Mirae Asset chỉ ra 3 kỳ vọng cho ngành bất động sản trong năm nay

Ba kỳ vọng giải pháp cho ngành BĐS trong năm 2023

Theo báo cáo ngành bất động sản mới đây của Chứng khoán Mirae Asset, đơn vị này nhận định Chính phủ đang tích cực tìm hướng ra cho ngành bất động sản thông qua ba yếu tố về Nghị định 65 sửa đổi, chú trọng phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) và mặt bằng lãi suất được dự báo không tăng trong năm nay.

Mirae Asset kỳ vọng Nghị định 65 sẽ được sửa đổi. Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo với nhiều đề xuất như lùi thời gian thực hiện quy định về xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, quy định về bắt buộc xếp hạng tín nhiệm lại 1 năm, thay vì áp dụng ngay như hiện nay. 

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính còn đề xuất cho phép doanh nghiệp được kéo dài kỳ hạn trái phiếu nhưng không quá 2 năm so với kỳ hạn công bố ban đầu. Những kiến nghị này theo Mirae Asset sẽ có nhiều khả năng được chấp thuận và từ đó sẽ khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp từ quý III. 

Phân khúc NOXH sẽ được chú trọng trong tương lai. Vừa qua Chính phủ đặt mục tiêu xây hơn 1 triệu NOXH từ đây đến năm 2030 và đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho các dự án NOXH. 

Ngoài ra, nhiều chủ trương khuyến khích người có thu nhập thấp như hỗ trợ 2% lãi suất cho nhà dưới 2 tỷ trở xuống, sửa đổi Luật Nhà ở theo đó thắt chặt quy định giao dịch thứ cấp NOXH, đồng thời quy định địa phương phải bố trí quỹ đất làm NOXH khi lập quy hoạch. Các khâu đấu thầu, đấu giá đất, thủ tục xác định giá bán cho người thu nhập thấp cũng đang được cải tổ để nhanh gọn hơn. 

Mặt khác, công ty chứng khoán này dự đoán mặt bằng chung lãi suất sẽ không tăng trong năm nay, trong trường hợp xấu nhất cũng chỉ tăng nhẹ 1%. 

Trước đây khi lãi suất tăng nhanh, đã gây nhiều khó khăn cho thị trường khi khiến người có nhu cầu mua nhà gần như phải tạm hoãn kế hoạch. Nay, khi lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt sẽ góp phần thúc đẩy thanh khoản thị trường, giảm bớt áp lực lãi vay cho cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp.

Giá căn hộ chung cư khó giảm, trong khi giá nhà phố/biệt thự dự báo sẽ hạ nhiệt 

Đánh giá về các phân khúc bất động sản trong năm  nay, Mirae Asset cho rằng, đối với thị trường căn hộ chung cư, tại TP HCM, tình hình nguồn cung căn hộ sẽ tiếp tục ảm đạm do những tác động tiêu cực từ lãi suất cao và nguồn cung tín dụng thu hẹp chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. 

Song, lực cầu vẫn sẽ tăng từ nhu cầu nhà ở thực, do đó kỳ vọng giá nhà sẽ không biến động nhiều trong thời gian ngắn. Trước đó, trong năm 2022, giá nhà đạt trung bình 107 triệu/m2, tăng đáng kể 43% so với cùng kỳ. Hiện tượng khan hiếm nhà ở phân khúc bình dân tiếp tục diễn ra khi nguồn cung phân khúc này cả năm 2022 chỉ chiếm chưa đến 25% nguồn hàng.

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ trong năm nay được dự báo sẽ tiếp tục thấp do lượng cung lên đến gần 16.000 căn hộ (tăng 27% so với cùng kỳ) đến từ 19 dự án sắp mở bán, trong đó gần 80% sẽ là phân khúc hạng trung. Trước đó trong năm 2022, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục xu hướng giảm trong những năm gần đây và đạt khoảng 40 – 45%. 

Bên cạnh đó, giá trung bình trong năm nay sẽ khó giảm bất chấp ảnh hưởng thị trường tiêu cực khi các dự án mới định hình ở phân khúc cao. Trong năm 2022, giá bán trung bình đạt 47 triệu/m2, tăng 15% so với cùng kỳ. 

Đối với thị trường nhà phố, biệt thự, tại TP HCM, thị trường trong năm 2022 chịu ảnh hưởng nặng nề từ việc siết tín dụng và nguồn cung khan hiếm, tỷ lệ hấp thụ cũng giảm xuống mức thấp nhất trong 5 năm qua là 60%. 

Theo đánh giá của Mirae Asset, nếu Chính phủ không có nhiều thay đổi trong các chính sách định hướng, tình hình năm nay sẽ không có nhiều dấu hiệu cải thiện và số lượng giao dịch tiếp tục quanh mức 1.000 căn. 

Tuy nhiên, nguồn cung giảm đi, đạt khoảng 1.200 căn hộ tập trung nhiều ở Thủ Đức với các dự án lớn như The 9 Stellars, Global City, Senturia An Phú, do đó, tỷ lệ hấp thụ có thể tăng trở lại.

Giá nhà trong năm nay có thể giảm nhẹ do chịu tác động từ 2 yếu tố chính là áp lực trả lãi khiến nhiều người chủ sở hữu phải bán cắt lỗ, chủ đầu tư chủ động giảm giá bán để kích cầu. 

Tại Hà Nội, lượng giao dịch trong năm 2022 cũng đạt mức thấp nhất kể từ năm 2015 với gần 1.500 căn (giảm 45% so với cùng kỳ), đồng thời tỷ lệ hấp thụ cũng giảm mạnh từ gần 80% xuống còn 67%. 

Trong năm nay, dự kiến sẽ có 1.600 căn hộ từ 15 dự án được chào bán từ các quận Hoài Đức, Thanh Trì và Long Biên. Tuy nhiên, Mirae Asset dự kiến lượng cầu vẫn trong đà giảm còn khoảng 1.300 giao dịch. 

Giá bán cũng sẽ hạ nhiệt đáng kể trong năm nay do các dự án giao thông lớn nối Hưng Yên hay Bắc Ninh vào Hà Nội đang dần hình thành, tạo kết nối giao thông với các dự án lớn đang hình thành tại 2 tỉnh này, vốn có giá rẻ hơn đáng kể so với sản phẩm trong Hà Nội.