M&A bất động sản dưới tác động của khuôn khổ pháp lý mới

Đây là nhận định của các chuyên gia tại Hội thảo "Pháp lý và tài chính trong giao dịch M&A bất động sản dưới tác động của khuôn khổ pháp lý mới" do Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) phối hợp Liên đoàn Thương mại Công nghiệp Việt Nam - Chi nhánh khu vực TP HCM (VCCI - HCM) tổ chức, ngày 11/7.

Ông Trần Ngọc Liêm, Giám đốc VCCI - HCM cho rằng, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế nước ta, không chỉ vậy đây là còn là thị trường giúp thu hút nguồn đầu tư nước ngoài lớn, mở ra nhiều cơ hội hợp tác mới cho cộng đồng doanh nghiệp trong nước. Tại nhiều địa phương, bất động sản còn là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn, có đóng góp lớn cho ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong bức tranh kinh tế khu vực. 

Theo ông Trần Ngọc Liêm, việc ba luật trụ cột liên quan đến thị trường bất động sản gồm: Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 là một bước ngoặt lớn, mở ra nhiều cơ hội mới cho lĩnh vực bất động sản nói riêng và cả nền kinh tế nói chung. Bên cạnh đó, các luật này cũng được kỳ vọng sẽ giải quyết những vướng mắc tồn đọng, khơi thông nguồn lực cho các dự án mới, làm minh bạch hơn thị trường bất động sản… góp phần hài hòa lợi ích và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai. 

Ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc EY-Parthenon, Tư vấn Chiến lược (CTCP Tư vấn EY Việt Nam) cho biết, giai đoạn 2021 đến nay, thị trường sáp nhập và mua lại (M&A) bất động sản tại khu vực Đông Nam Á có xu hướng suy giảm cả về tổng giá trị và số lượng thương vụ.

Tại Việt Nam, số lượng thương vụ M&A trong nửa đầu năm 2024 có giảm nhẹ tuy nhiên giá trị giao dịch tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm 2023. 6 tháng đầu năm 2024, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tăng vọt lên đến 61,4% so với cùng kỳ năm 2023. Có thể thấy, thị trường bất động sản Việt Nam rất có sức hút đối với nhà đầu tư nước ngoài như Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc thông qua cả M&A và FDI nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế ổn định. 

Trong số đó, bất động sản công nghiệp gần các tuyến đường cao tốc, cửa khẩu, cảng biển, sân bay và bất động sản bán lẻ khu vực trung tâm tỉnh, thành lớn tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng tìm kiếm, mua lại các dự án bất động sản nhà ở hoặc quỹ đất sạch lớn ở các khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh, thành phố lân cận đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM để phát triển các dự án nhà phức hợp. Các dự án tuân thủ các tiêu chí xanh, phát triển bền vững cũng là sản phẩm được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng vì giúp họ có cơ hội tiếp cận với các nguồn tài chính xanh với lãi suất cạnh tranh trong giao dịch mua lại. 

Luật sư Nguyễn Trúc Hiền, thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF) cũng nhận định, thị trường bất động sản luôn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tuy nhiên, thời gian trước vẫn tồn tại nhiều rào cản, đặc biệt là rào cản về phát lý khiến hoạt động M&A chưa thể bứt phá. Tới đây, nhiều quy định thay đổi toàn diện sẽ giúp các chủ đầu tư dễ dàng hơn trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Theo đó, giá đất theo giá thị trường sẽ tăng, vừa tạo ra lợi ích cho người sở hữu đất vừa giúp giảm khó khăn cho các chủ đầu tư trong quá trình đền bù ở các dự án. 

"Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm nhiều quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài như về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản và mở rộng phương thức nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Các quy định mới cởi mở hơn là tiền đề để thị trường bất động sản Việt Nam đón làn sóng M&A nước ngoài. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên nghiên cứu và tìm hiểu kỹ lưỡng về khung khổ pháp lý trước khi cân nhắc “xuống tiền” để đảm bảo thương vụ diễn ra thuận lợi", Luật sư Nguyễn Trúc Hiền chia sẻ. 

Liên quan đến yếu tố tài chính cho bất động sản, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phân tích, có nhiều yếu tố tác động tới thị trường bất động sản; trong đó, yếu tố về tài chính liên quan đến các vấn đề như thuế, phí, nguồn vốn và năng lực tài chính của doanh nghiệp luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu.

Ước tính, trong cơ cấu thị trường tài chính theo khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế năm 2023, tới 49,3% vốn đến từ nguồn tín dụng ngân hàng. Như vậy, dựa vào tình hình chuyển dịch chính sách từ “chặt chẽ, chắc chắn” sang “linh hoạt, nới lỏng”, lãi suất cho vay sẽ duy trì ở mức thấp trong năm 2024 - 2025 nhằm tập trung kiểm soát và ổn định thị trường.

Theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Việt Nam hiện nay vẫn còn nhiều dư địa để phát triển thị trường tín dụng nhà ở, bất động sản khu công nghiệp do các phân khúc đều đang thiếu nguồn cung. Vấn đề trước mắt phải giải quyết được những vướng mắc hiện hữu cho các dự án bất động sản, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Song song đó, hoàn thiện thể chế bằng cách ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Tổ chức tín dụng…

“Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cần chủ động nghiên cứu các luật mới, đánh giá tác động đối với doanh nghiệp để xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi. Về tài chính, cần đa dạng hoá nguồn vốn; huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể; hạn chế đầu tư dàn trải. Quan trọng không kém là doanh nghiệp phải ý thức và thực hiện minh bạch, chuyên nghiệp thông tin, nhất là hồ sơ thuế, tín dụng, thực hiện đúng các cam kết với khách hàng mới có thể tồn tại và nắm bắt các cơ hội mới” Tiến sĩ Cấn Văn Lực khuyến nghị.