Không thể đồng nhất ‘tuổi thọ nhà chung cư’ với ‘quyền sở hữu nhà chung cư’

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây đã được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tại các phiên bản dự thảo trước đây Bộ Xây dựng nêu nhiều phương án, tuy nhiên tại dự thảo lần này Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn.

Chính phủ cho biết, luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn. Cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Kể từ khi lấy ý kiến góp ý, quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều. 

​​Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), các quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng”, “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ” tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). 

HoREA nhấn mạnh, không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư” (tuổi thọ nhà chung cư) với “quyền sở hữu nhà chung cư” vì đây là hai phạm trù hoàn toàn khác nhau.

​​Cụ thể, Điều 158 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định "quyền sở hữu tài sản bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt theo quy định của luật" và khoản 2 Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định "quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ”. Đây là quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, trong đó có “quyền sở hữu nhà chung cư”.

Khoản 2 Điều 160 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng quy định chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được trái với quy định của luật, gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác…

Trong khi đó, về “thời hạn sử dụng (tuổi thọ công trình) nhà chung cư”, nội dung này đã được quy định trong Luật Xây dựng 2014. Theo đó, khoản 3 Điều 5 quy định "cấp công trình được xác định theo thời hạn sử dụng", "cấp công trình gồm cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp IV và các cấp khác theo quy định của Chính phủ”. Khoản 5 Điều 126 quy định “Chính phủ quy định chi tiết về đánh giá định kỳ về an toàn của công trình xây dựng trong quá trình sử dụng và trách nhiệm công bố công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng”.

Nghị định số 06/2021/NĐ-CP cũng quy định “thời hạn sử dụng công trình xây dựng”, trong đó có “công trình nhà chung cư” tại khoản 15, khoản 16 Điều 2 như sau: “thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình (tuổi thọ thiết kế); thời hạn sử dụng thực tế của công trình (tuổi thọ thực tế)”. Điều 40 quy định “xử lý đối với công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho khai thác để sử dụng. Điều 41 quy định “xử lý đối với công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế”.

Thông tư số 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định “tuổi thọ nhà chung cư” là công trình cấp đặc biệt, cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm; cấp II có niên hạn sử dụng từ 50 - 100 năm; cấp III có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm; cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán đảm bảo tuổi thọ thiết kế tối thiểu 50 năm và trên thực tế thì đa số nhà chung cư được dựng mới trong hơn 15 năm qua chủ yếu là công trình cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm. 

HoREA nhận định các quy định về “thời hạn sử dụng (tuổi thọ công trình) nhà chung cư” thuộc phạm trù kỹ thuật xây dựng, hoàn toàn khác biệt với phạm trù “quyền sở hữu tài sản”.

Đồng tình với quan điểm trên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng việc quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa phù hợp với Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về nhà ở của công dân, quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), theo Cổng TTĐT Quốc hội.

Bên cạnh đó, quy định này gây ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà chung cư bởi tâm tư, nguyện vọng của đa số người dân muốn tài sản đã thuộc sở hữu của mình sẽ vĩnh viễn, không giới hạn về thời gian. 

Thực tế, nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn, người dân có thể sẽ mong muốn quay lại mua đất xây nhà để sở hữu lâu dài. Qua đó, ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà chung cư của Chính phủ hiện nay, đặc biệt là nhà ở xã hội.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga chỉ ra, mục đích ban đầu đưa ra việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn để hạn nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng, tuy nhiên, thực tế trong trường hợp nhà chung cư hết thời hạn hoặc bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người dân đang sử dụng nhà chung cư thì hoàn toàn có thể thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại đã được quy định trong Nghị định 69/2021 hiện nay mà không cần thiết phải thiết lập nên hàng rào về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Còn PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nhận định, việc quy định về niên hạn sử dụng chung cư phải dựa vào yếu tố chất lượng công trình chứ không can thiệp vào quyền sở hữu tuyệt đối của người sử dụng đất và người sở hữu căn hộ. Dù sở hữu đất là tuyệt đối và vĩnh viễn thuộc về toàn dân của dân tộc Việt Nam nhưng nhà ở là sở hữu tư nên chúng ta cần làm tốt được mục đích “sở hữu kép”.