Môi giới ở Bình Thuận: 'Đất La Gi đang bị đẩy giá quá cao'

Theo Cổng thông tin điện tử tỉnh Bình Thuận, vừa qua lãnh đạo tỉnh này đã có buổi đi kiểm tra thực tế dự án Đường ven biển La Gi. Dự án này có tổng chiều dài khoảng 6,67 km, bao gồm Đường du lịch ven biển dài khoảng 5,32 km; đường Cách Mạng Tháng Tám dài khoảng 0,9 km; đường Trần Khánh Dư dài khoảng 0,45 km.

Giai đoạn 1 dự án sẽ thực hiện khoảng 2,95 km, trong đó đường du lịch ven biển dài khoảng 2,5 km; đường Trần Khánh Dư dài khoảng 0,45 km. Thời gian thực hiện dự án vào cuối giai đoạn 2021 - 2025 và chuyển tiếp sang giai đoạn 2026 - 2030. Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án khoảng 236 tỷ đồng.

Để sớm thực hiện dự án này, lãnh đạo tỉnh đã yêu cầu UBND thị xã La Gi xem xét, tính toán lại quy mô dự án, các tuyến đường kết nối, bãi đậu xe trên trục đường ven biển, cống thoát nước…

Thị xã La Gi có 28 km bờ biển với cảnh quan thiên nhiên đẹp, thuận lợi để phát triển du lịch, kinh tế biển; tuy nhiên hiện nay, ngành du lịch biển của địa phương này vẫn chưa phát triển xứng với tiềm năng sẵn có, nhiều dự án du lịch ven biển còn khó khăn trong việc đầu tư xây dựng dự án vì chưa có một tuyến đường tiếp cận thuận lợi đến dự án. 

Đón quy hoạch lên thành phố và đường ven biển

Theo quy hoạch chung thị xã La Gi đến 2035, đường ven biển La Gi sẽ được chia thành nhiều đoạn.

Cụ thể, đoạn Sơn Mỹ - Cảng cá La Gi sẽ kết hợp bờ kè nối từ khu vực Sơn Mỹ đến đường Bến Chương Dương) có quy mô rộng 36 m. Đoạn từ Khu chuyển tải La Gi đến khu vực xã Tân Tiến (kết thúc tại tuyến đường nối lên Dinh Thầy Thím) có quy mô mặt cắt ngang 36 m. 

Đoạn từ khu vực bến xe Dinh Thầy Thím đến Tân Hải dự kiến nhập vào tuyến ĐT.719 và tuyến đường trục chính đô thị có lộ giới 42 m theo Quy hoạch chung ven biển khu vực Tân Tiến – Tân Thuận đã được UBND tỉnh phê duyệt.

Trên thực tế, tiềm năng của La Gi không chỉ phụ thuộc vào đường ven biển. Theo quy hoạch, dự kiến trong nhiệm kỳ 2020 – 2025 thị xã La Gi sẽ lên thành phố trực thuộc tỉnh Bình Thuận, hình thành loạt khu đô thị, công nghiệp, dịch vụ, thể thao...

Địa phương này cũng hưởng lợi từ loạt dự án hạ tầng trọng điểm của Bình Thuận là sân bay, cao tốc và một số dự án hạ tầng như quốc lộ 55, các tuyến đường Hàm Minh - Thuận Quý, Tà Cú - Tân Thuận hay Hàm Tân - La Gi.

Giai đoạn đến 2035, La Gi dự kiến có một số nhóm dự án trọng điểm là CCN La Gi; các đô thị du lịch biển; hình thành đô thị hỗn hợp dịch vụ, trục giao thông mới kết nối không gian hai bờ sông Dinh; xây dựng đô thị hành chính phức hợp mới; cải tạo đô thị gắn với cảng cá...

Một lợi thế về quy hoạch của La Gi là địa phương này nằm ở phía nam Bình Thuận, không tập trung nhiều mỏ khoáng sản lớn như khu vực phía bắc, vốn đã và đang là vướng mắc lớn khiến nhiều dự án ven biển của Bình Thuận bị trì trệ nhiều năm.

Khoảng 3 tỷ đồng cho một sào đất ở La Gi

Giai đoạn 2015 - 2021, Bình Thuận đã nhiều lần diễn ra sốt đất khi có thông tin làm sân bay. Phan Thiết là khu vực sốt nóng nhất. Đất khu vực La Gi ít nhiều cũng có những sự tăng trưởng. 

Đầu năm 2021, một lô đất ở Tân Minh (huyện Hàm Tân), phía nam thị xã La Gi, cách cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây khoảng 500 m, cách quốc lộ 55 khoảng 1 km, nằm trên trục chính KCN Tân Đức của Sonadezi có giá 75 triệu đồng/mét ngang, nửa năm sau đó đã tăng lên 150 triệu đồng/mét ngang.

Cuối năm 2021, đất trồng cây lâu năm ở ven các trục đường tại La Gi có mức giá dao động 900.000 - 6 triệu đồng/m2, trong khi trước đó là 200.000 - 500.000 đồng/m2. Đất tại trục đường Đinh Công Tráng trước đây có giá khoảng 400.000 đồng/m2, cuối năm 2021 giá giao dịch lên khoảng 4 triệu đồng/m2.

Các khu đất tại các trục đường ở La Gi thường có diện tích lớn, giá tính theo mét ngang, độ sâu 40 - 100 m tùy lô đất. Giá đất tại trục đường Lê Văn Duyệt cuối năm 2021 được giao dịch quanh mức 190 triệu đồng/mét ngang, tại trục đường Hùng Vương là 400 - 450 triệu đồng/mét ngang, trục Đinh Công Tráng là 180 - 190 triệu đồng/m ngang....

Thời điểm đó, đất La Gi được giới đầu tư dự báo sẽ còn tăng giá trong tương lai khi cao tốc và sân bay hoàn thiện.

Trao đổi với người viết, anh T., Giám đốc một công ty bất động sản ở Bình Thuận cho biết, kể từ khi cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết thông xe đợt 30/4 vừa qua, giá trị địa tô của Bình Thuận không bị tác động quá nhiều.

Hiện tại, một sào đất (1.000 m2) ở La Gi có vị trí nằm gần biển, xung quanh không có khu du lịch thì giá dao động khoảng 3 tỷ đồng, trong khi cách đây 1 - 2 năm trước có giá hơn 1,2 tỷ đồng.

"Đất La Gi đang bị đẩy quá cao so với giá trị thực"

Nói về bất động sản La Gi, anh T. cho rằng hiện nay giá đất nơi đây đang bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực.

"Cách đây vài năm tôi từng đi khảo sát đất ở một số khu vực ven biển nam trung bộ. Tôi đến khu vực Phú Mỹ, Vũng Tàu và thấy giá thời điểm đó đã quá cao. Sau đó tôi dịch lên khảo sát huyện Hàm Tân, nơi có KCN Sơn Mỹ đang làm, lúc đấy giá đất cũng không còn rẻ.

Đến La Gi, tôi bắt đầu thấy giá đất ở đây bị đẩy lên cao so với giá trị thực. Có thể thấy rõ điều này nếu so sánh với Phan Thiết.

Bình Thuận thường tập trung phát triển du lịch. Khách du lịch 10 người đến Bình Thuận thì chắc chỉ 1 - 2 người ghé La Gi, còn lại sẽ đổ về Phan Thiết. Thực tế cho thấy hàng loạt khu du lịch ở mạn La Gi -Tiến Thành đang rơi vào tình trạng hoang hoá nhiều năm vì vắng khách.

Dưới góc nhìn của tôi, xét về mức độ phát triển và tiềm năng sinh lời, nếu Phan Thiết 10 điểm thì La Gi chỉ đạt khoảng 2 - 3 điểm. Tuy nhiên, giá đất La Gi hiện nay lại đang tương đương với Phan Thiết.

Tôi lấy ví dụ về một sào đất ở La Gi (khoảng 1.000 m2) nằm gần biển, xung quanh không có khu du lịch, đường ven biển chưa hoàn thiện, cách đây 1 - 2 năm có giá bán gần 1,2 tỷ đồng, bây giờ đã tăng lên hơn 3 tỷ đồng.

Với số tiền đó, hiện nay hoàn toàn có thể mua được 1 sào đất ở Thiện Nghiệp (khu vực xây sân bay Phan Thiết) với dư địa tăng giá cao hơn rất nhiều, chưa kể còn có thể làm các homestay để cho khách du lịch thuê và sinh lời.

Đất Thiện Nghiệp hiện nay dao động trên dưới 2 triệu/m2, áp dụng với đất trồng cây lâu năm. Đất mặt tiền bám các trục đường chính thì khoảng 6 triệu/m2, nhìn chung vẫn không quá đắt. Các khu đất vườn nếu bám vào các tuyến đường quy hoạch, khi mở đường thì có thể chuyển đổi qua đất thổ cư", anh T. phân tích.

Cũng theo anh T., dù giá đất La Gi cao hơn giá trị thực, song địa phương này vẫn ghi nhận nhiều giao dịch. Nguyên nhân là do ở La Gi mặt bằng giá được đẩy lên nhờ người dân và môi giới địa phương.

"Đây là điều dễ hiểu vì mỗi địa phương có đặc thù riêng, nên không thể áp giá nơi này cho nơi khác. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư chịu khó đi nhiều nơi, cân đối được tiềm năng so với giá trị thực thì sẽ thấy đất La Gi đang quá cao nếu so với những khu vực như Phan Thiết", anh T. nói.