Đất nền có dấu hiệu 'rã băng'

Báo cáo quý I do Batdongsan.com.vn vừa công bố cho biết, thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Nhìn lại 2 quý cuối năm 2023, mức độ quan tâm đến đất nền đạt 44% lực cầu ở thời kỳ sốt nóng 2021. Sang quý I/2024, chỉ số này đã tăng lên mức 48%. 

Ở phía bắc, sau khi Luật Đất đai được thông qua, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, nhu cầu tìm mua tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức với mức tăng 1,7 - 2 lần so với quý I/2023. Còn ở một số tỉnh lân cận như Hải Phòng, Hưng Yên,... tiếp tục đi ngang.

Ở phía nam, mức độ quan tâm đất nền đã ngừng đà giảm. So với quý I/2023, hiện lực cầu đất nền tại quận 9, quận 12, Thủ Đức, Hóc Môn tăng 13% - 25%, song vẫn cần thêm thời gian để dần hình thành đà hồi phục hình chữ U. Còn các tỉnh xung quanh thì chưa có quá nhiều dấu hiệu rõ ràng. 

Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý I so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3%, còn miền Bắc tăng 25% và miền Trung tăng 4%. 

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá: “Đất nền đã cho thấy sức hấp dẫn của kênh đầu tư vua quay trở lại. Khác với thời điểm năm 2021 khi thị trường đi lên theo hình chữ V, giai đoạn này phân khúc đất nền sẽ đi lên theo hình chữ U.

Xét theo giá tiền, phân khúc đất nền dưới 2 tỷ đang được quan tâm nhiều nhất, có dấu hiệu đi lên rõ ràng nhất. Từ cuối năm 2023 cho đến đầu năm nay, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều nhóm đầu tư cá mập đi săn đất nền số lượng lớn. Khi nhu cầu tăng rõ ràng hơn thì giá sẽ tăng. 

Sự hồi phục của phân khúc đất nền được thúc đẩy bởi 3 động lực. Thứ nhất là tính chu kỳ của thị trường đất nền. Thông thường, tháng 3 (sau Tết âm lịch)​ và tháng 9 hàng năm sẽ là những thời điểm nhu cầu tìm kiếm đất nền gia tăng. 

Thứ hai là giá đất nền đã có sự điều chỉnh ở một số khu vực khiến nhà đầu tư cân nhắc đến việc tham gia thị trường. Nhiều tỉnh phía nam như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Lâm Đồng, Đồng Nai chứng kiến mặt bằng giá rao bán đất nền hiện tại giảm từ 12 - 19% so với đầu năm 2023. 

Thứ ba là làn sóng đón đầu thay đổi của 3 bộ Luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025. Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là điểm nóng, với việc Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua, có hơn 105 đô thị loại II, loại III bị hạn chế phân lô bán nền. Dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau 2025. 

Trong khi đó, nhu cầu về đất nền khó đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ đi lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này và bắt đầu tìm kiếm đất nền trước khi luật mới áp dụng”.   

Dự báo về tác động của chính sách đến phân khúc này trong tương lai, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định những thay đổi về luật có thể thúc đẩy đà tăng giá khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.  

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất và yêu cầu bảng giá đất cập nhật hàng năm (thay vì 5 năm/lần như trước đây), Chính phủ quy định việc xác định bảng giá đất do UBND tỉnh (so với trước là phải tham khảo khung giá đất) giúp định giá đất sát với tình hình thực tế của địa phương hơn.

Bên cạnh đó, Luật mới bỏ phương pháp chiết trừ và quy định chi tiết các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất cũng nâng cao mức độ chính xác trong định giá đất. Ngoài ra, việc bổ sung các điều kiện chi tiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp cũng mang đến cơ hội thanh khoản và tăng giá tốt hơn cho những sản phẩm đất nền thuộc diện này. 

"Nếu giá đất tăng, giá bất động sản sơ cấp cũng sẽ tăng. Lý do bởi chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo và 3 bộ luật yêu cầu chặt chẽ hơn với chủ đầu tư về điều kiện kinh doanh, tỷ trọng vốn và thủ tục bố trí tái định cư", ông Long nói. 

Hết thời lướt sóng đất nền

Dưới góc nhìn của ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group khuyến nghị người mua cần lưu ý 3 điều nếu có ý định đầu tư vào phân khúc đất nền trong giai đoạn này. 

Thứ nhất, thị trường hiện đã qua đi qua thời kỳ có thể đầu tư lướt sóng kiếm lời như những chu kỳ trước. Chu kỳ này sẽ ưu tiên những khoản đầu tư trung và dài hạn, nhà đầu tư phải có chiến lược bài bản mới có thể đảm bảo lợi nhuận như kỳ vọng.

Thứ hai, khi đã xác định sẽ đầu tư trung và dài hạn (kéo dài 3 - 5 năm hoặc dài hơn), nhà đầu tư cần có sự cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng về việc sử dụng đòn bẩy tài chính và dòng tiền trả nợ. Nếu vay ngân hàng thì tỷ lệ vay nên ở mức tối đa 50%, số tiền trả lãi định kỳ cũng chỉ nên chiếm tối đa 50% thu nhập hàng tháng là an toàn và hợp lý. Nếu hệ số đòn bẩy cao cùng tỷ lệ tiền trả nợ hàng tháng vượt quá 50% thu nhập thì nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những rủi ro khó lường. 

Thứ ba, thị trường bất động sản đang có tín hiệu hồi phục và sự hồi phục này được dẫn dắt bởi dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Với đất nền, giao dịch sẽ tập trung ở những nơi đông dân cư, đẩy đủ tiện ích và tránh xa những sản phẩm mang tính chất đầu cơ. Nhà đầu tư nên hướng tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực để giảm thiểu rủi ro.

"Từ đầu năm nay, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực. Tôi cho rằng trễ nhất cuối năm nay, đà hồi phục của bất động sản sẽ được hiện diện một cách thực sự rõ nét", vị chuyên gia dự báo.