Chung cư Hà Nội có thực sự bị đẩy giá?

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bán bình quân của chung cư trên phạm vi toàn quốc vào thời điểm quý I/2021 là 35 triệu/m2. Đến quý III/2024, giá bán đã tăng lên 51 triệu/m2. Như vậy trong 4 năm, giá chung cư đã tăng 45%, tức mỗi năm tăng hơn 10%.

Đánh giá về con số hơn 10% này tại sự kiện diễn ra ngày 13/11, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng chỉ số còn cao hơn cả lãi suất ngân hàng. 

"Câu chuyện chung cư giai đoạn vừa qua rất nóng sốt. Nhớ lại khoảng thời gian trước dịch Covid-19, tâm lý chung của người dân miền Bắc vẫn quan niệm chung cư là tiêu sản, điều này khác với bây giờ. Trên thực tế, sản phẩm chung cư vẫn như vậy, tất cả mọi thứ vẫn như vậy. Chỉ là do tâm lý chúng ta đánh giá nó là tài sản hay tiêu sản", ông Quốc Anh nói. 

Vị này thông tin trước 2019, mỗi năm giá chung cư Hà Nội chỉ tăng 3%, vì tăng chậm chậm nên mọi người nghĩ khấu hao nhiều hơn tăng giá.

Song đến năm 2022, dù thị trường khó khăn nhưng lượng quan tâm không giảm nhiều, thậm chí tiếp tục duy trì ở mức độ cao trên phạm vi toàn quốc. Điều này phản ánh đây là loại hình có dòng tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực, nhu cầu luôn hiện diện trên thị trường.   

Nếu xét trong chu kỳ đủ dài thì chung cư là loại hình có tỷ suất lợi nhuận ổn định và mang lại nguồn thu. Hiện tại, nhiều người dân miền Bắc vẫn cố gắng có chung cư trong danh mục đầu tư vì tính ổn định mà sản phẩm mang lại.

Xét theo địa phương, thống kê của Batdongsan.com.vn chỉ ra trong khoảng thời gian từ quý II đến quý III năm nay, mức độ quan tâm đối với phân khúc chung cư ở Hà Nội và Hưng Yên tăng trưởng 7%, Hải Phòng tăng 6%, Đà Nẵng và Bình Dương tăng 4%, TP HCM tăng 1%. 

So sánh mức giá bình quân trong 10 tháng đầu năm 2024 với 10 tháng đầu năm 2023, chung cư Đà Nẵng dẫn đầu khi tăng 61%. Tiếp đến là Hà Nội tăng 33%, Hưng Yên tăng 30%, TP HCM và Thanh Hóa tăng 11%, Long An và Bắc Ninh tăng 10%, Khánh Hòa 4%.  

3 nguyên nhân khiến chung cư tăng giá

Trao đổi với người viết bên lề sự kiện, ông Quốc Anh cho biết có nhiều nguyên nhân dẫn đến câu chuyện tăng giá nóng sốt của phân khúc chung cư.

Nguyên nhân thứ nhất mang tính chất chu kỳ. Giá chung cư tăng do bản chất thị trường đang trong giai đoạn phục hồi. Trước đó vào giữa năm 2024, Batdongsan.com.vn từng dự báo về sự phục hồi của từng loại hình bất động sản, trong đó loại hình phục hồi đầu tiên sẽ là sản phẩm mang tính chất ở thực. 

"Sau khi trải qua giai đoạn khó khăn, tâm lý trên thị trường rất yếu. Điều sợ nhất khi đầu tư không phải là việc bất động sản giảm giá mà là sợ sản phẩm không có thanh khoản. Do đó, bây giờ nhà đầu tư sẽ tìm đến các loại hình có pháp lý chắc chắn, mang tính chất dòng tiền, ít nhất có thể cho thuê như chung cư", ông Quốc Anh nói.

Nguyên nhân thứ hai là nguồn cung chưa đáp ứng được nhu cầu thị trường, trong khi lực cầu là rất lớn. Đơn cử như ở Hà Nội, mỗi năm cần thêm khoảng 100.000 - 170.000 căn hộ mới, trong khi nguồn cung từ đầu năm mới đáp ứng khoảng 30.000 căn, năm ngoái khoảng 10.000 căn. 

Sức tụ dân của các đô thị là rất lớn. Nhìn sang một số nước như Hàn Quốc, Trung Quốc,... mặc dù đã có hệ thống giao thông tốt, thuận tiện di chuyển đến tất cả các tỉnh thành, song người dân vẫn chủ yếu sinh sống và làm việc ở các thành phố lớn.

Việt Nam cũng không ngoại lệ. Việc mua nhà ở các đô thị lớn chưa bao giờ là dễ dàng. Càng ngày, người dân càng tập trung nhiều, mặt bằng giá rất khó giảm. 

Bên cạnh đó, sản phẩm ngày càng tập trung nhiều ở các phân khúc giá cao. Minh chứng là đầu năm 2020, phân khúc cao cấp trở lên (giá trên 55 triệu/m2) chỉ chiếm khoảng 6% tổng cung. Đến quý III/2024, các sản phẩm này đã chiếm khoảng 60%.  

Theo chuyên gia, trong bối cảnh lượng cung trên thị trường ít, chủ đầu tư sau khi gỡ được pháp lý và ra hàng thì chủ yếu tập trung vào phân khúc từ trung cấp trở lên (giá trên 35 triệu/m2). 

"Phải trải qua khoảng thời gian rất lâu mới ra được dự án, trong khi giá đất vẫn tăng hàng ngày, việc chủ đầu tư quyết định ra hàng chung cư với mức giá từ trung cấp trở lên cũng là theo logic", ông Quốc Anh nói.

Nguyên nhân thứ ba là do yếu tố tâm lý thị trường. Cụ thể, thời điểm giá chung cư tăng chưa nhiều, người dân có xu hướng chờ giảm giá. Nhưng khi thấy giá tăng khoảng 10 - 20% thì tất cả mọi người đều đổ vào mua vì sợ giá sẽ tiếp tục tăng nữa. Việc này bồi thêm một đòn tâm lý khiến cho thị trường lại dội lên.

Ngoài ra, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy thời gian qua có rất nhiều dòng tiền từ các khu vực ở phía Bắc đổ vào thị trường Hà Nội.  

“Câu chuyện ở Hà Nội hiện tại là mặt bằng giá vẫn cao nhưng thực tế dòng tiền và nhu cầu thực vẫn có, chứ không phải do một đội nào đấy đẩy giá, việc này là rất khó.

Nếu việc tăng giá chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian rất ngắn thì còn có thể nghĩ do một yếu tố lợi ích nào đó. Vậy nhưng thực tế, thị trường đã nóng rất mạnh trong khoảng một năm vừa qua. Như vậy, nguyên nhân còn xuất phát từ việc tâm lý của người dân khá sốt ruột sau thời gian đợi chờ giá chung cư xuống”, ông Quốc Anh kết luận.