HoREA: Dự thảo nghị định về thuê đất, sử dụng đất còn bất cập

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có ý kiến về Dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. 

Theo đó, để bảo đảm tính đồng bộ của chính sách và tránh xảy ra tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, định hướng thu hút đầu tư trong nước, HoREA đề nghị sửa đổi quy định về miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư và chia thành 2 đoạn rõ ràng.

Cụ thể, miễn tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian sử dụng đất thuê hoặc trong thời gian xây dựng cơ bản hoặc sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định. 

Giảm tiền thuê đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất không phải nộp một số tiền cụ thể tính bằng tỷ lệ % trên số tiền thuê đất theo quy định. 

Về lý do đề xuất, HoREA cho rằng, dự thảo chưa quy định chi tiết đầy đủ nội dung Luật Đất đai 2024 đã nêu. Khoản 14 Điều 38 dự thảo sẽ có 3 trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có thể xảy ra.

Trường hợp 1 là sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư. Trường hợp 2 là sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh tại địa bàn ưu đãi đầu tư. Trường hợp 3 là sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư.   

Ngoài vấn đề trên, HoREA còn đề nghị bổ sung quy định về miễn tiền thuê đất đối với dự án thuộc lĩnh vực và địa bàn ưu đãi đầu tư.

Cụ thể theo hướng, sử dụng đất thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghệ cao theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. 

Sử dụng đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất. Việc miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo từng dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc trong khu kinh tế, khu công nghệ cao theo quy định. 

Danh mục địa bàn được hưởng ưu đãi tiền thuê đất áp dụng đối với địa bàn có địa giới hành chính cụ thể hoặc vùng liên huyện theo quy định. 

Về lý do đề xuất, theo đơn vị, dự thảo chỉ còn quy định 1 trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư được miễn tiền thuê đất.

Do đó, đã thu hẹp đáng kể các trường hợp được miễn tiền thuê đất so với các quy định hiện hành về chính sách ưu đãi đầu tư, trong đó có chính sách miễn tiền sử dụng đất.

Với quy định tại dự thảo, các nhà đầu tư, trong đó có những nhà đầu tư nước ngoài là “sếu đầu đàn” đầu tư vào các dự án sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư tại các khu kinh tế, khu công nghệ cao (như Khu công nghệ cao TP HCM, Khu công nghệ cao Hòa Lạc) sẽ không còn được hưởng chính sách miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất do các địa phương này không thuộc địa bàn ưu đãi đầu tư.

Dự thảo không còn quy định chính sách miễn tiền sử dụng đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản.

Vậy nên HoREA cho rằng, dự thảo chưa kế thừa chính sách ưu đãi đầu tư hiện hành, làm vô hiệu hóa chính sách ưu đãi đầu tư đặc biệt đã được quy định. Từ đây, có thể tác động tiêu cực đến chính sách thu hút đầu tư, làm giảm sức hấp dẫn, độ tin cậy, tính ổn định về chính sách và môi trường đầu tư của nước ta dưới mắt các nhà đầu tư nước ngoài.  

Hiệp hội đề nghị Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền cần đặc biệt quan tâm xem xét trước khi ban hành Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để xây dựng khung chính sách ưu đãi đầu tư vượt trội, có tính cạnh tranh cao. Qua đó, vừa bảo đảm lợi ích quốc gia, vừa bảo đảm lợi ích của các nhà đầu tư, nhất là trong tình hình cạnh tranh quyết liệt giữa các nước nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI.