Kiến nghị cho chủ đầu tư thỏa thuận về quyền sử dụng đất với người dân

Thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong 9 nội dung trọng tâm của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân.

Góp ý vào nội dung này, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có kiến nghị bổ sung quy định dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng vừa có thể thực hiện phương thức “Nhà nước thu hồi đất” theo quy định tại Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), vừa có thể do “nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất với người sử dụng đất” theo quy định tại Điều 128.

Theo HoREA, dự án nhà ở xã hội; dự án để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng… thuộc trường hợp "Nhà nước thu hồi đất" là rất phù hợp.

Bên cạnh đó, trong các năm qua đã có nhiều doanh nghiệp tư nhân tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện các dự án trên nên phương thức “thỏa thuận về quyền sử dụng đất” cần được bổ sung vào Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về “sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất”. Theo Hiệp hội, như vậy sẽ tăng sự đồng thuận trong xã hội và hạn chế bớt các trường hợp Nhà nước thu hồi đất có thể dẫn đến khiếu kiện gay gắt, khiếu kiện đông người.

Tuy nhiên, Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện không quy định các trường hợp nhà đầu tư tự “thỏa thuận về quyền sử dụng đất” để thực hiện các loại dự án nêu trên.

Bên cạnh đó, khoản 5 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định “5. Các dự án, công trình không thuộc quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”.

Có nghĩa là các loại dự án được quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không được thực hiện phương thức “thỏa thuận về quyền sử dụng đất” trong khi lẽ ra nên khuyến khích các nhà đầu tư thực hiện.

Do đó, HoREA, kiến nghị sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như sau:

“5. Khuyến khích nhà đầu tư các dự án, công trình không thuộc quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của điều này thực hiện theo quy định tại Điều 121 và Điều 128 của Luật này”.

Trước HoREA, nhiều chuyên gia đóng góp vào nội dung thu hồi đất này cũng có chung quan điểm.Theo Cổng TTĐT Quốc hội, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội cho rằng cần giải thích rõ các tiêu chí thế nào là vì lợi ích công cộng để tránh việc lạm dụng vì lợi ích của tư nhân. Đối với dự án do doanh nghiệp tư nhân thực hiện cần để cho người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận.

Còn Ths.Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý đầu tư, bất động sản kiến nghị Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) không cần tách bạch trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất, trường hợp nào nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất này.

Việc lựa chọn cơ chế hành chính (tham gia đấu giá, đấu thầu) hay cơ chế dân sự (tự gom đất) là tùy thuộc nhu cầu, khả năng của mỗi nhà đầu tư. Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.