Chung cư đến mốc niên hạn không phải hết giá trị

Ban Chấp hành Trung ương mới đây đã ban hành Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, thay thế cho Nghị quyết 18 năm 2022. 

Chính sách định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là chung cư. Trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản. Chủ sở hữu căn hộ được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn. 

Đặt quyền của chủ sở hữu căn hộ bên cạnh nghĩa vụ

Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm quan trọng nhất của định hướng mới là đất xây dựng nhà ở thương mại để bán vẫn được giao ổn định, lâu dài. Nội dung được điều chỉnh không phải là quyền sử dụng đất mà là thời hạn sử dụng căn hộ, được xác định theo niên hạn công trình, gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà.  

Đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Trong khi quyền sử dụng đất có thể được xác lập ổn định, lâu dài thì mọi công trình xây dựng đều có vòng đời nhất định, chịu tác động của thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác cũng như công tác vận hành, bảo trì.

Theo VARS IRE, việc xác định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình phản ánh đúng đặc tính kỹ thuật của tài sản, thay vì mặc nhiên coi công trình có giá trị sử dụng vĩnh viễn.  

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, theo Nghị quyết 21, chủ sở hữu căn hộ vẫn được sử dụng đất ổn định, lâu dài và sở hữu công trình không thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế chỉ là một khái niệm danh nghĩa. Nếu hết thời hạn sử dụng mà nhà chung cư vẫn bảo đảm chất lượng thì vẫn được tiếp tục sử dụng, chứ không có chuyện bị cưỡng chế phá dỡ hoặc người dân phải đóng thêm tiền.

Điểm thay đổi của Nghị quyết 21 là theo hướng tích cực, đã đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ.

Cụ thể, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế theo hướng quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu (Nhà nước phải bố trí vốn ngân sách để kiểm định chất lượng nhà chung cư, một số trường hợp phải xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn đầu tư công, khi xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được tái định cư tại chỗ với căn hộ có diện tích lớn hơn…).

Theo ông Đỉnh, Nghị quyết 21 đã tiếp thu và làm rõ theo hướng "chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư…”, tức là đã quàng trách nhiệm đóng góp về tài chính với chủ sở hữu. Như vậy, Luật Nhà ở sửa đổi phải làm rõ là nếu xây dựng lại chung cư thì người dân phải tự bỏ tiền. 

Đề xuất 3 hướng xử lý khi chung cư hết niên hạn

Trao đổi với người viết, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn cũng nhận định đây là bước đi phù hợp với xu hướng quản lý đô thị hiện đại. 

Lý do bởi trên thực tế, tất cả các công trình đều có một tuổi thọ kỹ thuật nhất định (chịu tác động bởi thời gian, chất lượng thi công, điều kiện khai thác, công tác vận hành…) và cần được kiểm tra định kỳ để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.  

Theo chuyên gia, kể cả có quy định cụ thể thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình hay không, thì bản chất sản phẩm chung cư vẫn không có gì thay đổi, vẫn là tài sản có giá trị nhất định. 

Không phải cứ đến mốc thời gian hết niên hạn là chung cư sẽ hết giá trị. Nhìn từ góc độ tổng quát, giá trị chung cư còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như vị trí khu đất nơi thực hiện công trình, thời gian đã đưa vào vận hành, khả năng tái thiết của dự án và tiềm năng tiếp tục khai thác sau khi hết niên hạn, chính sách bồi thường, tái định cư cho các hộ dân trong tương lai…

Ông Tuấn cho rằng, việc quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn xây dựng công trình có thể sẽ đem lại một số tác động nhất định đến tâm lý của các chủ thể trên thị trường bất động sản. 

Cụ thể, người mua sẽ có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng công trình cũng như niên hạn còn lại. Giả sử lúc mua thì niên hạn là năm, sau 20 năm chủ nhà muốn bán lại, lúc này niên hạn chỉ còn 30 năm, giá trị căn hộ có thể bị giảm bớt phần nào. Do đó, họ sẽ ưu tiên những công trình có chất lượng thi công tốt, có thời gian sử dụng dài hơn. 

Người mua cũng sẽ có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến năng lực của chủ đầu tư, xem trong tương lai doanh nghiệp có đủ khả năng tiếp tục cải tạo khi dự án hết niên hạn hay không. 

Trong khi đó, chủ đầu tư sẽ phải nghiên cứu, tìm cách triển khai thi công để xây dựng nên các dự án chất lượng hơn, có thể được kiểm định với thời hạn sử dụng lâu hơn. Đơn cử như công trình có niên hạn 70 năm thì giá bán cũng sẽ khác với 50 năm hay 30 năm. 

“Các bên đều quan tâm đến lợi ích của mình trong tương lai, xu hướng và tâm lý thị trường không tránh khỏi việc bị ảnh hưởng phần nào. Tuy nhiên, chung cư vẫn nên được nhìn nhận theo đúng bản chất của sản phẩm, đó là tập trung vào đáp ứng nhu cầu ở hoặc khai thác dòng tiền”, ông Tuấn nói.    

Có thể thấy, đây là hướng đi cần thiết cho thị trường bất động sản, giúp tháo gỡ vướng mắc bấy lâu nay cho rất nhiều dự án chung cư cũ đã bị xuống cấp. Song, vấn đề là cần có cơ chế cụ thể, chi tiết cho chủ sở hữu căn hộ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư khi công trình hết thời hạn sử dụng. 

Theo lãnh đạo Batdongsan.com.vn, một trong những điều mà cả người mua lẫn chủ đầu tư đều quan tâm, lo lắng lúc này là hướng xử lý trong tương lai. 

Về mặt kỹ thuật, kể cả có Nghị quyết 21 hay không thì đến một thời điểm nhất định khi hết tuổi thọ xây dựng, công trình nào cũng cần được khảo sát và đánh giá về tình trạng xuống cấp, tránh gây nguy hiểm cho người sử dụng. 

Tuy nhiên, giá trị chung cư gồm hai cấu phần là giá trị công trình và quyền sử dụng đất. Theo thời gian, phần công trình có thể xuống cấp, nhưng giá trị đất tại những khu vực có vị trí đẹp, hạ tầng phát triển thì vẫn có thể tăng lên. 

Chuyên gia lấy ví dụ cách đây 20 năm, chủ đầu tư có thể mua một miếng đất ở Thủ Thiêm (TP HCM) với giá khoảng 30 triệu/m2 - con số rất lớn ở thời điểm bấy giờ, sau đó xây chung cư lên và bán.

Sau 20 năm, họ tiến hành đập bỏ toàn bộ công trình. Với vị trí đắc địa ở Thủ Thiêm ngày nay, mặc dù toàn bộ công trình trên đất đã bị mất hết, nhưng riêng miếng đất có thể được đấu giá lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng là chuyện bình thường. Lúc này, vị trí và hạ tầng là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị chung cư tại đây.    

Ông Đinh Minh Tuấn đề xuất một số hướng xử lý khi công trình hết niên hạn như sau. Thứ nhất, cần thực hiện công tác kiểm định chất lượng. Nếu công trình không còn khả năng xây dựng được nữa thì phải định giá lại toàn bộ sản phẩm và miếng đất để có phương án xây mới. 

Trong phương án xây mới phải có quyền ưu tiên dành cho các hộ ở đó. Chẳng hạn công trình sau 50 năm có giá 200 triệu/m2, nhưng định giá riêng miếng đất chiếm khoảng 30% thì người dân chỉ cần đóng thêm 70%, đồng thời họ có quyền chuyển nhượng cho người khác.

Thứ hai, cần có phương án đền bù thẳng bằng tiền. Có thể thực hiện theo hướng lấy khoản tiền từ định giá đất (30% trong ví dụ trên) chia đều theo từng mét vuông, từng căn hộ có sở hữu trên toàn bộ miếng đất để đền bù trở lại. 

Thứ ba, với trường hợp người dân không đủ khả năng tài chính tham gia xây dựng mới chung cư, thì cần được bố trí nhà ở tái định cư.

Nhìn chung, chuyên gia kiến nghị phải có đầy đủ phương án ưu tiên dành cho những người dân sở hữu căn hộ tại công trình. Tuy nhiên, cần lưu ý không phải tất cả các trường hợp đều phải đóng thêm quá nhiều tiền hoặc giá trị chung cư bị giảm đáng kể sau khi hết niên hạn. Lý do bởi có với dự án sở hữu vị trí đẹp, khu vực xung quanh có hạ tầng phát triển, thì định giá khu đất trong tương lai hoàn toàn có thể ở mức cao hơn ban đầu.