Giá chung cư Hà Nội đang dần ổn định

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), trong 3 quý đầu năm, thị trường địa ốc Hà Nội ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 25% so với tổng nguồn cung cả năm 2023. 

87% nguồn cung trong số này thuộc loại hình cao tầng, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở khu Đông và khu Tây thành phố.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn vắng bóng trên thị trường, căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm. Các dự án căn hộ mới ra mắt vào cuối quý III đều có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, khiến việc tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình trở nên khó khăn hơn.

Về phía nguồn cầu, nhu cầu trên thị trường tiếp tục duy trì đà tăng, bao gồm cả ở thực và đầu tư. Mặc dù nguồn cung mới đã có sự cải thiện so với năm trước, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn trên thị trường.

Theo VNREA, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao và được dự báo khó giảm sâu. Điều này đã tạo động lực thúc đẩy quyết định mua nhà sớm của người dân, nhất là trong bối cảnh lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. 

Tính đến quý III/2024, chỉ số giá chung cư Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại.  

Giá sơ cấp tăng cao trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm so với nhu cầu tạo động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giữ ở ngưỡng cao, dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng nóng.

Tại Hội thảoThị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, giá chung cư Thủ đô trong giai đoạn 2000 - 2010 dao động 10 - 20 triệu đồng/m2, giai đoạn 2010 - 2020 khoảng 20 - 50 triệu đồng/m2.

Sang giai đoạn từ sau năm 2020 đến nay, giá chung cư đã tăng lên đáng kể, dao động 50 đến hơn 100 triệu đồng/m2 tùy khu vực.

"Thị trường tích cực hơn với những dự án cũ được tái khởi động và dự án mới được ra mắt, nhưng giá vẫn không có dấu hiệu giảm", ông Đính đánh giá. 

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc CTCP Tập đoàn RB nhận định giá chung cư để ở hoặc cho thuê tại Hà Nội (có giá trị sử dụng thật) đã ghi nhận tăng mạnh trong những năm qua. Đơn cử tại các khu vực Đông Anh, Hoài Đức, dù thuộc ngoại thành song vẫn ghi nhận mức tăng từ 30 - 40 triệu đồng/m2 lên mức 70 - 80 triệu đồng/m2.

Vị này chỉ ra một số yếu tố chính tác động đẩy giá bất động sản gồm bảng giá đất mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng và việc chủ đầu tư nâng cấp tiện ích để đáp ứng nhu cầu người mua. 

Theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, có thể thấy 2024 là năm mà phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng nhanh vượt bậc về giá.

Giá chung cư từ mức trung bình 40 triệu đồng/m2 vào năm 2022 đã tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024. Thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung cấp thậm chí có mức giá trên 100 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Đáng nói là dù giá cao nhưng theo ghi nhận, thanh khoản vẫn tốt, vẫn có người mua.

Ông Thịnh chia sẻ, xét ở góc nhìn tích cực, điều này cho thấy tâm lý thị trường Hà Nội đang tốt lên một cách bất ngờ. Nhu cầu mua nhà để ở và đầu tư bị dồn nén bấy lâu nay đã được dịp bung ra khi có nhiều động lực khôi phục niềm tin của khách hàng. Nhu cầu bùng nổ, trong khi nguồn cung vẫn khan hiếm đã thúc đẩy giá tăng cao. 

"Trong thời gian tới, theo nhận định của chúng tôi, giá chung cư sẽ khó giảm. Tuy nhiên, đà tăng giá cho đến thời điểm này đã có phần chậm lại, theo xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như nhiều tháng trước đó.

Dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng", chuyên gia dự báo. 

Đồng quan điểm, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho rằng giá bất động sản sẽ rất khó giảm trong giai đoạn tới. Từ lâu, đây đã được coi là tài sản tích lũy giá trị, đặc biệt tại các nước châu Á, nơi mà tâm lý “đất đai, nhà cửa là của để dành” rất phổ biến.  

Nhìn lại khoảng thời gian trong 3 năm qua, nhiều nguyên nhân đã đẫn đến thực trạng tăng giá bất động sản tại Việt Nam như thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài làm gia tăng chi phí đầu tư, đấu giá đất phải tuân theo giá thị trường khiến giá trị đầu vào của các dự án cao hơn. Cùng với đó, sự tăng giá của vàng và USD so với VND cũng tạo áp lực tăng giá lên bất động sản.