Nguyên nhân nguồn cung căn hộ Hà Nội vượt xa TP HCM

Quý III/2025 đánh dấu một giai đoạn đáng chú ý của thị trường bất động sản khi nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP HCM tăng mạnh trở lại.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, Hà Nội ghi nhận hơn 10.300 sản phẩm mở bán mới. Đây là quý thứ hai trong vòng 5 năm trở lại đây, Thủ đô có nguồn cung chung cư mới vượt mốc 10.000 căn.

Tại TP HCM, nguồn cung mới trong quý III đạt khoảng 2.549 căn, bằng gần gấp đôi tổng nguồn cung nửa đầu năm, tăng 143% so với quý II và tăng 19 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ ở cả 2 thị trường đều tốt, lần lượt đạt 108% và 88%, cho thấy nhu cầu đang dần hồi phục.

Báo cáo mới đây của CTCP Chứng khoán Quốc gia (NSI) cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Nguồn cung tăng trưởng mạnh trong quý III, với Hà Nội là điểm nóng. Thị trường TP HCM ghi nhận sự hồi sinh với loạt dự án căn hộ cao cấp và hạng sang xuất hiện. Sau làn sóng sáp nhập, các chủ đầu tư tại khu vực Bình Dương đã tích cực ra hàng trong thời điểm cuối năm.  

NSI lý giải, loạt chính sách mới trong quý III như Nghị quyết 155, Nghị định 192, Nghị định 144... giúp tiếp tục hoàn thiện cơ chế, khơi thông nguồn cung trên thị trường.

Về ngắn hạn, việc Chính phủ cho phép rút gọn thủ tục đầu tư, giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, nới điều kiện chuyển nhượng dự án đã giúp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, đẩy nhanh quá trình triển khai các dự án mới. Nhờ đó, nguồn cung căn hộ quay lại quỹ đạo tăng, thanh khoản trên thị trường cải thiện, tâm lý nhà đầu tư ổn định hơn sau giai đoạn dài trầm lắng.  

Về dài hạn, Chính phủ định hướng không chỉ thúc đẩy nguồn cung mà còn kiểm soát chặt mặt bằng giá nhà, hạn chế đầu cơ và thao túng giá. 

Tại chương trình Data Talk | The Catalyst: Báo cáo quý III hé lộ điều gì về dòng tiền trở lại BĐS?, ông Đỗ Thạch Lam - Trưởng phòng cao cấp Trung tâm phân tích, Chứng khoán Rồng Việt chia sẻ, nguồn cung chung cư tại 2 đô thị đặc biệt đã có sự cải thiện trong quý vừa qua.

Tuy nhiên, nếu quan sát kỹ sẽ thấy ở Hà Nội, nguồn cung chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và cận cao cấp, giá dao động 60 - 120 triệu/m2, thuộc dự án của các chủ đầu tư lớn và có nền tài chính tốt như Vinhomes, Masterise… 

Ở TP HCM, phần lớn nguồn cung căn hộ đến từ khu vực mới sáp nhập vào thành phố là Bình Dương, giá dưới 60 triệu/m2 - mức chấp nhận được. Bên cạnh đó, nhiều người kỳ vọng sau sáp nhập, hạ tầng kết nối giữa Bình Dương và TP HCM sẽ tốt hơn. Những yếu tố này đã giúp nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ tại đây đạt mức tốt trong thời gian qua.     

Ông Nguyễn Khắc Minh Tâm - Phó phòng Nghiên cứu & Phân tích, Khối Khách hàng tổ chức Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định, dù nguồn cung cùng tăng mạnh, song có sự phân hóa giữa Hà Nội và TP HCM. Có 3 lý do giúp số liệu của Thủ đô nổi trội hơn. 

Đầu tiên, các doanh nghiệp ở phía Bắc, nhất là tại Hà Nội cơ bản hiểu rõ thông điệp của các bộ luật và thông điệp của người làm luật. Do đó, khi vấn đề pháp lý được giải quyết thì các dự án tại đây dường như được tiến hành triển khai suôn sẻ hơn. 

Thứ hai, Hà Nội có nhiều nguồn cung chung cư ở các đại đô thị, đến từ Vinhomes Smart City, Vinhomes Wonder City, Vinhomes Global Gate… Khi thị trường gặp khó khăn, những phân khu tiếp theo của các đại đô thị giúp nguồn cung được bổ sung. 

Trong khi đó ở TP HCM, từ năm 2018 đến nay, chỉ có 1 đại đô thị là Vinhomes Grand Park có nguồn cung chung cư đáng kể.  

Thứ ba, việc thực thi hành chính ở Hà Nội tốt hơn so với TP HCM. Điển hình như với Nghị quyết số 171 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Hà Nội đã làm xong 2 đợt thí điểm và đang triển khai đợt 3, còn TP HCM thì cách đây vài ngày mới làm xong đợt 2. 

Tổng diện tích đất được thí điểm của 2 thành phố qua 2 đợt là tương đương nhau. Tuy nhiên trên thực tế, TP HCM đã tính thêm cả các khu vực mới sáp nhập vào thì diện tích đất mới ngang Hà Nội. Theo chuyên gia, việc này phản ánh điều kiện để phát triển và tạo nguồn cung căn hộ cho TP HCM bị tắc nghẽn nhiều mặt về quy mô, pháp lý, thực thi...

Vị này dự báo thời gian tới, nguồn cung chung cư của TP HCM sẽ dàn trải ra ở các địa bàn mới, không tập trung nhiều ở những nơi đã có hạ tầng hoàn thiện như tại Hà Nội.