Luật mới sẽ tác động ra sao đến giá bất động sản?

Tại sự kiện công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024, Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của batdongsan.com.vn đã chỉ ra những tác động của các luật mới đối với thị trường bất động sản.

Cụ thể, điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm/lần. Chính phủ quy định UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất (trước đây phải tham khảo khung giá đất), thể hiện việc trao quyền và trách nhiệm xuống địa phương. Điều này nhằm định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn. 

Chương XI Luật Đất đai 2024 cũng quy định bỏ phương pháp chiết trừ, quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất, giúp nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất. 

Ngoài ra, Điều 138 Luật Đất đai 2024 về bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này. 

Giá đất tăng kéo theo giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp cũng tăng theo. Trong đó, giá bất động sản sơ cấp tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng và 3 bộ Luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư. 

"Có rất nhiều điều kiện mà chủ đầu tư phải tuân thủ, dẫn đến chi phí ra dự án cao hơn”, ông Long nhận định.

Giá sơ cấp dự án tăng, dẫn đến tất yếu giá thứ cấp ở xung quanh tăng theo, kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác, đặc biệt là phân khúc đất nền.

“Thời gian tới hoạt động phân lô bán nền bị siết chặt tại 105 thành phố, thị xã. Khi đó, đất nền ở các khu vực này, đặc biệt những lô có diện tích nhỏ sẽ nhận được sự quan tâm lớn. Khi cung bị giới hạn, siết lại và cầu vẫn tăng thì giá tăng là tất yếu”, ông Lê Bảo Long cho biết. 

Người tiêu dùng bất động sản được hưởng lợi

Cũng theo ông Lê Bảo Long, những quy định, chính sách ưu đãi và hỗ trợ mới sẽ giúp cho nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến cải thiện. 

“Luật mới về Nhà ở xã hội bổ sung thêm hai hình thức phát triển nhà ở xã hội bao gồm vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài và nguồn tài chính công đoàn cho người lao động thuê nhà ở xã hội. Chủ đầu tư được dành ≤ 20% diện tích hạ tầng để kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận và được miễn tiền sử dụng/thuê đất, không phải thực hiện thủ tục xác định giá và đề nghị miễn”, ông Long cho biết.

Ngoài ra, chuyên gia của Batdongsan.com.vn dự báo chất lượng các dự án bất động sản sẽ được cải thiện nhờ nhiều quy định chặt chẽ hơn về quy chuẩn bàn giao, tiến độ,… 

Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ đầu tư phải có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án, không được ủy quyền/giao cho bên hợp tác khác ký hợp đồng, chỉ được chuyển nhượng đất sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật , phải đảm bảo theo tiến độ các phân kỳ đã đăng ký.

Ông Lê Bảo Long cho rằng người tiêu dùng bất động sản nhìn chung hưởng lợi từ những thay đổi về luật. Hai đối tượng được hưởng lợi nhiều nhất là người Việt Nam ở nước ngoài và người thuộc diện tái định cư/được bồi thường. 

Những thay đổi trong Luật tạo khung pháp lý chính thống và nhiều chính sách linh hoạt hơn, quy định Người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (trước đây chỉ cho thuê, ủy quyền quản lý nhà không sử dụng). Điều này sẽ mở rộng hơn cơ hội thu hút nguồn vốn từ nước ngoài vào thị trường bất động sản. 

Người thuộc đối tượng tái định cư/bồi thường cũng được đảm bảo quyền lợi trong nhiều trường hợp. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được tạo điều kiện cho có việc làm, có thu nhập, ổn định đời sống, sản xuất. Luật Đất đai 2024 cũng quy định khu tái định cư phải hoàn thiện các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đảm bảo đời sống cho dân cư. 

Đối với các hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi bị thu hồi đất, trong trường hợp không đủ điều kiện nhận đất ở, nhưng không thể bố trí nơi ở khác vẫn được bồi thường đất ở. Đối tượng bị thu hồi đất phi nông nghiệp (không phải đất ở) cũng được bồi thường đất linh hoạt hơn so với trước đây.