Chuyên gia dự báo kịch bản thị trường sau tháng 9, gợi ý cách đầu tư chung cư đắt khách trong mùa dịch

Ghi nhận của CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung căn hộ chào bán có giảm nhưng số lượng căn hộ bán được vẫn tăng so với năm 2020. 

Song, trong bối cảnh giãn cách kéo dài ở Hà Nội và TP HCM, các chuyên gia vẫn đưa ra những dự báo thận trọng về thị trường căn hộ trong thời gian tới.

Hai kịch bản cho thị trường căn hộ

Tại buổi tọa đàm trực tuyến "Chung cư mở bán thời dịch có hút khách?" diễn ra tối 16/9, đại diện CBRE cho biết, đơn vị này chưa có số liệu chính xác về thị trường căn hộ 9 tháng đầu năm, nhưng có thể thấy hầu như không có hoạt động chào bán diễn ra tại 2 thành phố lớn. 

"Chắc chắn các số liệu về nguồn cung và căn hộ chào bán cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định.

Vị này cũng đưa ra hai kịch bản cho thị trường căn hộ. Nếu các hoạt động dần được mở cửa vào tháng cuối tháng 9, số căn hộ được mở bán tại TP HCM trong năm 2021 dự kiến đạt khoảng 13.000 căn, tại Hà Nội là khoảng 17.000 căn.

Trường hợp giãn cách tiếp tục kéo dài đến cuối năm, số căn hộ chào bán tại TP HCM năm nay chỉ còn 8.000 căn và Hà Nội là 14.000 căn. Theo bà Dung, đây là kịch bản sẽ có nhiều khả năng xảy ra.

Ngay cả khi xã hội dần mở cửa, những sự kiện tập trung đông người vẫn chưa được phép triển khai. Do đó, chủ đầu tư sẽ chỉ có thể mở bán theo giai đoạn với số lượng vừa và nhỏ, đồng thời thăm dò nhu cầu của thị trường trước khi mở bán quy mô lớn hơn.

Về phía người mua, 3 tháng vừa qua rất nhiều người phải làm việc ở nhà, thậm chí không còn tiếp tục công việc như trước, họ sẽ thận trọng bất kể mua để ở hay mua để đầu tư.

Với góc nhìn nói trên, Giám đốc CBRE Việt Nam nhấn mạnh thị trường căn hộ Hà Nội và TP HCM sẽ có sự sụt giảm lớn về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ.

Sau dịch, căn hộ sẽ không còn là 'món ưa thích' của nhà đầu tư

Nói về nhu cầu phân khúc căn hộ, ông Trần Khánh Quang, người có 6 năm phụ trách trung tâm bất động sản của Sacombank nhận định, đối với người mua để ở, 80% lựa chọn căn hộ. Đối với giới đầu tư, chỉ có 30 - 35% nhà đầu tư lựa chọn phân khúc này. 

Trên thực tế, nhà đầu tư thường đặt nặng yếu tố khai thác đối với căn hộ hơn các bất động sản (BĐS) khác. Căn hộ khai thác tốt thường được khoảng 5%, trong khi đó nhà phố chỉ 2 - 2,5%, nhà mặt tiền chưa tới 1%/năm.

"Sau dịch, công nhân, nhân viên sẽ có xu hướng về quê 3 - 6 tháng, các căn hộ chưa chắc cho thuê được. Hiện nay, các căn hộ đều phải giảm giá cho thuê 10 - 50%.

Mặt khác, dịch Covid-19 còn gây nên tâm lý lo ngại về tỷ lệ lây lan trong căn hộ. Do đó, khả năng người mua ưu tiên lựa chọn phân khúc căn hộ sau dịch là không nhiều", ông Quang cho biết.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là thị trường căn hộ đi xuống. Phân khúc này phục vụ nhu cầu ở thực. Dù đi xa để mua đất nền, mọi người vẫn mua căn hộ ở trung tâm thành phố để sinh sống và làm việc. 

Theo ông Quang, hiện tại là thời điểm của người mua. Nếu gặp chủ đầu tư có chính sách ưu đãi, sản phẩm đủ tiêu chuẩn, an toàn thì hoàn toàn có thể xuống tiền.

"Nếu chủ đầu tư thông báo giảm giá 10 - 30% hoặc giảm giá kỹ thuật, chiết khấu, thanh toán kéo dài... thì đây là là cơ hội cho người mua.

Tôi vẫn nhớ thời điểm năm 2010, dự án căn hộ của Hoàng Anh Gia Lai thông báo giảm giá 50%, sau đó đã bán hết trong 2 tháng. Hiện nay, tôi để ý có một chủ đầu tư cũng giảm giá khoảng 20 - 30% và bán hàng rất nhanh dưới dạng đặt cọc. Tuy nhiên đó chỉ là hiện tượng", chuyên gia chia sẻ. 

Về thời điểm thích hợp để xuống tiền, vị này cho rằng người mua cần xem xét ba yếu tố: Dịch bệnh sắp được kiểm soát, lãi suất vẫn còn ưu đãi và cuộc sống sẵn sàng trở lại bình thường mới. Nếu lạc quan, đầu năm sau là thời điểm tốt để đầu tư căn hộ.

Mua chung cư mùa dịch lưu ý gì?

Đối với những trường hợp lựa chọn mua căn hộ mùa dịch, ông Quang đã xây dựng bộ tiêu chí để người mua cân nhắc. Đầu tiên, nên lựa chọn những căn hộ tính an toàn, rộng rãi, thoáng mát, vệ sinh và đặc biệt là quản lý tốt. 

"Trước đây, những căn hộ 50 - 60 m2 với hai phòng ngủ luôn đắt khách thì trong mùa dịch, những căn hộ đó đi qua đi lại là đụng mặt nhau, một người F0 thì cả nhà có thể thành F0", ông Quang nói.

Bên cạnh đó, cần dự đoán khả năng khai thác căn hộ, có thể cho thuê bao nhiêu tiền một tháng. Tuy nhiên, người mua cũng lưu ý thị trường căn hộ phải đến cuối năm 2022 mới có khả năng phục hồi.

Những căn hộ "thoát dịch" nên được ưu tiên, đây là những căn hộ mà chủ đầu tư có thể bàn giao nhà vào đầu năm 2023. Chính sách bán hàng, thanh toán, chiết khấu,... cũng là những tiêu chí cần quan tâm.

Giá bán là tiêu chí không thể thiếu. Trước khi xuống tiền, người mua cần so sánh 2 - 3 căn hộ có cùng tiêu chí ở các dự án khác nhau. Chẳng hạn, một căn hộ ở TP Thủ Đức so với một căn hộ khác ở các khu vực tương đồng như Bình Thạnh, Tân Phú, quận 7,... tương quan về giá có hợp lý hay không.

Trong bối cảnh dịch bệnh, người mua cũng nên đánh giá về các tiện ích, những dịch vụ thiết yếu mà dự án mang lại. Cuối cùng là đơn vị vận hành, tiêu chí ảnh hưởng lâu dài đến sau khi bàn giao nhà.