Luật Đất đai 2024: Đẩy nhanh hiệu lực vẫn đảm bảo chất lượng văn bản hướng dẫn thực thi

Đi kèm với đề xuất này, các cơ quan chuyên trách của Chính phủ đang gấp rút hoàn thành dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành luật.

Mặc dù Luật Đất đai 2024 đang được cả xã hội mong đợi nhưng với tiến độ thời gian khá "gấp" khiến nhiều chuyên gia lo lắng và bày tỏ mong muốn việc ban hành hệ thống văn bản hướng dẫn thực thi vẫn phải đảm bảo chất lượng.

TS. Trần Quốc Toản, nguyên Phó Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ nhận xét, Luật Đất đai được thông qua là bước tiến lớn giúp hoàn thiện chính sách về đất đai. Đây là vấn đề rộng lớn, tác động tới toàn bộ nền kinh tế nên việc xây dựng hành lang pháp luật rất quan trọng để thực hiện chính sách đất đai một cách hiệu quả.

Đất đai trở thành hàng hoá, tham gia vào quan hệ thị trường dưới nhiều góc độ như mở hạn điền, tạo không gian cho bất động sản phát triển, phát triển chính sách liên quan tới nhà ở xã hội… Tuy nhiên, để "hàng hoá" này có thể phát huy được hiệu quả thì các chính sách cần được thể chế một cách cụ thể. Đặc biệt, các văn bản dưới Luật cũng nên tính tới việc dự báo được các tính huống phát sinh.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cũng ghi nhận, Luật Đất đai 2024 có nhiều điểm mới tạo cơ hội và hỗ trợ cho cả các chủ đầu tư bất động sản và người sử dụng đất về mặt pháp lý. Những điểm mới này bao gồm việc cấp phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm; mở rộng cơ hội cho vay thế chấp; cung cấp cơ chế xử lý các vấn đề đất đai liên doanh và người sử dụng đất góp vốn vào dự án khi dự án ngừng hoạt động hoặc doanh nghiệp phá sản; đưa ra cơ chế và thủ tục giải phóng mặt bằng...

"Điển hình nhất là Luật Đất đai 2013 không cho phép chuyển nhượng đất thuê trả tiền hàng năm, nhưng trong Luật Đất đai 2024 đã có cơ chế cho phép chuyển nhượng. Đây là nội dung đột phá và được nhiều nhà đầu tư quan tâm bởi có nhiều hướng xử lý tốt các vướng mắc tồn tại kéo dài", Luật sư Hà phân tích.

Dưới góc nhìn của luật sư, ông Nguyễn Thanh Hà cho rằng, từ thực tiễn tranh chấp pháp lý đã xảy ra nhiều vấn đề liên quan việc sử dụng đất đai cho mục đích công cộng và khi phán quyết đưa ra thường gây bất lợi cho người dân. Bởi vậy, Luật sư Hà mong muốn các văn bản pháp lý đất đai sẽ giải thích rõ khái niệm "thế nào là mục đích công cộng" trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án để người dân thấy rằng quyền lợi của họ được đảm bảo.

Đặc biệt, Luật sư Hà cũng khuyến nghị Nhà nước nên dành thời gian nghiên cứu kỹ Luật Đất đai trước khi áp dụng, do Chính phủ đang đẩy nhanh tiến độ áp dụng luật từ ngày 1/7/2024. Với tiến độ thời gian gấp như hiện nay thì yêu cầu về chất lượng của các văn bản hướng dẫn liên quan càng phải được chú trọng đảm bảo.

Dưới một góc nhìn khác, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhận định, hiện đang có quá nhiều kỳ vọng về Luật Đất đai 2024 và xung đột giữa các chủ thể là không thể tránh khỏi khi lợi ích của mỗi chủ thể khác nhau. Người dân thì muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thị trường trong khi doanh nghiệp bất động sản lại muốn tiếp cận đất đai thông qua cơ chế thu hồi đất, đấu thầu đất.

"Đối với Luật Đất đai 2024, rất khó để làm hài lòng tất cả các chủ thể mà chỉ có thể tương đối hài hòa, cân bằng các mối quan hệ giữa Nhà nước – doanh nghiệp – người dân và khó có thể làm hoàn hảo hơn được nữa. Dù Luật tạo cơ hội cho các doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhưng cơ hội luôn gắn liền với thách thức và không có chuyện chỉ hưởng quyền lợi mà không có nghĩa vụ", chuyên gia này nhận xét.

Hiện nay, cơ chế thu hồi đất là một trong những nội dung được nhiều người quan tâm, từ chính quyền địa phương, doanh nghiệp cho tới cả người dân. Việc duy trì cơ chế này là điều tất yếu trong bối cảnh hạ tầng vẫn còn nhiều yếu kém. Nhưng có 2 vấn đề được các chuyên gia khuyến nghị không thể tách bạch khi thực hiện đó là phát triển kinh tế, ổn định xã hội và lợi ích của người dân.

Liên quan đến nội dung này, chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh chỉ rõ, trong Luật Đất đai 2024 cần làm rõ về việc bồi thường thỏa đáng cho người dân, giá đất phải tuân theo nguyên tắc thị trường. Chính phủ cần hỗ trợ cho người dân một cách thực chất thay vì hình thức và phải có sự chủ động từ sớm, từ xa, từ trước khi thu hồi đất. Nếu làm được những điều này, việc thu hồi đất sẽ trở nên thực chất, quan hệ đất đai mới trở nên lành mạnh.

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng đáp ứng được những mong muốn của các tầng lớp dân cư, phù hợp Hiến pháp, luật pháp, giúp giải quyết được vướng mắc trong thực tiễn. Từ đó, hướng đến việc làm cho đất đai trở thành nguồn lực thực sự trong phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt, Luật sẽ khai thông những ách tắc trên thị trường bất động sản, biến những cơ hội đã tồn tại trở nên khả thi hơn.