Lần đầu tiên 'luật hóa' việc điều tiết thị trường bất động sản

Bộ Xây dựng dự kiến thể chế hóa 4 nhóm chính sách mà Chính phủ trình Quốc hội trong 11 chương của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với 99 điều. Đây là thông tin được ghi nhận tại hội thảo lấy ý kiến góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng tổ chức chiều ngày 23/9, tại Hà Nội với sự tham gia của cơ quan quản lý các địa phương, chuyên gia, hiệp hội nghề nghiệp và doanh nghiệp.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, so với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành ít vướng mắc hơn. Do đó, lần sửa đổi này chủ yếu là làm rõ hơn một số nội dung liên đến sàn giao dịch bất động sàn, quy định giao dịch sản phẩm qua sàn, các loại hình bất động sản mới... Đáng chú ý là điểm mới về điều tiết để thị trường bất động sản phát triển ổn định lạnh mạnh.

Thời gian qua, có những thời điểm thị trường bất động sản tăng trưởng như “nóng” hồi năm đầu năm 2021 với cơn sốt cục bộ tại nhiều địa phương hoặc tình trạng trầm lắng vào năm 2011... Những lúc đó, thực tế đòi hỏi Nhà nước phải có chính sách, công cụ điều tiết để giúp thị trường phát triển bền vững. Các chính sách này bao gồm điều tiết từ công cụ như thuế, tín dụng, đất đai, tài chính... hoặc thu hút đầu tư.

Đây cũng chính là những nhóm chính sách mới được đề xuất tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này - Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh chia sẻ. Hiện quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản cũng là một trong những nhóm chính sách thu hút dự quan tâm; trong đó có việc làm rõ trách nhiệm quyền hạn của các địa phương.  

Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được sửa đổi trên tinh thần giải quyết được bất cập từ thực tiễn gây kìm hãm sự phát triển kinh tế - xã hội; loại bỏ chồng chéo trong thực thi pháp luật, thủ tục hành chính; phân cấp phân quyền cho các địa phương...

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Bùi Xuân Dũng, phạm vi và các loại bất động sản đưa vào kinh doanh trong Dự thảo Luật đã bổ sung, làm rõ về các loại hình nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai; công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai bao gồm các công trình dân dụng theo pháp luật về xây dựng, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...

Ngoài ra, nhà ở, công trình xây dựng được xác định là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Đối với quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh thì phải là quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật.

Về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, ông Dũng cho biết, dự thảo Luật đã sửa đổi, bổ sung việc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nhất định. Cụ thể là phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp)...; có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và không trong thời gian đang bị cấm, đình chỉ, tạm đình chỉ hoạt động theo quy định pháp luật hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong thời gian thực hiện thủ tục phá sản, giải thể tổ chức.

Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn, công nhận, giao làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định của pháp luật thì phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên - dự thảo Luật sửa đổi nêu rõ...

Liên quan đến các loại hình nhà, ông Hoàng Văn Cường - Ủy viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách Quốc hội cho rằng cần lưu ý về loại hình nhà ở hình thành trong tương lai. Cần xem lại có nên quy định thừa nhận loại nhà này không vì nó mới là công trình trên giấy tờ chứ chưa phải nhà ở.

Do đó, quá trình giao dịch, quản lý, đăng ký... không thể giống nhà ở đã hình thành. Hiện giao dịch trên thị trường bị tranh chấp thường rơi vào loại hình nhà ở này với những biến động bất thường. Nhiều nước trên thế giới cũng không sử dụng khái niệm này nên khu làm luật cũng cần xem xét lại, tránh làm khó trong khâu quản lý - ông Cường phân tích.

Dưới góc nhìn của doanh nghiệp, ông Phạm Thanh Hưng - Phó chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cũng thừa nhận, sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai hay khiến thị trường “nóng”. Bởi vậy, biện pháp được dự thảo Luật sửa đổi đưa ra là bắt buộc phải giao dịch qua sàn là rất cần thiết.

Ông Hưng phân tích, đây sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có sổ đỏ nên cần được kiểm chứng qua các sàn giao dịch nhằm đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người giao dịch mua - bán. Sản phẩm này nhiều khi chỉ đóng theo tiến độ có vài chục phần trăm là có thể giao dịch, chuyển nhượng qua nhiều vòng. Do đó, kiểm soát giao dịch qua sàn sẽ rất tốt.

Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm của dư luận là cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Theo ông Hưng, hoạt động môi giới cần phải chứng chỉ nhưng cần phân biệt môi giới và đại lý bán hàng. Môi giới có thể là cá nhân hoặc tổ chức, có tư cách pháp nhân.

Hiện có nhiều người đang tham gia bán hàng kiểu đại lý thì kinh nghiệm “non”, chỉ thông qua hình thức rao vặt, chào bán qua internet nên cần phải xem xét về thẩm quyền ký chốt giao dịch. Ông Hưng đề xuất, chỉ môi giới có thẻ hành nghề mới đủ tư cách được thẩm định, ký xác nhận giao dịch.

Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Chí Thanh đồng tình với quan điểm mua nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc qua sàn nhưng khuyến nghị cần nghiên cứu kỹ thêm về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản. Đặc biệt, ông Thanh phản ánh, hiện dự thảo đưa ra điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản rất chi tiết, cụ thể nhưng lại để thời hạn chỉ có 2 năm là không hợp lý. Điều này tạo áp lực cho người làm nghề vì học và thi chứng chỉ này nghiêm túc và khó.

“Kinh nghiệm tại nhiều nước họ không quy định thời hạn cho chứng chỉ này, miễn là trong qúa trình hành nghề, hoạt động không xảy ra sai phạm. Có như vậy mới tạo điều kiện cho người hành nghề môi giới yên tâm với nghề” - ông Thanh phân tích.

Hiện Bộ Xây dựng vẫn tiếp thu ý kiến đóng góp và tiếp tục chỉnh sửa, hoàn thiện dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, làm cơ sở triển khai các nội dung và công việc tiếp theo trong quá trình xây dựng luật này.