Bình Thuận cho phân lô, tách thửa trở lại: Chuyên gia cảnh báo rủi ro từ bài học Phan Thiết

Ngày 30/8 vừa qua, UBND tỉnh Bình Thuận đã ban hành quy định điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh này.

Theo đó, đối với đất ở nông thôn, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 60 m2, trong đó chiều rộng tối thiểu 4 m, chiều dài tối thiểu 8 m. Đối với đất ở đô thị, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 40 m2, trong đó chiều rộng tối thiểu 4 m, chiều dài tối thiểu 5 m.

Với đất phi nông nghiệp, khi tách thửa tại khu vực đô thị phải có diện tích tối thiểu là 60 m2 (rộng tối thiểu 4 m, dài tối thiểu 5 m); khu vực nông thôn diện tích tối thiểu 100 m2 (rộng tối thiểu 5 m, dài tối thiểu là 10 m).

Đối với đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư, diện tích tách thửa tối thiểu tại các huyện, thị xã, thành phố là 1.000 m2. Riêng huyện Phú Quý diện tích tách thửa tối thiểu 500 m2.

Đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao (nông nghiệp) tách thửa riêng không gắn với đất ở phải có diện tích tối thiểu là 400 m2.

Diện tích tối thiểu các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố là 300 m2. Quyết định của tỉnh Bình Thuận có hiệu lực từ ngày 10/9.

Theo ông Huỳnh Ngọc Thanh, CEO của CTCP Đầu tư Hata (Hataland), sau một thời gian tạm ngưng phân lô tách thửa để kìm hãm cơn sốt của thị trường bất động sản (BĐS), việc Bình Thuận cho phép mở lại hoạt động này là một tín hiệu tốt cho những nhà đầu tư cá nhân.

Mặc dù vậy, trái ngược với quan điểm của ông Thanh, vẫn có ý kiến cho rằng nhà đầu tư nên thận trọng những rủi ro về pháp lý trong việc phân lô bán nền ở thị trường biển này.

"Quản lý nhà nước về đất đai ở Bình Thuận vẫn lỏng lẻo"

Đặt chân vào thị trường Bình Thuận từ cuối năm 2018, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest, Mã chứng khoán: HPX) với tư cách là nhà đầu tư cá nhân đã chia sẻ những hạn chế về hoạt động đất đai của địa phương này tại một sự kiện trực tuyến mới đây. 

"Về mặt quản lý nhà nước về đất đai của Bình Thuận, tôi thấy còn lỏng lẻo. Điều này dẫn đến tình trạng phân lô bán nền ồ ạt không đúng quy hoạch. Bằng chứng là có nhiều cán bộ nhà nước trong lĩnh vực này đã vướng vòng lao lý. 

Chưa hết, cách đây khoảng 1 - 2 tháng, có 9 dự án đất chuyển đổi của các chủ đầu tư ở Bình Thuận đã bị thanh tra, có thể kể đến như Hamubay, Ocean Dunes,... Ở Bình Thuận hiện nay, đất đấu giá mới chính là phân khúc an toàn về mặt pháp lý.

Tôi cũng chia sẻ thêm, từ năm 2021 trở đi, việc cấp hạn mức sử dụng đất hàng năm đã có sự thay đổi. Cụ thể, tại các tỉnh sẽ có hội đồng thẩm định hạn mức hàng năm gửi về cho Thủ tướng phê duyệt.

Đây là một yếu tố mới mà nhà đầu tư phải cân nhắc. Trước đây, nhiều người bán đất xong nói rằng việc chuyển đổi này khá dễ dàng, ở huyện, tỉnh ký duyệt là xong. Nhưng bây giờ mọi thứ đã thay đổi và khó hơn, bởi chính sách quản lý của nhiệm kỳ mới về mặt chính trị sẽ khó hơn, siết chặt hơn", ông Duy cho hay.

Bên cạnh đó, Giám đốc kinh doanh Hải Phát cũng lưu ý một sai lầm của các nhà đầu tư phía bắc khi đặt chân đến Bình Thuận là đa phần đều tìm đất thổ cư, trong khi văn hóa ở phía nam không chuộng thổ cư mà lại ưu tiên đất rộng, rẻ, đất nông nghiệp.

Cũng theo ông Duy, tổng tiền đầu tư ở Bình Thuận cũng sẽ không hề nhỏ. Năm 2019, một suất đầu tư thông thường với hàng thứ cấp rơi vào khoảng 5 - 7 tỷ đồng, đất thổ cư là 3 - 4 tỷ đồng. Hiện nay, thị trường đã tăng giá, suất đầu tư cơ bản sẽ rơi vào khoảng 4 - 5 tỷ đồng. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc đầu tư theo đội nhóm lớn.

Ngoài ra, tính thanh khoản của thị trường từ năm 2015 đến nay khá bất thường. Vị chuyên gia nhận định, BĐS ở Bình Thuận phụ thuộc quá nhiều vào tiến độ hạ tầng giao thông. Tuy nhiên điều này chỉ xảy ra với hàng hóa sơ cấp, còn hàng thứ cấp nhiều phân khúc thanh khoản vẫn tốt.

Bài học Phan Thiết còn đó

Những rủi ro pháp lý mà ông Duy cảnh báo nhà đầu tư ở trên là hoàn toàn có cơ sở, khi mà vài năm trở lại đây, BĐS Bình Thuận được biết đến là một trong những thị trường có nhiều sai phạm về đất đai. 

Theo Trang thông tin điện tử Ủy ban Kiểm tra Trung ương, cuối tháng 6/2019, Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Bình Thuận đã kiểm tra và phát hiện 8 trường hợp cán bộ Nhà nước tại TP Phan Thiết vi phạm về quản lý đất đai, trong đó có hoạt động phân lô, tách thửa.

Đơn cử như bà Đỗ Ngọc Điệp, trong thời gian tháng 7/2011 - tháng 12/2018 giữ chức Chủ tịch UBND TP Phan Thiết đã ký phê duyệt quy hoạch sử dụng đất của các xã Thiện Nghiệp, Phong Nẫm và Tiến Lợi không đúng quy hoạch, dẫn đến 19,3 ha đất nông nghiệp được chuyển thành 161 thửa đất ở nông thôn sai quy hoạch.

Hay trường hợp của ông Lê Nguyễn Thanh Danh, trong thời gian làm Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường đã trực tiếp ký tách 128 thửa đất sai quy định, diện tích hơn 2,3 ha liên đới chịu trách nhiệm khi để Giám đốc Văn phòng đăng ký (VPĐK) đất đai tỉnh ký tách 257 thửa với diện tích hơn 6,2 ha.

Một trường hợp khác là ông Nguyễn Ngọc Hải, trong thời gian làm Giám đốc Chi nhánh VPĐK đất đai thành phố đã ký văn bản đề nghị VPĐK đất đai tỉnh tách 26 thửa đất cho 11 cá nhân khi chưa có ý kiến thống nhất của UBND thành phố.

Tương tự, ông Nguyễn Hữu Hoành, nguyên Phó Giám đốc chi nhánh VPĐK đất đai TP Phan Thiết đã trực tiếp ký văn bản đề nghị cho tách 64 thửa đất của một cá nhân ở xã Thiện Nghiệp khi UBND thành phố chưa thống nhất.

Thông tin từ Viện Kiểm sát Nhân dân tỉnh Bình Thuận, ngày 7/1/2021,Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh đã khởi tố, bắt tạm giam ông Nguyễn Hữu Hoành cùng hai cán bộ khác thuộc cơ quan thuế do liên quan đến các sai phạm về đất đai...