Sếp địa ốc: NOXH đang dễ bán hơn năm ngoái rất nhiều

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 5 tháng đầu năm 2025, cả nước hoàn thành 22.619 căn hộ NOXH, đạt 22,6% so với mục tiêu 100.000 căn đề ra trong năm 2025. Bên cạnh đó, khởi công 21 dự án với quy mô 20.418 căn.

Việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ (hiện đã được một số ngân hàng cam kết tăng lên 145.000 tỷ) còn chậm, mới giải ngân được khoảng 3.400 tỷ đồng, dù đã 4 lần giảm lãi suất. Lý do bởi còn nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ triệt để.

Kết quả triển khai đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH vẫn cách xa mục tiêu đề ra (tính cả số lượng dự án đã khởi công, xây dựng, cả nước mới đạt 49% chỉ tiêu đặt ra tới năm 2025).

Vừa qua vào ngày 29/5, Quốc hội đã chính thức thông qua Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH với nhiều quy định thí điểm đột phá. Qua đó, giúp tạo tín hiệu tích cực cho thị trường. 

Tại buổi họp báo do VARS vừa tổ chức, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home nhìn nhận, tình hình phát triển NOXH đã có nhiều tín hiệu khởi sắc, chủ yếu nhờ vào việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý và cơ chế chính sách. 

"Cách đây một năm, đến hội nghị nào tôi cũng nghe kêu khó về NOXH, làm đã khó, bán được còn khó hơn vì quy trình, thủ tục rối rắm.

Bây giờ tình hình đã khác. Trong 6 tháng đầu năm 2025, tốc độ bán hàng tại các dự án NOXH do chúng tôi trực tiếp làm và tư vấn còn nhanh hơn của cả năm 2024”, ông Nam nói.  

Vị này dẫn chứng Nghị quyết 201 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NOXH (hiệu lực từ tháng 6) cùng Nghị định 192 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201 (hiệu lực từ tháng 7) đã cởi trói đáng kể cho các dự án NOXH, từ việc lựa chọn chủ đầu tư, cơ chế định giá bán, cấp phép xây dựng đến quy trình phòng cháy chữa cháy. 

Trước đó, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai cùng có hiệu lực từ tháng 8/2024 đã gỡ bỏ nhiều khó khăn cho cả nhà đầu tư và người dân muốn tiếp cận phân khúc này. 

Theo lãnh đạo G-Home, các chính sách mới ra đời giúp quá trình phát triển dự án NOXH nhanh hơn. Điển hình như việc không còn bắt buộc phải qua bước đấu thầu chọn chủ đầu tư, rút ngắn loạt quy trình mà trước đây có thể kéo dài suốt nhiều năm. 

Tiếp đến là sử dụng cơ chế hậu khi xác định giá bán NOXH, thay vì phải mất hàng năm trời chờ đợi thẩm định giá qua nhiều cơ quan như trước đây. 

"Có 1 dự án chúng tôi đã làm ở tỉnh Lào Cai (cũ), phải mất tới 14 tháng sau khi thi công xong phần móng mới được phê duyệt giá bán. Quá trình phê duyệt giá quá lâu, tốc độ trượt giá của sản phẩm còn nhanh hơn tốc độ làm thủ tục", ông Nam dẫn chứng và cho biết giờ đây, chủ đầu tư được thuê đơn vị tư vấn để xây dựng giá bán.

Lợi nhuận định mức được giới hạn ở 10% trên tổng giá trị xây lắp. Nếu giá bán cao hơn định mức này, chủ đầu tư phải hoàn trả tiền cho người mua. Ngược lại, nếu giá thấp hơn, chủ đầu tư tự chịu rủi ro, không được thu thêm của khách hàng. Vị này khẳng định thời gian tới, sẽ có rất nhiều người mua NOXH được hoàn lại tiền do xuất toán sau kiểm toán. 

Ngoài ra, quy trình xin cấp phép xây dựng và thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy trong NOXH đã được tích hợp một cửa tại Sở Xây dựng, thay vì phải đi hai cửa như trước. Việc nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng cũng thực hiện theo cơ chế một cửa.

Chính sách mới cũng đã giải quyết bài toán khi sáp nhập tỉnh, cho phép người dân đã có nhà ở tỉnh cũ vẫn có thể mua NOXH tại tỉnh mới sáp nhập, dựa trên đơn vị hành chính của sổ đỏ cũ. Địa phương được tự quyết định khoảng cách, cho phép người dân dù đã có nhà nhưng ở xa thì vẫn được mua NOXH.    

Hai nhóm đối tượng bị ảnh hưởng sau sáp nhập

Mặc dù gỡ vướng trên nhiều phương diện, song theo ông Nam, chính sách mới cũng khiến 2 nhóm đối tượng được mua NOXH tại khu vực đô thị bị ảnh hưởng, gồm hộ nghèo, hộ cận nghèo và người có thu nhập thấp.

Lý do bởi trước sáp nhập, cả nước có 508 huyện, mỗi huyện có ít nhất có một thị trấn, có huyện từ 2 - 3 thị trấn. Tuy nhiên sau sáp nhập chỉ còn phường, xã và không còn khu vực thị trấn - vốn là đơn vị cơ sở của đô thị.

“Trước ngày 1/7, người thu nhập thấp tại thị trấn huyện lỵ, thuộc khu vực đô thị và đủ điều kiện mua NOXH. Từ ngày 1/7, thị trấn xoá bỏ, nơi ở của họ trở thành xã, thuộc khu vực nông thôn, không còn trong diện được hỗ trợ. Hàng chục ngàn người sau một đêm đã không còn trong diện được mua NOXH. 

Nhóm này vốn đã bị vướng điều kiện mua NOXH từ trước. Bởi muốn xin được xác nhận về thu nhập, đối tượng, họ phải tới UBND cấp xã, trong khi lãnh đạo địa phương không thể nắm rõ thu nhập từng cá nhân. Bây giờ sau sáp nhập, nhóm này lại càng bị vướng hơn", ông Nam nói. 

Trước thực tế đó, vị này kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành chính sách hướng dẫn cụ thể cho 2 nhóm đối tượng trên nhằm đảm bảo công bằng cho người dân đô thị nói chung.