Chu kỳ tăng giá của đất nền có thể sớm hơn dự kiến

Dự báo tăng giá từ quý II

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại ngay sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn. Lượng tìm mua nhà đất toàn quốc bắt đầu đi lên từ mùng 2 Tết và giữ nhịp tăng khá mạnh, đến mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần trước Tết.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết so với đầu năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm nay đã có những dấu hiệu tích cực hơn rõ rệt. Nhu cầu tìm mua bất động sản trên toàn quốc trong tháng 1 tăng 66% so với cùng kỳ năm ngoái, lượng tin đăng bán cũng tăng 52%.

Tại Hà Nội và TP HCM, đất nền và đất dự án có mức độ quan tâm tăng mạnh hơn cả chung cư. Cụ thể, trong tháng 1 lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, còn chung cư tăng 71%. Ở TP HCM, nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71% – 73% đối với đất nền, đất dự án và tăng 59% đối với chung cư.

Đơn vị này đánh giá những dữ liệu trên phần nào phản ánh mong muốn sở hữu đất của nhiều người, mặc dù thị trường không còn sốt đất như đầu năm 2022.

Trong 3 tháng qua, khảo sát của Batdongsan.com.vn chỉ ra trừ thời điểm nghỉ Tết Nguyên đán, giao dịch đất nền có sự tăng trưởng rõ nét. Thông tin từ nhiều đơn vị môi giới phân khúc này cho biết đã xuất hiện làn sóng săn mua đất nền số lượng lớn từ nhóm nhà đầu tư phía Bắc và cả những nhà đầu tư tay to đổ về TP HCM lẫn các khu vực vùng ven.

Cuối năm 2023, khi nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, đơn vị này từng dự báo đất nền sẽ là một trong số những phân khúc phục hồi chậm và cần nhiều thời gian để lấy lại thanh khoản so với căn hộ, nhà riêng và nhà mặt phố. Song theo ông Tuấn, khả năng cao là “mùa xuân” của đất nền đang đến sớm hơn những gì mà thị trường từng kỳ vọng.

“Chúng tôi từng đưa ra dự báo đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường, sớm nhất phải từ cuối năm 2024 trở đi mới có tín hiệu. Tuy nhiên phân khúc này đã cho thấy sức hấp dẫn của kênh đầu tư vua đã trở lại.

Trong 3 tháng đầu năm thị trường xuất hiện càng nhiều nhóm đầu tư cá mập đi săn đất nền số lượng lớn. Động thái này có thể đẩy chu kỳ tăng giá đất nền đến sớm hơn những dự báo trước đó, có thể là từ quý II năm nay", chuyên gia này nhận định.  

Khó xảy ra hiện tượng sốt ảo, tăng giá sốc

Ông Đinh Minh Tuấn cho rằng sự hồi phục sớm của thị trường đất nền được thúc đẩy bởi 2 yếu tố là sóng đón đầu thay đổi của những bộ luật mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025 và sự bão hòa của các kênh đầu tư khác. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ ảnh hưởng đến thị trường đất nền khá nhiều từ năm 2024 trở đi.

Quy định siết chặt về phân lô đất nền đang là một điểm nóng, dự báo nguồn cung đất nền phân lô sẽ giảm rất mạnh sau năm 2025, song nhu cầu về đất nền thì khó mà đi xuống trong dài hạn vì tâm ý người Việt vẫn rất chuộng loại hình này. Khi cung ít cầu nhiều, giá đất nền sẽ diễn biến tăng lên. Nhiều nhà đầu tư muốn nắm bắt xu hướng này, bắt đầu đi săn đất nền trước khi luật mới áp dụng.

Dù vậy, đà tăng giá của đất nền sẽ khó có thể mạnh như giai đoạn cao điểm và khó xuất hiện tình trạng tăng giá sốc như từng diễn ra ở vài năm trước.  

Chia sẻ với người viết, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cũng đưa ra quan điểm tương tự khi cho rằng Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền.

Theo ông Thắng, nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026) thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư.

"Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Thị trường đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định và bền vững.

Ở chu kỳ này, vấn đề pháp lý đã được quy định một cách đầy đủ và chuẩn chỉnh hơn, thông tin quy hoạch rõ ràng hơn. Cùng với đó là sự trưởng thành của nhà đầu tư qua những trải nghiệm từ các cơn sốt đất đã đi qua. Nhà đầu tư ngày càng có kiến thức sâu rộng và cũng hiểu rõ thị trường hơn. Tôi cho rằng khó có thể tái diễn lại "vết xe đổ" như những đợt bong bóng bất động sản từng xảy ra trước đây.

Thị trường bất động sản đang có tín hiệu hồi phục và sự hồi phục này được dẫn dắt bởi dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Với đất nền, giao dịch sẽ tập trung ở những nơi đông dân cư, đẩy đủ tiện ích và tránh xa những sản phẩm mang tính chất đầu cơ. Nhà đầu tư nên hướng tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực để giảm thiểu rủi ro", chuyên gia DKRA bổ sung.