Đề xuất rà soát hệ số K ít nhất mỗi năm một lần

Đề cập đến vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), ĐBQH Lê Hữu Trí - Đoàn Khánh Hòa chỉ ra việc xác định hệ số K tại các địa phương có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh.

Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng. Nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi. Vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa 3 nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân. 

Ông Trí đề nghị dự thảo làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số K áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Từ đó, đại biểu kiến nghị nhóm giải pháp quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K, có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế.

Đồng thời, nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, đảm bảo công khai, minh bạch, không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước. 

Cùng quan tâm đến cơ chế định giá, ĐBQH Nguyễn Ngọc Sơn - Đoàn Hải Phòng đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, UBND quyết định bảng giá đất và hệ số K theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định.

Đây là thay đổi quan trọng có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ, đẩy nhanh tiến độ dự án.

Tuy nhiên, đại biểu chỉ ra rằng quy định bảng giá đất và hệ số K được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho HĐND cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số K.

Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch. Bởi, giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách, vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất. 

Ông Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng. Cần quy định về việc trước khi công khai căn cứ, phương pháp hoặc kết quả xác định bảng giá đất, hệ số K phải có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn. Đưa vào dự thảo nội dung làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể.

Mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

Tham gia tranh luận, ĐBQH Lê Văn Thế - Đoàn Ninh Bình cho rằng nội dung này mới dừng ở mức giải trình của cơ quan soạn thảo, chưa được thể hiện thành quy định pháp lý rõ ràng trong dự thảo, dẫn đến việc không thể thay thế căn cứ pháp luật khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán xem xét trách nhiệm.

Do đó, việc đánh giá trách nhiệm của các cơ quan, cá nhân tham gia xây dựng, thẩm định và quyết định bảng giá đất khi điều kiện khách quan thay đổi về sau vẫn cần nguyên tắc pháp lý minh bạch.

Ông Thế lấy ví dụ, tại thời điểm định giá, cơ quan có thẩm quyền đã sử dụng đúng thông tin, dữ liệu hợp pháp và thực hiện đầy đủ trách nhiệm. Tuy nhiên, nhiều năm sau, khi tuyến đường mới hình thành hoặc thị trường tăng giá mạnh, nếu chỉ lấy mặt bằng giá mới để suy ngược rằng quyết định định giá trước đây là thấp hay thất thoát, thì rất dễ dẫn đến đánh giá thiếu khách quan đối với người thực thi công vụ đúng pháp luật.

Hệ quả không chỉ tạo ra tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, mà còn làm chậm trễ quá trình giải quyết giá đất, kéo dài thời gian triển khai dự án và làm chậm đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội. Trong các trường hợp thu hồi đất, sự chậm trễ này còn tác động trực tiếp đến việc giải quyết bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ảnh hưởng đến nơi ở và sinh kế của người dân.

Với những trường hợp cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi phải được xử lý nghiêm theo quy định riêng. Song song đó, những người thực hiện đúng pháp luật, đầy đủ trách nhiệm phải được đánh giá dựa trên cơ sở pháp luật, dữ liệu và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. 

Từ những phân tích trên, đại biểu đề nghị bổ sung nguyên tắc: việc xem xét, đánh giá tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp đã có hoặc được thu thập theo quy định và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Không được chỉ căn cứ vào biến động giá đất phát sinh sau thời điểm đó để kết luận việc định giá trước đây là trái pháp luật.   

Góp ý về thẩm quyền quyết định hệ số K, ĐBQH Hoàng Quốc Khánh - Đoàn Lai Châu cho biết theo dự thảo, bảng giá đất có hệ số điều chỉnh, giá và hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh quyết định 3 năm/lần.

Thực tế giá đất chịu tác động của rất nhiều yếu tố, nhất là khi có thay đổi về quy hoạch, hạ tầng, giao thông, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội. Nếu mỗi trường hợp điều chỉnh hệ số mà phải trình HĐND tỉnh thì có thể thiếu linh hoạt, chưa kịp thời. 

Đại biểu đề nghị nghiên cứu sửa đổi theo hướng: HĐND tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc, phạm vi điều chỉnh hệ số K; giao cho UBND tỉnh quyết định hệ số K và điều chỉnh khi cần thiết trong phạm vi đã được HĐND tỉnh quyết định, đồng thời có trách nhiệm báo cáo HĐND cùng cấp.

Qua đó đảm bảo vai trò quyết định, giám sát của HĐND, tạo chủ động cho UBND trong điều hành, kịp thời xử lý biến động về giá đất, nhất là những vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài chính của người sử dụng đất.

Tham gia tranh luận, ĐBQH Lê Văn Thế - Đoàn Ninh Bình chưa đồng tình với phương án quy định UBND tỉnh quyết định và ban hành hệ số K 3 năm/lần. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có chức năng không hoàn toàn giống nhau; bảng giá đất xác lập một mặt bằng giá theo loại đất, khu vực, vị trí, trong khi hệ số điều chỉnh cần phản ánh yếu tố khác biệt chưa thể hiện đầy đủ trong bảng giá đất. 

Từ thực tiễn tỉnh Ninh Bình, đại biểu chỉ rõ có những trường hợp đất ở các tuyến đường, khu vực mới hình thành nhưng chưa được quy định giá trong bảng giá đất, nếu không có cơ chế bổ sung kịp thời thì việc xác định nghĩa vụ tài chính, tiền bồi thường về đất có thể gặp khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và quyền lợi của người dân.

Đề nghị sửa dự thảo theo hướng: bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm/lần và được xem xét sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số K được rà soát ít nhất mỗi năm một lần trên cơ sở biến động giá đất và điều kiện thực tế của từng địa phương.