Đề xuất không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai sẽ được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10/2025. Mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã tổ chức chương trình thảo luận và nêu lên nhiều nội dung góp ý chính sách. 

Trong đó, đơn vị ủng hộ phương án không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, chỉ lập kế hoạch sử dụng đất cấp xã. Bởi, duy trì quy hoạch sử dụng đất cấp xã dễ dẫn đến tình trạng trùng lặp, chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh; khi tỉnh điều chỉnh, xã cũng phải điều chỉnh theo, gây thiếu đồng bộ và chậm trễ thực hiện. Theo VARS, cấp xã chỉ nên tham gia vào quy trình lập quy hoạch cấp tỉnh thông qua việc cung cấp số liệu thực tế, góp ý và phản biện, thay vì lập quy hoạch riêng.   

Về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, VARS ủng hộ phương án 2 với nội dung: Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất mà hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận/hết thời gian gia hạn và chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất/trên 75% số lượng người sử dụng đất (chiếm trên 50% diện tích đất) trong phạm vi thực hiện dự án thì Nhà nước thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp trong quá trình giải phóng mặt bằng đã đạt tỷ lệ thỏa thuận trên 80% nhưng dự án vẫn bị đình trệ vì vướng mắc ở phần diện tích nhỏ còn lại. Phương án này góp phần gỡ vướng cho doanh nghiệp. Đồng thời, hài hòa lợi ích hơn khi hạn chế tình trạng doanh nghiệp thỏa thuận được 75% diện tích đất nhưng chỉ với số ít hộ dân.

Về căn cứ tính tiền sử dụng đất, VARS đề xuất Nhà nước ban hành hệ thống chỉ tiêu kỹ thuật và khung chuẩn định giá đất thống nhất trên phạm vi cả nước.

Các chỉ tiêu này gồm: cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản được cập nhật thường xuyên; bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung, có cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương; quy trình thẩm định, báo cáo, đối chiếu số liệu bắt buộc nhằm hạn chế sai lệch chủ quan; cơ chế kiểm tra, giám sát và chế tài đối với tổ chức, cá nhân thực hiện định giá. 

Dựa vào đó, các tổ chức tư vấn giá đất sẽ đưa ra mức giá đề xuất. Kết quả này là tài liệu phục vụ quá trình thẩm định. Nhà nước sẽ là cơ quan xem xét, điều chỉnh và quyết định mức giá chính thức. 

Về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất, VARS cho rằng bên cạnh việc quy định phương pháp định giá đất theo cơ chế thị trường, vẫn cần bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Đồng thời, xem xét đưa vào phương án định giá đất theo chi phí.  

Về bảng giá đất, VARS đồng thuận với quan điểm xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí với thời gian quyết định bảng giá đất 5 năm/lần. Tuy nhiên, nên bổ sung thêm yếu tố mục đích sử dụng đất để đảm bảo tính linh hoạt. 

Bên cạnh đó, cần thiết ban hành cả hệ số điều chỉnh giá đất. VARS kiến nghị xem xét yếu tố thị trường như một thành tố tham chiếu quan trọng khi xây dựng hệ số điều chỉnh, nhằm bảo đảm công bằng và góp phần điều tiết thị trường khi cần thiết. Song, để làm được điều này cần có hệ thống cơ sở dữ liệu đảm bảo tính xác thực, cập nhật và có tính lịch sử để tham khảo.  

Ngoài ra, VARS ủng hộ việc thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất. Tuy nhiên, để tránh tình trạng vừa “đá bóng, vừa thổi còi” , cần quy định rõ số lượng các đại diện tham gia hội đồng, đảm bảo hài hòa giữa các đại diện bên ngoài và các đại diện thuộc cơ quan quản lý nhà nước khi tham gia định giá.  

VARS cũng kiến nghị bỏ quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (giống với dự thảo sửa đổi Luật Đất đai ban hành ngày 28/7). Bởi có nhiều trường hợp người sử dụng đất được giao đất từ nhiều năm trước nhưng không được xác định giá đất kịp thời do nguyên nhân khách quan.

Hệ quả là dự án bị kéo dài nhiều năm khiến khoản tiền bổ sung phải nộp rất lớn. Chi phí phát sinh này gây gánh nặng tài chính, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và hiệu quả đầu tư, thậm chí nhiều dự án không thể triển khai do không đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Đồng thời, buộc chủ đầu tư phải đẩy giá bán sản phẩm lên cao để đảm bảo lợi nhuận.