Căn hộ tăng giá cả tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư chỉ đủ 'về bờ'

Ghi nhận của VnExpress cho thấy 9 tháng đầu năm, giá căn hộ TP HCM tăng mạnh cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, trung bình từ 25-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Tốc độ tăng giá này khiến nhiều giao dịch sang tay căn hộ ghi nhận mức lãi hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng.

Song theo các nhà đầu tư, khoản lãi này chỉ đủ "về bờ", nhất là với những người dùng đòn bẩy tài chính hoặc mua căn hộ ở giai đoạn đỉnh giá.

Anh Trần Minh, nhà đầu tư tại phường An Bình, vừa bán căn hộ hai phòng ngủ ở quận 9 cũ với giá 6 tỷ đồng. Nếu so với giá mua vào năm 2021 là 4,9 tỷ, thì anh lời 1,1 tỷ đồng. Tuy nhiên, do trước đó anh vay ngân hàng 2,4 tỷ đồng để đầu tư căn hộ này và phải trả lãi nhiều năm. Sau khi trừ tất cả chi phí, giá bán xem như huề vốn.

Tương tự, chị Thảo Nguyên (ngụ phường Minh Phụng) mua căn hộ tại Dĩ An năm 2020 giá 1,6 tỷ đồng và đã bán ra trong tháng 10 với giá 2,1 tỷ đồng. Sau khi trừ chi phí lãi vay gần 350 triệu đồng, lợi nhuận thực thu được từ căn hộ chỉ khoảng 150 triệu, tương đương 2% mỗi năm.

Ông Phạm Trung Hiếu, một nhà đầu tư tại Dĩ An, cũng cho biết đợt tăng giá gần đây chỉ đủ giúp ông thoát lỗ. Năm 2020, ông mua căn hộ tại Thuận An (Bình Dương cũ) giá 3,2 tỷ đồng. Sau đó thị trường chững lại, thanh khoản giảm mạnh khiến ông phải nắm giữ hơn 5 năm. Gần đây, ông bán được 3,7 tỷ đồng, khoản tăng vừa đủ bù lãi vay.

Thực tế cho thấy giá tăng vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ là "bề nổi" vì còn tuỳ thuộc vào thời điểm mua, số vốn tự có, chi phí vay và thời gian nắm giữ. Những khoản chi như lãi vay, phí quản lý và chi phí cơ hội có thể "ăn mòn" phần lớn lợi nhuận - yếu tố mà nhiều nhà đầu tư mới thường bỏ qua khi chỉ nhìn vào mức tăng giá danh nghĩa.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích nhóm mua từ đầu năm 2024, khi mặt bằng giá còn ổn định và thị trường chưa bước vào chu kỳ tăng rõ rệt, đang hưởng lợi nhiều nhất vì mua đúng thời điểm đầu sóng và chốt lời vào giai đoạn nửa cuối 2024. Trong khi đó, nhà đầu tư mua từ 2020-2021 chỉ ở mức hòa vốn hoặc lời không đáng kể do khoản tăng hiện tại phải phân bổ cho nhiều năm nắm giữ.

Ông Kiên dẫn chứng, một dự án mở bán hơn một năm trước giá 7-8 tỷ đồng tăng khoảng 1 tỷ đồng, tương đương 20%. Tính theo một năm, tỷ suất lợi nhuận khoảng 12-13%. Nhưng với người mua giai đoạn 2020-2021, sau khi trừ các chi phí và lãi vay, lợi nhuận rơi về 6-7%.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, sau giai đoạn nóng 2019-2021, giá và thanh khoản căn hộ phía Nam đi ngang từ nửa cuối 2021 đến 2023, thậm chí giảm ở một số dự án. Đến giữa 2024, dòng tiền từ phía Bắc dịch chuyển mạnh vào Nam, cộng với khan hiếm nguồn cung và thiếu đa dạng sản phẩm, nên phân khúc căn hộ trở thành lựa chọn nổi bật, kéo giá tăng rõ rệt.

Ông Tuấn nói đà tăng hiện nay là kết quả tích lũy nhiều năm. Những nhà đầu tư mua cuối 2023 đến đầu 2024 hưởng lợi nhiều nhất, trong khi nhóm mua sớm hơn, đặc biệt dùng đòn bẩy, thực tế lợi nhuận không cao như kỳ vọng.

Dưới áp lực chi phí phát triển và giá đất, chuyên gia dự báo giá căn hộ khó giảm trong thời gian tới, nhưng cũng khó xuất hiện những cú tăng đột biến. Đồng thời, lãi suất vay mua nhà đang nhích từ 1,5% lên 2% làm chi phí vay tăng, khiến lợi nhuận thực tế của nhà đầu tư giảm và thanh khoản căn hộ khó cải thiện. Thực tế, ngay sau khi lãi suất nhích lên, thanh khoản tại nhiều dự án căn hộ đã chững lại, là tín hiệu cảnh báo quan trọng.

Chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư trước khi tham gia thị trường cần tính toán kỹ tổng chi phí, khả năng tài chính và thời gian nắm giữ, thay vì chỉ nhìn mức tăng giá. Nhiều người mới tham gia thường bị cuốn theo giao dịch sang tay lời tiền tỷ mà bỏ qua chi phí vay, chi phí cơ hội và thời gian, dẫn đến đánh giá quá cao lợi nhuận. Việc lựa chọn thời điểm mua, dự án có tiềm năng và chuẩn bị kế hoạch dự phòng là yếu tố quyết định thành công trong đầu tư căn hộ, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Ngoài ra, các chuyên gia lưu ý nên ưu tiên dự án có tính thanh khoản cao, vị trí tốt, pháp lý minh bạch, đa dạng loại hình sản phẩm, tránh chạy theo "sốt ảo". "Đánh giá kỹ thị trường và xác định mục tiêu rõ ràng sẽ giúp nhà đầu tư kiểm soát rủi ro và tối ưu lợi nhuận dài hạn.