định quy định và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2023, trên cơ sở ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội,

Theo đó, về quản lý, sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam, VCCI cho biết, theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở 2023, Điều 5 Dự thảo, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi tòa chung cư (không quá 30% tổng số căn hộ có mục đích để ở của mỗi đơn nguyên, mỗi khối nhà trong trường hợp tòa nhà chung cư có nhiều đơn nguyên hoặc nhiều khối nhà). Như vậy, đối với tòa nhà chung cư, chủ đầu tư sẽ biết được số lượng căn hộ được phép bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Việc bán căn hộ chung cư cho các đối tượng này giữa các tòa nhà chung cư trong phạm vi địa phương không ảnh hưởng đến nhau.

Đối với nhà ở riêng lẻ, tổng số lượng sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài của các dự án trong khu vực (10.000 dân) có sự ảnh hưởng đến nhau, vì chịu sự khống chế không được vượt quá 250 căn, nếu các dự án đã bán đủ 250 căn rồi, các dự án sau trong khu vực không được phép bán, tặng cho nhà ở riêng lẻ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài nữa. Vì vậy, cần có thông tin chung để có thể kiểm soát tổng số lượng nhà ở riêng lẻ bán trong một khu vực.

Tại Khoản 2 Điều 7 Dự thảo quy định trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở phải kiểm tra thông tin trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án nhà ở hoặc đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh cung cấp thông tin để xác định số lượng nhà ở được bán, cho thuê mua. Sau khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo ngay thông tin trong ngày về địa chỉ nhà ở đã bán, cho thuê mua, đã tặng cho đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Sở.

VCCI cho rằng, quy định này chỉ áp dụng phù hợp đối với việc bán, cho thuê mua, tặng cho nhà ở riêng lẻ, khi chủ đầu tư cần cung cấp thông tin về các giao dịch cho cơ quan nhà nước, cần kiểm tra số lượng giao dịch đã thực hiện trên địa bàn, khu vực để đảm bảo không vượt quá 250 tổng số lượng căn hộ được phép bán, cho thuê mua, tặng cho. Đối với việc bán căn hộ chung cư, thủ tục kiểm tra thông tin trước khi ký hợp đồng giao dịch là không cần thiết, vì chủ đầu tư đã xác định được số lượng căn hộ được phép bán trong mỗi tòa chung cư của mình và số lượng căn chung cư được bán trong khu vực không bị khống chế về tổng số lượng.

Để đảm bảo sự phù hợp và giảm thủ tục cho nhà đầu tư, Ban soạn thảo quy định điểm a, b khoản 2 Điều 7 Dự thảo áp dụng đối với các giao dịch nhà ở riêng lẻ. Đối với giao dịch nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo về tổng số căn hộ chung cư đã bán cho tổ chức, cá nhân nước ngoài theo định kỳ thay vì phải thông báo ngay thông tin trong ngày sau khi ký hợp đồng.

Góp ý về việc chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở, VCCI cho hay, Khoản 2 Điều 16 Dự thảo quy định các hình thức lựa chọn chủ đầu dự án xây dựng nhà ở gồm: đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu; chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở.

VCCI cho rằng, quy định trên còn thiếu trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất không thành hoặc chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng điều kiện mời quan tâm trong trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư (Điều 250 Luật Đất đai 2024). Để đảm bảo tính thống nhất, Ban soạn thảo nên bổ sung trường hợp trên vào khoản 2 Điều 16 dự thảo.

Đối với đầu tư nhà ở trong dự án khu đô thị hoặc dự án hỗn hợp có nhà ở thương mại theo VCCI, dự án khu đô thị hoặc dự án hỗn hợp có nhà ở thương mại được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được phân kỳ dự án hoặc có các dự án thành phần khác nhau nên hồ sơ có thể khác nhau.

Vì vậy, việc đầu tư nhà ở trong dự án khu đô thị hoặc dự án hỗn hợp có nhà ở thương mại trong nhiều trường hợp không thực hiện theo đúng các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng như quy định tại dự thảo. Do đó, Ban soạn thảo cân nhắc quy định việc đầu tư nhà ở trong dự án khu đô thị hoặc dự án hỗn hợp có nhà ở thương mại được thực hiện theo tiến độ phân kỳ đầu tư hoặc dự án thành phần đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Về việc thực hiện các thủ tục liên quan khác trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, Khoản 2 Điều 18 Dự thảo quy định, sau khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 17 của Nghị định này, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để hoàn thành việc giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án để được giao đất thực địa theo quy định của pháp luật đất đai. Quy định này được hiểu, hoạt động giải phóng mặt bằng sẽ thực hiện sau khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, áp dụng cho trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều này là chưa phù hợp với pháp luật đất đai. Bởi, theo Khoản 2 Điều 125 Luật Đất đai 2024 quy định, điều kiện để tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất là “đất đã được thu hồi và hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc không phải bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; trong khu vực dự án có hạ tầng giao thông đã được kết nối”.

Do đó, Ban soạn thảo điều chỉnh lại quy định này theo hướng phân tách các trường hợp đất đã được thu hồi giải phóng mặt bằng và đất chưa giải phóng mặt bằng và quy định các bước phải thực hiện tiếp theo trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư đối với mỗi trường hợp.