3 điều kiện then chốt để thực hiện thành công mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định tại Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm thực hiện hiệu quả chính sách về nhà ở xã hội, trước hết là mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.

Hiệp hội cho rằng, căn cứ pháp luật đầu tiên để các địa phương phát triển khu đô thị nhà ở xã hội, khu nhà ở xã hội là “có quy hoạch để bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, sau khi đã có quy hoạch khu vực phát triển nhà ở xã hội thì cần phải có ba điều kiện chủ yếu để thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội.

Phải tạo được quỹ đất phù hợp với quy hoạch

Theo HoREA, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội có thể được tạo lập từ 4 nguồn chủ yếu gồm: đất do Nhà nước quản lý; đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mà doanh nghiệp tư nhân tự bỏ tiền mua để thực hiện dự án nhà ở xã hội; quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại và quỹ đất được tạo lập từ khoản trích 10% tiền sử dụng đất thu được hàng năm của địa phương.

Trong đó, phương thức một số doanh nghiệp tư nhân tự bỏ tiền để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở xã hội cần được khuyến khích thực hiện để cùng Nhà nước phát triển nhà ở xã hội. HoREA góp ý cần bổ sung lại điểm d khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở 2014 về “Đất để phát triển nhà ở xã hội” bao gồm “đất hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội” vào Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Về quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội, HoREA ủng hộ việc không đưa lại quy định này vào Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do có nhiều “bất cập”. Tuy nhiên, do quy định này đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 (thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) và đến nay còn rất nhiều chủ đầu tư chưa thực hiện nên Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần có quy định chuyển tiếp để xử lý các trường hợp này. 

Bên cạnh đó, HoRea cũng đề xuất, quy định nghĩa vụ tham gia phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bằng một khoản đóng góp tài chính khoảng 15 - 20% tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại.

“Hiệp hội nhận thấy, nếu bỏ quy định “các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” thì khó có thể thực hiện được mục tiêu đến năm 2025 phát triển 570.000 căn nhà ở xã hội, đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội và sẽ làm cho giấc mơ của đông đảo người thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang muốn được mua, thuê mua nhà ở xã hội ngày càng xa vời”, HoREA nhận định. 

Với quỹ đất được tạo lập theo khoản 3 Điều 81 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “trích 10% tiền sử dụng đất thu được hàng năm của địa phương", HoREA cho rằng số tiền trích quá ít trong khi phải chi cho nhiều mục đích.

Do đó, đề xuất bổ sung thêm nguồn thu từ 10% tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc trích một phần lợi nhuận xổ số kiến thiết của địa phương để phát triển nhà ở xã hội.

Phải bố trí được nguồn vốn tín dụng ưu đãi, dài hạn

HoREA cho rằng, chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn là chính sách quan trọng, quyết định nhất để thực hiện thành công chính sách nhà ở xã hội. Ngay cả trường hợp chủ đầu tư không được miễn tiền sử dụng đất, không được giảm thuế VAT, thuế TNDN thì chỉ cần có chính sách tín dụng ưu đãi dài hạn là người thu nhập thấp vẫn có thể mua được nhà ở xã hội, thậm chí nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Luật Nhà ở 2014 quy định kỳ hạn cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tối đa 25 năm với lãi suất ưu đãi 4,8 - 5%/năm và năm 2023, áp dụng mức lãi suất 5%/năm. Tuy nhiên, thiếu nguồn vốn tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội lại là khó khăn, vướng mắc lớn nhất trong nhiều năm qua.

“Từ ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay thì Nhà nước chỉ hỗ trợ được nguồn vốn tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội rất nhỏ, nên người mua nhà ở xã hội đã phải vay tín dụng với lãi suất thương mại lên đến 9 - 10%/năm…

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều 33 Nghị định 100/2015-NĐ-CP còn quy định trong giai đoạn 2015 - 2020 thì Ngân hàng Chính sách xã hội chưa cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội vay vốn ưu đãi, nên chủ đầu tư đã phải vay với lãi suất thương mại lên đến 9 - 13%, đẩy giá thành nhà ở xã hội tăng cao hơn”, HoREA cho biết.

Hiệp hội cũng thông tin, việc thiếu nguồn vốn tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội còn do nguồn ngân sách nhà nước chưa bố trí được.

Cần thể chế hoá chủ trương của Đảng, Nhà nước về “xã hội hoá đầu tư”

Điều kiện then chốt cuối cùng để thực hiện thành công mục tiêu phát triển nhà ở xã hội theo HoREA là thể chế hoá đầy đủ chủ trương của Đảng, Nhà nước về xã hội hoá đầu tư, huy động các nguồn lực trong xã hội. Trong đó, huy động nguồn lực từ các chủ đầu tư dự án khu đô thị, nhà ở thương mại để tạo quỹ đất thực hiện các dự án nhà ở xã hội.