Đất Thiện Nghiệp một thời 'sốt nóng' nhờ sân bay Phan Thiết giờ ra sao?

Cách TP HCM 183 km, Bình Thuận là tỉnh ven biển có nhiều điểm du lịch nổi tiếng như Phan Thiết, Mũi Né, Hàm Tân, Đồi Dương... thu hút lượng lớn khách du lịch trong và ngoài nước mỗi năm. Với lợi thế 198 km đường biển, bất động sản (BĐS) Bình Thuận những năm qua nổi lên trên thị trường khi thu hút nhiều nhà đầu tư, hàng loạt doanh nghiệp, tập đoàn lớn tìm về.

Tuy nhiên, Bình Thuận vẫn chưa thể phát huy hết thế mạnh du lịch để bứt phá như Đà Nẵng hay Nha Trang, một trong những lý do chính là địa phương này chưa có sân bay. Khách du lịch thường phải bay đến Cam Ranh hoặc TP HCM, sau đó di chuyển hàng trăm km mới tiếp cận được Bình Thuận.

Với tầm quan trọng đó, vào năm 2015, Cảng hàng không Phan Thiết đã được khởi công với định hướng là sân bay dùng chung quân sự cấp 1 kết hợp dân dụng cấp 4C, dự kiến hoàn thành vào năm 2018, tuy nhiên sau đó dự án tạm dừng triển khai. 

Đến năm 2018, sân bay Phan Thiết được duyệt tăng vốn lên 10.000 tỷ đồng, là một trong 15 cảng hàng không nội địa trên toàn quốc có quy mô cấp 4E dân dụng kết hợp với sân bay quân sự cấp 1, có hoạt động bay quốc tế. Tháng 4/2021, Bình Thuận đã tổ chức lễ chuẩn bị mặt bằng và triển khai xây dựng sân bay Phan Thiết.

Hiện nay, hạng mục quân sự của sân bay Phan Thiết vẫn đang được triển khai xây dựng, còn hạng mục dân dụng vẫn đang tiến hành tìm nhà đầu tư. 

Những đợt sốt đất sân bay Phan Thiết

Giai đoạn 2015 - 2018, sự kiện khởi công xây dựng sân bay Phan Thiết lần đầu tiên đã khiến Bình Thuận có hai lần sốt đất quy mô nhỏ ở khu vực Hàm Tiến, Mũi Né và Thiện Nghiệp.

Đến năm 2019 - 2020, dự án sân bay Phan Thiết được tăng vốn lên thành 10.000 tỷ đồng, trở thành sân bay lớn thứ 3 miền Trung (sau Cam Ranh và Đà Nẵng). Những yếu tố đó đã tạo nên cơn sốt đất đỉnh điểm vào tháng 3/2019. 

Thời điểm sốt đất sân bay Phan Thiết, ở xã Thiện Nghiệp (khu vực xây sân bay), trục đường chính vào sân bay và trục đường 75 là một trong những khu vực sôi động nhất.

Đất nông nghiệp trên trục đường 75 vào năm 2017 dao động 1 - 1,5 triệu đồng/m2, đến năm 2019 tăng lên 3 - 4 triệu/m2, đến năm 2021 tăng lên 5 - 6 triệu đồng/m2.Trục đường 79 qua UBND xã Thiện Nghiệp đi vào vài trăm mét, giá năm đất 2017 là 700.000 - 800.000 đồng/m2, đến 2019 là 1 - 2 triệu/m2, đến 2019 là 3 triệu/m2.

Thị trường khu Thiện Nghiệp giai đoạn đó chủ yếu ăn theo sân bay, khi có tin tức gì đấy mới sẽ sốt khoảng 1 - 1,5 tháng rồi lại lắng xuống.

Đầu năm 2021, khi có thông tin sân bay chuẩn bị tái khởi công, giá đất tại khu vực quanh sân bay Phan Thiết đã tăng gấp đôi, nhiều nơi có vị trí tốt tăng gấp 3 - 4 lần so với trước đó. Các nhóm đầu tư từ TP HCM, Hà Nội và một số tỉnh lân cận đã mua đất của người dân địa phương với số lượng lớn rồi thực hiện các giao dịch khác với khách hàng.

 "Ngay khi có thông tin dự án sân bay Phan Thiết khởi công, giao dịch đất tại khu vực quanh sân bay Phan Thiết, đặc biệt là xã Thiện Nghiệp tăng nhanh. Trước đây, 1.000 m2 đất nông nghiệp có giá hơn 100 - 200 triệu đồng thì sau đó đã cao gấp 2 - 4 lần tùy vị trí. Một số lô có đất thổ cư thì giá cao hơn", theo một môi giới địa phương.

Trước tình trạng giao dịch đột biến tại khu vực quanh dự án sân bay Phan Thiết, Chủ tịch UBND TP Phan Thiết sau đó đã phải ban hành văn bản yêu cầu UBND xã Thiện Nghiệp tăng cường công tác quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai tại địa phương.

Đất Thiện Nghiệp nay 'đói' giao dịch 

Hơn 2 năm đã trôi qua kể từ thời điểm tái khởi công sân bay Phan Thiết vào năm 2021, thị trường cũng bước vào giai đoạn suy thoái. Những ngày này, BĐS khu vực Thiện Nghiệp cũng như TP Phan Thiết khá trầm lắng. 

Dạo quanh một vòng quanh sân bay Phan Thiết, người viết được anh T., Giám đốc một công ty môi giới ở Bình Thuận cho hay, khu vực Thiện Nghiệp đã từng rất sôi động cho đến thời điểm tháng 6/2022, từ đó đến nay gần như không có giao dịch.

"Từ lần sốt đất năm 2021 đến nay, giá đất Thiện Nghiệp đã giảm, tuy nhiên giao dịch rất hiếm. Từ tháng 6/2022 đến nay giao dịch rất thấp, trước đó thì nhiều đến mức môi giới không có thời gian ngồi ăn cơm, suốt ngày đi giao dịch.

Từ khi thị trường suy thoái, lượng giao dịch chỉ đếm trên đầu ngón tay, mỗi tháng chỉ có khoảng 2 - 3 lô được giao dịch. Các sàn môi giới ở đây chỉ còn rải rác chứ không nhiều như ngày xưa.

Đất Thiện Nghiệp giờ đa phần là nhà đầu tư ở Hà Nội, TP HCM đã ôm. Vì là đất vườn nên khi ôm đất, nhà đầu tư không quá áp lực gánh nặng tài chính như các phân khúc khác.

Giá đất ở Thiện Nghiệp hiện nay dao động trên dưới 2 triệu đồng/m2, áp dụng với đất trồng cây lâu năm (là loại đất phổ biến ở quanh sân bay). Đất mặt tiền bám các trục đường chính thì khoảng 6 triệu/m2, nhìn chung vẫn rẻ hơn các khu vực khác ở Phan Thiết.

Các khu đất vườn này nếu bám vào các tuyến đường quy hoạch, khi mở đường thì có thể chuyển đổi qua đất thổ cư. Nếu như các địa phương miền Bắc thường ưu tiên giữ lại đất nông nghiệp/lâm nghiệp thay vì chuyển đổi sang thổ cư, thì ở Bình Thuận địa phương lại ủng hộ việc chuyển sang thổ cư nếu như đất bám mặt đường, đây là điểm khác biệt về văn hoá đầu tư đất", theo anh T.

Tuy nhiên, dưới góc nhìn của anh T, với tiến độ sân bay Phan Thiết như hiện nay thì đất quanh khu vực này đang còn rất nhiều dư địa tăng giá. 

Vẫn sẽ là điểm nóng của Bình Thuận thời gian tới?

"Sân bay Phan Thiết hiện vẫn đang triển khai xây dựng, từ khi tái khởi công đến nay đã có thêm nhiều công trình mới. Sân bay hiện nay đang được dồn lực làm hạng mục quân sự, theo dự kiến thì 2023 sẽ xong. Hạng mục dân dụng dự kiến hoàn thành 2025, tuy nhiên tôi nghĩ sẽ lâu hơn vì bây giờ vẫn chưa chọn được nhà đầu tư. 

Trong bối cảnh hiện nay và cả thời gian tới khi thị trường dần phục hồi, đất Thiện Nghiệp tôi đánh giá vẫn là điểm sốt nóng của Bình Thuận.

Khu vực này đang thay da đổi thịt hàng ngày, những con đường đất trước đây đang dần thay bằng những đoạn đường nhựa, bê tông. Tuyến đường kết nối trực tiếp đường Võ Nguyên Giáp (ĐT.706B) thẳng vào sân bay đang được xây dựng và dự kiến cuối năm nay sẽ hoàn thành. Nhìn chung, các tuyến đường đang triển khai song song với tiến độ sân bay để dần đồng bộ hạ tầng khu vực", anh T. cho biết.

Cũng theo anh T., Thiện nghiệp là một xã thuộc TP Phan Thiết, giáp ngay Mũi Né, điểm du lịch đông khách nhất của tỉnh có khu dân cư hiện hữu và bãi biển. Kể từ khi cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết thông xe, lượng khách du lịch đổ về Phan Thiết ngày càng tăng nhanh, đây cũng là một dư địa đối với đất Thiện Nghiệp.

"Vừa qua cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết đã được thông xe. Tôi từng nghĩ tuyến đường này có thể làm giá đất nhích lên, song thực tế về mặt giá trị địa tô của Bình Thuận thì tuyến đường này không tác động quá nhiều.

Tuy nhiên, cao tốc này đã giúp hoạt động du lịch của Bình Thuận bùng nổ. Trước đây khách du lịch đến Bình Thuận chủ yếu là người Nga, Ukraine, tuy nhiên vì lý do chính trị nên lượng khách từ hai quốc gia này đổ về đã giảm đáng kể. Thay vào đó, lượng khách nội địa đổ về đã và đang tăng rất nhiều kể từ khi cao tốc thông xe. 

Bởi vậy, bên cạnh dư địa tăng giá nhờ sân bay thì đất ở đây cũng có thể sinh lời nhờ kinh doanh homestay và cho khách du lịch thuê...", anh T. nhìn nhận.