Khu đất vàng 1,2 ha gần Keangnam - Bài 1: Chuyện chưa kể về cái bắt tay giữa Hải Phát và Fico

Nằm tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy, Hà Nội (nay là phường Yên Hòa, Hà Nội), thuộc phân khu đô thị H2-2 có một ô đất rộng khoảng 1,3 ha quy hoạch cho dự án nhà ở, trung tâm thương mại, siêu thị và văn phòng. 

Ô đất có ký hiệu A7/HH, thuộc đồ án quy hoạch chi tiết Khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội - khu xây dựng đợt đầu. Trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất 2021 - 2030, ô đất này nằm tại ô quy hoạch ký hiệu QH25.

Theo quy hoạch, ô A7/HH có diện tích 12.619 m2, chức năng đất hỗn hợp, tiếp giáp đường Nguyễn Chánh ở phía đông bắc; phía đông nam giáp đường Mạc Thái Tông; phía tây bắc giáp đường Nguyễn Thị Duệ; phía tây nam giáp đường Đinh Núp. Vị trí này cách tòa nhà Keangnam chưa đến 200 m.

Năm 2014, Hà Nội điều chỉnh quy hoạch Khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội, trong đó xác định ô đất A7/HH là công trình hỗn hợp (siêu thị, văn phòng, dịch vụ, thương mại, ở) với mật độ xây dựng 37,05%, chiều cao 3 - 25 tầng, hệ số sử dụng đất 8,44 lần, quy mô dân số 1.200 người, diện tích cây xanh chiếm 1.800 m2.

Tháng 6/2017, UBND TP Hà Nội đã chấp thuận chủ trương đầu tư Tổ hợp nhà ở, trung tâm thương mại, siêu thị và văn phòng tại ô đất A7/HH - Khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội đối với CTCP Phát triển Địa ốc Hải Phong. 

Theo thông tin của người viết, vừa qua ô đất này đã được Hà Nội điều chỉnh quy hoạch, điều chỉnh công năng thành thương mại, dịch vụ, khách sạn căn hộ khách sạn, văn phòng và văn phòng kết hợp lưu trú trên cơ sở giữ nguyên diện tích. Mật độ xây dựng giảm xuống còn 36,39%, hệ số sử dụng đất 6,8 lần. Chiều cao xây dựng 4 - 25 tầng nổi, bổ sung xây dựng 3 tầng hầm.

Quy mô dân số quy đổi để tính chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật đối với chức năng khách sạn - căn hộ khách sạn, văn phòng kết hợp lưu trú là 1.090 người. Tổng diện tích sàn xây dựng tầng nổi là 92.181 m2, đối với tầng hầm là 37.857 m2.

Ghi nhận của người viết tại thời điểm tháng 8/2025, hiện trạng ô đất A7/HH đã giải phóng mặt bằng và quây tôn, chưa triển khai xây dựng, phần lớn diện tích đang được sử dụng làm bãi đỗ xe.

Về chủ đầu tư, theo dữ liệu của người viết, CTCP Phát triển Địa ốc Hải Phong tiền thân là Công ty TNHH Phát triển Địa ốc Hải Phong được thành lập vào ngày 6/12/2016. 

Thời điểm thành lập, Hải Phong có vốn điều lệ 200 tỷ đồng, trong đó hai cổ đông góp vốn là CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, mã: HPX) nắm giữ 70% và CTCP Đầu tư Tài chính, Thương mại Dịch vụ Fico góp 30%. Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm đại diện pháp luật của Hải Phong thời điểm đó là ông Đỗ Quý Hải - Chủ tịch Hải Phát.

Dự án A7/HH còn có tên gọi khác là A7/CC2 Nam Trung Yên, được Hải Phát ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư với Fico từ năm 2009. Theo hợp đồng này, Hải Phát sẽ góp vốn 950 tỷ (tương ứng 95% tổng vốn góp) vào dự án A7 Nam Trung Yên, và tính đến 31/12/2016 Hải Phát đã góp 27 tỷ đồng.

Theo Fico, dự án A7 Nam Trung Yên ban đầu có chức năng quy hoạch là siêu thị và văn phòng cho thuê với chiều cao dự kiến khoảng 7 tầng, mật độ xây dựng khoảng 30%. Sau đó, Fico đã xin điều chỉnh quy hoạch tăng mật độ xây dựng lên 37%, tăng chiều cao lên 25 tầng nổi và 3 tầng hầm.  

Đến năm 2014, quy hoạch Khu đô thị mới Tây Nam Hà Nội được điều chỉnh, ô đất A7/CC2 được quy hoạch 3 khối công trình: 1 khối siêu thị, văn phòng, dịch vụ thương mại và 2 khối chung cư.

Hà Nội yêu cầu chủ đầu tư dự án A7 Nam Trung Yên dành tối đa 50% diện tích sàn xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư. Theo Fico, yêu cầu này khiến 2 khối chung cư phải dành ra 1 khối để bố trí tái định cư, chỉ còn lại 1 khối để kinh doanh thương mại, dẫn đến hiệu quả đầu tư sụt giảm nghiêm trọng so với tính toán ban đầu. 

Cùng với đó, trong năm 2017 tình hình tài chính của Fico gặp khó khăn. Hải Phong đã nhiều lần thông báo yêu cầu Fico hoàn thành góp vốn theo cam kết. Trong bối cảnh đó, Fico đã phải chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Hải Phong cho Hải Phát để dự án A7 sớm khởi công, tránh bị thu hồi.

Sau khi Fico rút khỏi dự án A7 Nam Trung Yên, Hải Phát đã trở thành đơn vị sở hữu 100% quyền phát triển dự án.

Trong năm 2017, Hải Phát đã chuyển nhượng 8% vốn góp tại Hải Phong cho một công ty con là CTCP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Thành Nhân. Đồng thời, chuyển nhượng 49% vốn tại Hải Phong cho CTCP Bất động sản Hải Phát (Hải Phát Land).

Với việc bán vốn tại Hải Phong, doanh thu tài chính của Hải Phát tăng mạnh trong năm 2017, ghi nhận lãi gần 305 tỷ đồng.

Tính đến tháng 1/2018, Hải Phong có vốn điều lệ 300 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ sở hữu của Hải Phát khoảng 43%. Hải Phát sau đó tiếp tục bán 33% vốn của Hải Phong cho Hải Phát Land và giảm tỷ lệ sở hữu tại Hải Phong xuống còn 10% vào cuối năm 2018.

Đến ngày 30/5/2019, nhóm doanh nghiệp Hải Phát đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại Hải Phong cho một cá nhân giấu tên với giá phí chuyển nhượng 80 tỷ đồng. Qua đó, Hải Phát cũng chính thức rút khỏi dự án A7 Nam Trung Yên.

Được biết, A7 Nam Trung Yên không phải dự án duy nhất mà Fico bắt tay với Hải Phát. Vào tháng 12/2010, hai doanh nghiệp này từng thỏa thuận hợp tác đầu tư dự án Khu đô thị chức năng Ao Sào gần 10 ha ở Hoàng Mai, Hà Nội.