Giám đốc kinh doanh Hải Phát chia sẻ bài học thực chiến BĐS ở Bình Thuận: Thị trường sơ cấp thanh khoản bất thường, quy hoạch vẫn là điểm nhức nhối

Hai giai đoạn sốt đất của Bình Thuận

Nằm ở cực Nam Trung Bộ, cách TP HCM 183 km, Bình Thuận là tỉnh ven biển có nhiều điểm du lịch nổi tiếng như Phan Thiết, Mũi Né, Hàm Tân, Đồi Dương... thu hút lượng lớn khách du lịch trong và ngoài nước mỗi năm.

Với lợi thế 198 km đường biển, bất động sản (BĐS) Bình Thuận, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng trong những năm trở lại đây nổi lên trên thị trường khi thu hút nhiều nhà đầu tư, hàng loạt doanh nghiệp, tập đoàn lớn tìm về. 

Tại buổi talkshow trực tuyến "Bình Thuận - Tiềm năng và Thách thức" được tổ chức ngày 19/9, ông Huỳnh Ngọc Thanh, CEO của CTCP Đầu tư Hata (Hataland) đã điểm lại hai giai đoạn sôi động nhất của thị trường Bình Thuận từ năm 2015.

Giai đoạn 2015 - 2018, với sự kiện khởi công xây dựng sân bay Phan Thiết lần đầu tiên với quy mô sân bay cấp tỉnh, Bình Thuận đã có hai lần sốt đất quy mô nhỏ ở khu vực Hàm Tiến, Mũi Né và Thiện Nghiệp.

Đến năm 2019 - 2020, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phát triển Khu du lịch Mũi Né thành khu du lịch quốc gia đến năm 2025. Cùng với đó, dự án sân bay Phan Thiết được tăng vốn lên thành 10.000 tỷ đồng, trở thành sân bay lớn thứ 3 miền Trung (sau Cam Ranh và Đà Nẵng).

Những yếu tố đó đã tạo nên cơn sốt đất đỉnh điểm vào tháng 3/2019. Các doanh nghiệp, tập đoàn lớn cũng kéo về đây làm dự án.

Sếp Hải Phát mua đất nam Lagi, lãi 100% trong 6 tháng

Không nằm ngoài cuộc chơi, từ cuối năm 2018, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã chứng khoán: HPX) với tư cách là nhà đầu tư cá nhân, cũng bắt đầu tìm kiếm trải nghiệm về thị trường BĐS Bình Thuận.

Ông Duy chia sẻ, ông đến Bình Thuận trong bối cảnh tỉnh này bắt đầu nổi lên những thông tin về hạ tầng, còn Phú Quốc, Nha Trang vừa trải qua giai đoạn sốt nóng 2016 - 2017.

"Tôi đã rải tiền mua khá nhiều đất ở Bình Thuận. Đầu tiên là 1 lô biệt thự 220 m2 tại dự án Gold Sand Hill, nằm cạnh Nova Hills và Hưng Thịnh Sentosa ở khu Bắc Hàm Tiến. Thời điểm đó, giá mua khoảng 11 triệu đồng/m2, dự án chưa được duyệt quy hoạch. Sau 1 năm, lô đất tăng lên 16 triệu/m2, tính ra lãi 1 tỷ đồng, tỷ suất 80%/năm.

Sau đó, tôi đầu tư 2 lô biệt thự tại dự án Queen Pearl, mỗi lô 250 m2. Ở đây pháp lý tốt, đóng tiền 95% ra sổ đỏ, lúc đấy giá 10,7 triệu/m2, sau hơn 2 năm, đã có người hỏi mua với giá 14 triệu/m2 nhưng tôi chưa bán, tính ra tỷ suất sinh lời 25%/năm.

Tiếp đến là 1 lô đất 500 m2 (có 200 m2 thổ cư) ở khu vực Hòa Thắng (huyện Bắc Bình) với 4,5 triệu/m2, sau 4 tháng giá tăng thành 8 triệu/m2. Chỗ này đầu tư dài hạn lãi khoảng 160%/năm". Ông Duy chia sẻ.

Sếp Hải Phát cho hay, thời điểm sốt đất sân bay Phan Thiết, ở xã Thiện Nghiệp (khu vực xây sân bay), trục đường chính vào sân bay và trục đường 75 là sôi động nhất. 

"Đường 75 vào năm 2017 giá đất nông nghiệp 1 - 1,5 triệu đồng/m2, đến năm 2019 tăng lên 3 - 4 triệu/m2, hiện nay là 5 - 6 triệu đồng/m2, tuy nhiên từ tháng 4 đến nay không có giao dịch.

Trục đường 79 qua UBND xã Thiện Nghiệp đi vào vài trăm mét, giá năm đất 2017 là 700.000 - 800.000 đồng/m2, đến 2019 là 1 - 2 triệu/m2, hiện nay là 3 triệu/m2.

Nhìn chung, thị trường khu Thiện Nghiệp chủ yếu ăn theo sân bay, khi có tin tức gì đấy mới sẽ sốt khoảng 1 - 1,5 tháng rồi lại lắng xuống. Ở thời điểm sốt đất, do quy hoạch chưa rõ ràng nên tôi không đầu tư vào khu vực này", ông Duy nói.

Những văn phòng môi giới mọc lên ở xã Thiện Nghiệp, khu vực xây sân bay Phan Thiết. Ảnh chụp tháng 4/2021. (Ảnh: Hoàng Huy).

Đến tháng 8/2019, Bình Thuận yêu cầu các chủ đầu tư như APEC, Hưng Lộc Phát, Novaland... đang ra hàng sơ cấp chưa đủ điều kiện phải dừng bán hàng, lúc này không có môi giới hoạt động, do đó không có sóng thứ cấp ăn theo. 

Đầu tháng 3/2020, Bình Thuận xuất hiện những ca Covid-19 đầu tiên, khách du lịch gần như không có, thị trường năm 2020 chững lại và đi ngang, có nơi giao dịch giảm giá. Bên cạnh đó, việc tăng cường thanh tra về quản lý đất đai cũng đã tạo tâm lý e dè cho nhà đầu tư. 

Giai đoạn 2020 - 2021, ông Duy tiếp tục mua hai lô đất ở Tân Minh (huyện Hàm Tân), phía nam thị xã Lagi, cách cao tốc Phan Thiết - Dầu Giây khoảng 500 m, cách quốc lộ 55 khoảng 1 km, nằm trên trục chính KCN Tân Đức của Sonadezi.

"Thời điểm mua, vào tháng 1/2021, giá hai lô đất này là 75 triệu đồng/mét ngang. Hiện nay, đã có người trả 150 triệu đồng/mét ngang, lãi 100% trong 6 tháng", ông Duy cho hay.

Nhưng vẫn có sai sót trong dự báo quy hoạch...

Đầu tư có lãi là vậy, song ông Duy vẫn có những sai lầm trong việc dự báo xu hướng phát triển của Bình Thuận. Thời điểm mới đầu tư, ông cho rằng phía bắc tỉnh này có quy hoạch của nhiều chủ đầu tư lớn, cảnh quan đẹp, có tiềm năng và sẽ phát triển hơn khu vực phía nam hay thị xã Lagi. 

Tuy nhiên, giai đoạn 2019 - 2020 đã phản ánh xu thế ngược lại, ở phía nam các dự án sơ cấp ra hàng sớm; đất sào, đất mẫu, đất thổ cư, đất công,... cũng tăng trưởng mạnh. Năm 2019, giá thổ cư khu vực này trung bình dao động 3 - 4 triệu đồng/m2, nhưng hiện nay đã ngoài 20 triệu đồng, nhiều nơi thậm chí 23 - 24 triệu đồng/m2. Đây là điều mà ông Duy cảm thấy nuối tiếc.

Vị này lý giải: "Sau này khi tìm hiểu, tôi mới biết được rằng, khu vực phía bắc mặc dù thuận lợi về quy hoạch, nhưng đây cũng là nơi tập trung nhiều mỏ titan lớn của Bình Thuận, được quản lý bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT).

Khi các chủ đầu tư xin đất làm dự án, ngoài việc được Bộ Xây dựng phê duyệt còn phải có giấy phép cấp trữ lượng titan sang giai đoạn tích lũy dài hạn (ngoài 100 năm) do Bộ TNMT xác nhận, phức tạp hơn khá nhiều.

Do đó, toàn bộ dự án lớn của Bình Thuận như Thanh Long Bay, Novaworld,... đều dồn hết về phía Nam, ở đây giải phóng mặt bằng thuận lợi hơn".

Cũng theo ông Duy, các nhà đầu tư phía bắc khi đặt chân đến Bình Thuận đa phần đều tìm đất thổ cư, tuy nhiên, văn hóa ở phía nam không chuộng thổ cư như phía bắc mà lại ưu tiên đất rộng, rẻ, đất nông nghiệp. Đây cũng là một sai lầm nhiều nhà đầu tư mắc phải.

"Đất thổ cư tôi mua lợi nhuận chỉ 25%/năm, trong khi đó nếu mua đất biển ở khu vực Hòa Thắng, lợi nhuận trong 4 tháng đã đạt gần 100%", Giám đốc kinh doanh của Hải Phát chia sẻ.

"Có thể xuất hiện điểm gãy trên thị trường sơ cấp vào 2022"

Nói về những tiềm năng của BĐS Bình Thuận trong thời gian tới, ông Huỳnh Ngọc Thanh cho biết, đây là thời điểm phù hợp để các nhà đầu tư đến với thị trường này.

Cụ thể, khu du lịch quốc gia Mũi Né đã được phê duyệt phát triển tầm nhìn 2025 - 2030, đây là tiền đề để thu hút thêm các doanh nghiệp, tập đoàn lớn đầu tư. 

Về hạ tầng, hồi tháng 9/2020, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết đã được khởi công, dự kiến khi hoàn thành sẽ rút ngắn khoảng cách với TP HCM, đồng thời hút một lượng lớn khách du lịch từ Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Sân bay Phan Thiết khi đi vào hoạt động cũng sẽ thu hút khách du lịch ở phía bắc. 

"Bên cạnh đó, sân bay quốc tế Long Thành chỉ cách Bình Thuận 1 tiếng di chuyển, dự báo sẽ đón lượng lớn khách du lịch từ Nga và Đông Âu - những người từ trước đến nay vốn rất ưa chuộng du lịch Bình Thuận.

Ngoài ra, Bình Thuận có đến 10 tháng nắng, ít giông bão, hoạt động du lịch có thể khai thác quanh năm. Từ ngày 10/9, tỉnh đã cho phép hoạt động phân lô, tách thửa trở lại sau một thời gian tạm dừng...", ông Thanh nhận định.

Tuy nhiên, ông Đỗ Quý Duy lại có một số quan điểm trái chiều với CEO của Hataland. Theo ông Duy, những lợi thế nói trên chỉ có thể tham chiếu so với những thị trường tập trung phát triển phân khúc nghỉ dưỡng. Vẫn còn đó những hạn chế về thị trường Bình Thuận.

"Nếu so về mảng nghỉ dưỡng thì Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc là những thị trường top đầu, còn Bình Thuận theo tôi vẫn ở top 2 và chỉ có thể so sánh với Vũng Tàu và Quy Nhơn.

Điều này tôi nghĩ là do quy hoạch, một điểm nhức nhối của Bình Thuận. 

Ở Bình Thuận, khu vực Hàm Tiến có biển rất đẹp, nhưng người dân không thể tắm tự do được. Biển là yếu tố tiên quyết hút khách du lịch, nhưng đã được giao hết cho các resort nắm giữ. 

Đây là hệ quả của một thời kỳ quy hoạch cũ mà đến nay đã không còn phù hợp và đồng bộ với tương lai. Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc có sức bật tốt là nhờ chính sách quy hoạch rút ra từ bài học của Bình Thuận", ông Duy giải thích.

Những dự án ven biển bị bỏ hoang ở TP Phan Thiết. (Ảnh: Hoàng Huy).

Về mặt quản lý nhà nước, Giám đốc kinh doanh Hải Phát cho rằng còn lỏng lẻo, dẫn đến tình trạng phân lô bán nền ồ ạt không đúng quy hoạch. Bằng chứng là vừa qua đã có 9 dự án chuyển đổi đất của chủ đầu tư đang bị thanh tra. 

"Điều này dẫn đến một hệ lụy, khi các dự án sơ cấp bị thanh tra, sau 2 - 3 năm giá vốn sẽ tăng do chi phí tài chính tăng, kéo theo áp lực tăng giá bán sơ cấp.

Trong bối cảnh vĩ mô tốt, dự án sơ cấp thoát hàng thì sản phẩm thứ cấp sẽ ăn theo và tạo ra thị trường bền vững. Trong năm 2022, nếu tiến độ các dự án hạ tầng ổn định, các chủ đầu tư sẽ ra hàng sơ cấp, tính thanh khoản sẽ tốt. 

Còn ngược lại, trường hợp hạ tầng không đảm bảo tiến độ, giá bán sơ cấp lại tăng tiệm cận với những tỉnh đã hình thành hệ thống hạ tầng, tôi khẳng định nhiều người mua sẽ không chấp nhận mức giá này. Khi đó, hàng sơ cấp không thể thoát và thị trường thứ cấp cũng chìm theo. Đây là thực trạng không chỉ Bình Thuận mà nhiều thị trường biển khác có thể gặp trong năm 2022", ông Duy nói.

Theo ông Duy, trong dịch Covid-19, dù giao dịch không nhiều nhưng giá BĐS vẫn tăng, đây là tín hiệu cho thấy chủ đầu tư bị ảnh hưởng và phải tăng giá bán. Do đó, nhà đầu tư nên thận trọng về một điểm gãy tỷ lệ hấp thụ hàng sơ cấp của Bình Thuận vào năm 2022.

"Đối với tách thửa, từ 2021 trở đi, việc cấp hạn mức chuyển đổi sử dụng đất hàng năm sẽ được hội đồng thẩm định cấp tỉnh trình Thủ tướng phê duyệt.

Nếu như ở thời kỳ cũ, nhiều người bán cho biết việc phân lô, bán đất rất dễ vì chỉ cần tỉnh, huyện ký duyệt là xong. Nhưng hiện nay, quy trình này sẽ khó hơn nhiều, nhà đầu tư cần lưu ý.

Về tính thanh khoản, từ năm 2015 đến nay tôi thấy thị trường khá bất thường, chưa ổn định, còn phụ thuộc quá nhiều vào thông tin hạ tầng. Tuy nhiên điều này chỉ xảy ra với hàng hóa sơ cấp, còn hàng thứ cấp nhiều phân khúc thanh khoản vẫn tốt", ông Duy nhận định.

Cuối cùng, tổng tiền đầu tư ở Bình Thuận sẽ không hề nhỏ. Ông Duy cho hay, vào năm 2019, một suất đầu tư thông thường với hàng thứ cấp khoảng 5 - 7 tỷ đồng, thổ cư là 3 - 4 tỷ đồng. Hiện nay, thị trường đã tăng giá, suất đầu tư cơ bản sẽ rơi vào khoảng 4 - 5 tỷ đồng. Do đó, cần cân nhắc đầu tư theo đội nhóm lớn.