Điều gì đang diễn ra trên thị trường đất nền?

Theo báo cáo thị trường đất nền TP HCM và vùng phụ cận (gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh) của DKRA, trong 2 tháng đầu năm, khu vực này có 1 dự án mới và 3 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo trên địa bàn. Qua đó cung cấp 138 nền ra thị trường, giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lượng tiêu thụ mới ghi nhận 7 nền, giảm 25%. Giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 21,5 triệu/m2.

Long An là địa phương chủ lực về tỷ trọng nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ mới của thị trường khu vực với tỷ lệ đạt lần lượt là 60% và 58%. Bình Dương và Đồng Nai có tỷ trọng nguồn cung lần lượt chiếm 25% và 15%. Trong khi đó, các tỉnh Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP HCM đều không ghi nhận nguồn cung mới.

Thanh khoản đất nền chưa bằng 50% trước Covid-19

Trao đổi với người viêt, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group cho biết, số liệu công bố trong báo cáo được đơn vị thống kê riêng về nguồn cung mới của phân khúc đất nền, chỉ tính những dự án đã có quy hoạch 1/500, quy mô trên 2 ha và không tính những sản phẩm phân lô lẻ hay tự tách thửa.

"Số lượng các dự án đất nền được cấp mới trong giai đoạn này là rất ít. Về đầu ra sản phẩm, lượng tiêu thụ mới tại khu vực TP HCM và vùng phụ cận trong 2 tháng qua chỉ ghi nhận 7 nền, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này đã phản ánh 2 điều, thứ nhất là sự khan hiếm nguồn cung mới của đất nền dự án, thứ hai là thanh khoản của loại hình này đang ở mức thấp.

Thực tế thời gian qua, phân khúc đất nền ở một số địa phương phía nam như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương hay TP HCM đã bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại, tuy nhiên cần lưu ý đó là diễn biến trên thị trường thứ cấp.

Nhìn chung, khoảng hơn 1 tháng trở lại đây, bất động sản đã dần khởi sắc trở lại, gia tăng giao dịch. Song, nếu so sánh với khoảng thời gian từ năm 2019 trở về trước thì thanh khoản thị trường vẫn còn ở mức thấp hơn rất nhiều, chưa bằng 50% lúc trước dịch Covid-19", ông Thắng nói.

Sẽ khó có hiện tượng sốt ảo như trước đây

Dự đoán về diễn biến của phân khúc đất nền trong thời gian tới, chuyên gia DKRA cho rằng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai Luật Đất đai đã được thông qua gần đây, hoạt động phân lô bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn.

Cụ thể, luật mới quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2023, cả nước có 2 đô thị đặc biệt (TP HCM và Hà Nội), 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Điều này có nghĩa, luật mới đã siết thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.   

Ông Thắng phân tích: "Điều này cho thấy Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền. Tôi cho rằng điểm mới chính sách này sẽ tác động rất nhiều đến diễn biến phân khúc đất nền trong thời gian tới.

Nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026) thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Còn xét trong bối cảnh hiện giờ, khi thị trường vẫn còn đang khó khăn thì việc chính sách mới khiến nguồn cung khan hiếm sẽ chưa có sự ảnh hưởng quá nhiều.

Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Thị trường đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định và bền vững. 

Ở chu kỳ này, vấn đề pháp lý đã được quy định một cách đầy đủ và chuẩn chỉnh hơn, thông tin quy hoạch rõ ràng hơn. Cùng với đó là sự trưởng thành của nhà đầu tư qua những trải nghiệm từ các cơn sốt đất đã đi qua. Nhà đầu tư ngày càng có kiến thức sâu rộng và cũng hiểu rõ thị trường hơn. Tôi cho rằng khó có thể tái diễn lại "vết xe đổ" như những đợt bong bóng bất động sản từng xảy ra trước đây".

Đồng quan điểm, ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Cần Thơ (CaREA) nhận định tại một tọa đàm diễn ra hồi cuối tháng 2 rằng việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III sẽ đem lại tác động cực lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.

Vị này cho biết: "Đất nền có 2 dạng chủ yếu là đất do cá nhân tự phân lô và đất trong dự án bất động sản. Có lẽ khoảng 90% giao dịch trên thị trường là do cá nhân tự phân lô hoặc các doanh nghiệp nhỏ lẻ thực hiện.

Với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 - 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô (điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.

Vì vậy với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Tôi cho rằng đây là giải pháp bền vững, giúp bộ mặt đô thị đảm bảo trật tự quy hoạch và tăng tính thẩm mỹ hơn. 

Mặt khác, với đất phân lô trong dự án thì đây có thể coi là cơ hội trong lúc khó khăn. Với các dự án nằm trong đô thị loại đặt biệt, loại I, loại II, loại III mà trước đây đã được cấp phép và đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản, đây chính là nguồn cung đất nền cuối cùng được tồn tại trong các đô thị loại này, khan hiếm sản phẩm sẽ khiến giá cả tăng trong năm 2024". 

3 lời khuyên cho nhà đầu tư 

Dưới góc độ chuyên gia, ông Thắng khuyến nghị người mua cần lưu ý 3 điều nếu có ý định đầu tư vào phân khúc đất nền trong giai đoạn này. 

Thứ nhất, thị trường hiện đã qua đi qua thời kỳ có thể đầu tư lướt sóng kiếm lời như những chu kỳ trước. Chu kỳ này sẽ ưu tiên những khoản đầu tư trung và dài hạn, nhà đầu tư phải có chiến lược bài bản mới có thể đảm bảo lợi nhuận như kỳ vọng.

Thứ hai, khi đã xác định sẽ đầu tư trung và dài hạn (kéo dài 3 - 5 năm hoặc dài hơn), nhà đầu tư cần có sự cân nhắc và tính toán kỹ lưỡng về việc sử dụng đòn bẩy tài chính và dòng tiền trả nợ. Nếu vay ngân hàng thì tỷ lệ vay nên ở mức tối đa 50%, số tiền trả lãi định kỳ cũng chỉ nên chiếm tối đa 50% thu nhập hàng tháng là an toàn và hợp lý. Nếu hệ số đòn bẩy cao cùng tỷ lệ tiền trả nợ hàng tháng vượt quá 50% thu nhập thì nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với những rủi ro khó lường. 

Thứ ba, thị trường bất động sản đang có tín hiệu hồi phục và sự hồi phục này được dẫn dắt bởi dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực. Với đất nền, giao dịch sẽ tập trung ở những nơi đông dân cư, đẩy đủ tiện ích và tránh xa những sản phẩm mang tính chất đầu cơ. Nhà đầu tư nên hướng tới những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực để giảm thiểu rủi ro.

"Từ cuối năm ngoái đến nay, lãi suất vẫn đang duy trì ở mức khá thấp. Hiện tại, lãi suất cho vay ở nhóm ngân hàng Big 4 dao động khoảng 6,5 - 7%/năm và cố định trong vòng 1 - 2 năm. Tôi cho rằng đây là mức lãi suất hợp lý để vay mua bất động sản.

Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định, các chỉ số tăng trưởng dù không đạt như kỳ vọng song vẫn duy trì khá tốt. Nhìn ra thế giới, tỷ lệ lạm phát của Mỹ đang giảm, kỳ vọng Fed sẽ hạ lãi suất trong năm nay. Điều này sẽ giúp Việt Nam duy trì chính sách nới lỏng tiền tệ, kích thích một phần tâm lý tích cực ở nhà đầu tư.

Về chính sách, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện đang chờ có các thông tư hướng dẫn cụ thể để giúp tháo gỡ vướng mắc trên thị trường, nhất là trong về vấn đề tính tiền sử dụng đất nhằm giải phóng nguồn cung, giúp chủ đầu tư tiếp cận vốn vay, tái cấu trúc và vượt qua thời kỳ khó khăn.

Thực tế là từ đầu năm 2024, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực. Tôi cho rằng trễ nhất cuối năm nay, đà hồi phục của bất động sản sẽ được hiện diện một cách thực sự rõ nét", vị chuyên gia dự báo.