Kiến nghị cho phép TP HCM áp dụng phương pháp hệ số K để quyết định giá đất

Nhiều bất cập trong định giá và thẩm định giá đất

Hiệp hội cho biết, theo quy định hiện nay, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nhà ở thương mại chủ yếu được thực hiện là theo phương pháp thặng dư, thông qua hai bước gồm: định giá đất và thẩm định giá đất.

Phương pháp này tồn tại một số bất cập, có thể gây ra rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước và người liên quan. Bên cạnh đó, việc thời gian thực hiện kéo dài (thường mất khoảng trên dưới 3 năm hoặc lâu hơn) làm mất cơ hội của doanh nghiệp trong khi không đạt được kết quả tin cậy.

HoREA nhận định, tiền sử dụng đất hiện nay như là một ẩn số đối với cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp. Cơ quan nhà nước khó ước tính được nguồn thu tiền sử dụng đất của các dự án trên địa bàn. Doanh nghiệp cũng khó tính toán được hiệu quả đầu tư và mời gọi nhà đầu tư nước ngoài.

Tiền sử dụng đất cũng là gánh nặng cho người mua nhà vì tiền sử dụng đất vàchi phí đền bù giải phóng mặt bằng thường chiếm khoảng 10% giá nhà chung cư, 30% giá nhà phố và 50% giá nhà biệt thự.

Được biết, trước đó, UBND TP HCM cũng đã có Văn bản số 477 ngày 17/2/2022 kiến nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất khi xác định, thẩm định, quyết định giá đất trên địa bàn.

Theo đó, TP HCM nhận định việc xác định giá đất cụ thể theo 4 phương pháp là so sánh, chiết trừ, thu nhập và thặng dư gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong khi việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất lại có nhiều ưu điểm nổi bật. 

Do đó, UBND TP HCM kiến nghị cho phép thành phố xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn, trình HĐND thành phố thông qua. 

“Trên cơ sở đó, UBND TP HCM ban hành hệ số điều chỉnh giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo bảng giá đất trên 30 tỷ đồng hay dưới 30 tỷ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá”, thành phố kiến nghị.

Thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn

HoREA đồng tính với đề xuất áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho rằng đề xuất rất có tính khả thi và phù hợp với nội dung Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bỏ khung giá đất, giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

“Đề xuất này đã công thức hóa và định lượng được việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại; dễ hiểu, dễ làm, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ vì không định tính như trước đây.

Đề xuất này giúp cho thị trường bất động sản minh bạch hơn, giúp cho cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và cả cá nhân, hộ gia đình (khi tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức) đều có thể ước lượng được tiền sử dụng đất phải nộp vào ngân sách nhà nước, biết rõ chi phí tiền sử dụng đất, không còn là ẩn số”, HoREA nhận định.

Tuy nhiên, Hiệp hội cũng chỉ ra, đề xuất này vẫn có thể gặp vướng mắc trong triển khai thực hiện do chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu đầy đủ, cập nhật theo thời gian thực:

“Bảng giá đất có thể sẽ chưa thu thập thông tin thị trường đầy đủ, chính xác và được xây dựng theo vùng giá trị, đến từng thửa đất bởi đang có tình trạng các bên mua bán kê khai thấp giá giao dịch nhà đất với cơ quan thuế, phổ biến chỉ bằng 30 - 50% giá giao dịch thật, dẫn đến cơ sở dữ liệu đầu vào không chính xác.

Đồng thời do khả năng ngân sách nhà nước có hạn nên bị hạn chế về công nghệ, chưa thể cập nhật được dữ liệu đầu vào theo thời gian thực”.

Mặc dù vẫn còn một số hạn chế, nhưng đề xuất này của UBND TP HCM được cho là bước tiến tích cực, phù hợp với mục tiêu xây dựng chính quyền điện tử và nỗ lực thực hiện Đề án 06 về cấp mã số định danh cá nhân, tích hợp các thông tin vào cơ sở dữ liệu lớn (Big data), đi đôi với lộ trình xây dựng Luật Thuế tài sản, bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản…

Đóng góp thêm cho đề xuất này, HoREA cho rằng hệ số điều chỉnh giá đất này cần được áp dụng theo từng loại hình dự án bất động sản, nhà ở thương mại (tùy theo loại hình dự án nhà ở cao cấp, trung cấp, loại bình dân) và theo vị trí của từng dự án cụ thể (tại khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3, khu vực 4, khu vực 5) để phù hợp với từng loại dự án.