'Khủng hoảng pháp lý' với BĐS có thời hạn như condotel, officetel

Trong 5 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã đón nhận một làn sóng mới của bất động sản có thời hạn, điển hình là loại hình office-tel, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại... với tốc độ tăng trưởng cao. Các loại hình này thường có thời hạn sở hữu trong 50-70 năm.

Tuy nhiên hàng lang pháp lý về quyền và thời gian sở hữu đối với các loại hình này vẫn còn đang còn nhiều điểm chưa rõ ràng, khiến người đầu tư băn khoăn về quyền lợi của mình cũng như việc tài sản của mình trong tương lai sẽ được xử lý như thế nào.

Trao đổi về vấn đề này, trong hội thảo với chủ đề "Xu thế sở hữu bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam" diễn ra sáng 16/8, các chuyên gia, luật sư về bất động sản và luật bất động sản đã chỉ ra nhiều điểm còn vướng mắc.

Ai là người thực sự sở hữu?

Nói về thái độ của khách đầu tư, ông Nguyễn Hữu Quang, Phó Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Netland, cho biết tâm lý chung của người Việt vẫn còn khá e dè đối với các sản phẩm bất động sản có thời hạn.

Một trong những lý do lớn nhất khiến khách hàng còn ngần ngại là pháp lý chưa rõ ràng. Họ cân nhắc sau thời hạn đó, chủ sở hữu có được gia hạn thêm hay không, nếu có thì thủ tục như thế nào, cần đóng phí thêm là bao nhiêu…

Tất cả những điều này pháp luật đều chưa quy định, ông Quang nói. Ngoài ra, hình thức sở hữu các loại hình này vẫn chưa được thể hiện trong văn bản luật pháp nào.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng những giấy tờ hiện tại để công nhận quyền sở hữu của người mua là chưa đủ để đảm bảo quyền lợi của họ. Ảnh: BizLIVE.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cũng nhận định khi mua các sản phẩm bất động sản có thời hạn như condotel hay officetel, người mua sẽ có một hợp đồng mua bán, tuy nhiên để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu thì những giấy tờ đó là chưa đủ.

"Nếu condotel là sự thỏa thuận giữa người mua và chủ dự án thì tất cả những thứ người mua có được chỉ là một tờ giấy chứng nhận cùng với các quy định trong văn bản đó, chứ không phải quyền sở hữu tài sản trên đất như luật pháp quy định," ông Hiển giải thích.

Đồng tình với những điểm chưa rõ ràng về quyền sở hữu, ông Trần Minh Hoàng - Phó tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - cũng nhận định: "Mặc dù vẫn nói thời hạn sở hữu là 50 năm nhưng không có luật quy định rõ họ sẽ được nhà nước cấp một cuốn sổ công nhận quyền sở hữu trong 50 năm hay là một hợp đồng với chủ đầu tư kéo dài 50 năm".

Ông Hoàng cho rằng đây là một điểm rất quan trọng đối với người đầu tư bởi nếu sổ do nhà nước cấp, người mua sẽ được nhà nước bảo hộ quyền lợi của mình. Trong khi đó, ông cho biết đến nay vẫn chưa có một loại giấy tờ hay sổ gì để công nhận quyền sở hữu của người mua condotel, officetel đối với tài sản của mình.

Chủ đầu tư không còn cam kết lợi nhuận

Theo đánh giá của CBRE Việt Nam, một trong những lý do khiến người mua bắt đầu quan tâm đến các loại hình bất động sản sở hữu có thời hạn là do số lượng bất động sản sở hữu lâu dài như chung cư, nhà đất không còn đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường.

Ở Đà Nẵng, một số nhà đầu tư đã không thực hiện được những cam kết này dẫn đến sự mất niềm tin vào thị trường. Ảnh: Lê Hiếu.

Đối với condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, thời hạn sở hữu theo quy định hiện hành đang là 50 năm, có giá sơ cấp giao động từ 1.000-5.000 USD/m với lợi nhuận đầu tư 7-9%. Trong khi đó, loại hình officetel ở Việt Nam có thời hạn sở hữu 43-50 năm, giá sơ cấp từ 1.100-2.600 USD/m2 với lợi nhuận đầu tư 8-10%.

Theo ông Quang, người đầu tư rất quan tâm đến khả năng sinh lời và những cam kết của chủ đầu tư. Tuy nhiên, ông Quang chỉ ra ở thị trường như Đà Nẵng và Nha Trang, một số nhà đầu tư đã không thực hiện được những cam kết này dẫn đến sự mất niềm tin vào thị trường.

Nói về tình trạng này, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam, thông tin thêm: "Một số dự án vẫn đang có cuộc đua về cam kết lợi nhuận vào thời điểm cuối năm 2018 nhưng số lượng các chủ đầu tư cam kết kết lợi nhuận đã giảm so với giai đoạn 2016-2017".

Ông Hoàng cho biết một dự án condotel ở Bình Thuận đang đưa ra cho khách hàng 2 lựa chọn "có cam kết" và "không cam kết" với hai mức giá bán khác nhau.

Ngân hàng khó thẩm định giá trị

Giải thích về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, cho biết khi mua các sản phẩm này, người đầu tư đã tính toán theo một công thức nhất định với khoản lãi suất mà chủ đầu tư cam kết.

Tuy nhiên, mức thuế áp dụng trong tương lai có thể thay đổi làm ảnh hưởng đến bài toán đầu tư. Ngoài ra, chưa có một khung pháp luật rõ ràng về loại hình bất động sản có thời hạn kiến chủ đầu tư không dám đưa ra cam kết đầu tư.

Hệ thống khung pháp lý chưa ổn định đang làm ảnh hưởng đến người đầu tư, đặc biệt là về quyền thế chấp tài sản. Ảnh: Hoàng Hà.

Theo Luật sư Trần Tấn Tài, Giám đốc Công ty Luật City, hệ thống khung pháp lý chưa ổn định đang làm ảnh hưởng đến người đầu tư, đặc biệt là về quyền thế chấp tài sản. Hệ thống ngân hàng vẫn còn đang khá e ngại trong việc thẩm định giá trị của các loại hình bất động sản này.

Phân tích kỹ hơn, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng mỗi sản phẩm đều có các giá trị của nó. Một khi ngân hàng đã quyết định cho chủ đầu tư vay thì họ đã có sự thẩm định về giá trị tài sản. Tuy nhiên, nếu không có sự tham gia của ngân hàng thì giá trị sử dụng và lợi ích kinh doanh của các sản phẩm này sẽ bị giảm.

Theo ông Hiển, khi loại hình condotel và officetel chứng minh được các giá trị cộng thêm so với các căn hộ sở hữu lâu dài thì ngân hàng sẽ thẩm định và quyết định đồng hành với các nhà đầu tư.