Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Cần quy định rõ cơ chế thu hồi đất và xử lý hồ sơ liên quan đến đất công

Tại hội thảo, các đại biểu đều thống nhất cho rằng, thời gian qua, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu, chỉnh sửa nhiều nội dung bất cập trong dự thảo, song căn cứ vẫn còn những nội dung tiếp tục phải hoàn thiện để giải quyết triệt để các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. 

Nhiều đại biểu cũng quan tâm tới cơ chế thu hồi, trưng dụng đất chưa được quy định rõ. Theo bà Phan Thị Vi Vân, Phó Chủ tịch Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam tỉnh Bình Thuận, tại khoản 40, điều 3 của dự thảo quy định “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai hoặc thu hồi đất được Nhà nước giao quản lý”. Tuy nhiên, qua nghiên cứu và thực tiễn công tác quản lý đất đai thời gian qua cho thấy nội dung này chưa đầy đủ, rõ ràng. 

Cụ thể, nếu theo quy định trên, đối với các trường hợp được Nhà nước trao quyền sử dụng đất nhưng không trực tiếp thuê đất của Nhà nước mà thuê lại đất của tổ chức đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ hiểu là thu lại giấy chứng nhận đã cấp hoặc thu hồi lại đất. Thực tế trong trường hợp này là thu lại giấy chứng nhận đã cấp, còn việc thuê đất là quan hệ dân sự, kinh tế giữa nhà đầu tư hạ tầng khu, cụm công nghiệp với người thuê lại đất. Bà Vân đề xuất cần có sự điều chỉnh, không nên để Nhà nước can thiệp quá sâu vào mối quan hệ dân sự này. 

Ngoài ra, bà Vân cũng đề nghị đối với đất giao thông, thủy lợi nội đồng, đất nông nghiệp do UBND cấp xã quản lý nằm xen kẽ trong các khu đất mà nhà đầu tư được phép thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì dự thảo phải làm rõ cơ chế có thu hồi hay không thu hồi đất.

Bà Ung Thị Xuân Hương, Phó Chủ tịch Hội Luật gia Tp. Hồ Chí Minh cho biết, trong dự thảo cũng chưa làm rõ được thẩm quyền thu hồi đất đối với một số trường hợp, từ đó tạo ra nhiều bất cập trong giải quyết thủ tục hành chính. Đơn cử như khi giải quyết thủ tục đăng ký biến động trong chuyển nhượng, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm của gia đình, cá nhân cho doanh nghiệp thì phải đồng thời ban hành quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, theo quy định hiện nay và trong dự thảo, cơ quan ra quyết định thu hồi đất đối với gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện, nhưng cho doanh nghiệp thuê đất lại là UBND cấp tỉnh. 

Do đó, bà Hương đề nghị bổ sung quy định để UBND cấp tỉnh thực hiện luôn việc thu hồi đất trong trường hợp cụ thể này để việc giải quyết thủ tục hành chính không còn vướng mắc.

Trong khi đó, PGS.TS Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật, Đại học Cần Thơ (thành phố Cần Thơ) cho rằng, một trong những điểm bất cập về vấn đề thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật là quy định thu hồi đất cho mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 86 dự thảo Luật chưa được xác định rõ tiêu chí mang tính nguyên tắc. 

Theo đó, dù dự thảo đã định nghĩa khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, nhưng lại chưa nêu rõ “tiêu chí lợi nhuận” của những dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng này là gì. Cụ thể, các cụm từ trong điểm a khoản 3 Điều 86 Dự thảo như “dự án nhà ở thương mại”, “dự án chỉnh trang đô thị”… còn nhiều cách hiểu chưa thống nhất, dễ bị lạm dụng, vượt rào. Như vậy, yếu tố cần xác định “tiêu chí lợi nhuận” là một trong những yếu tố tiên quyết để quyết định ranh giới, phạm vi thu hồi đất bắt buộc.

Ông Phan Trung Hiền cũng cho biết, cả Luật Đất đai hiện hành và Dự thảo Luật đều không quy định khái niệm về “xác định thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất”, dẫn đến việc không xác định đúng, đủ bản chất của thiệt hại. Kết quả là rất nhiều thiệt hại đã không được bồi thường hoặc bồi thường không đầy đủ, tương xứng với tất cả các thiệt hại gây ra cho người sử dụng đất.

Cùng với đó, khoản 2 Điều 108 Dự thảo chỉ quy định bồi thường đối với công trình xây dựng trên đất nuôi trồng thủy sản. Thực tế hiện nay người dân nuôi rất nhiều loại, giống vật nuôi phục vụ cho các mục đích khác nhau; trong đó có gia súc, gia cầm và nhiều vật nuôi không phải là thủy sản. Quy định trong Dự thảo vô tình làm hạn chế việc bồi thường, dẫn đến có nhiều thiệt hại không được bồi thường hoặc hỗ trợ qua loa. 

Trước những vướng mắc nêu trên, ông Hiền đề xuất dự thảo cần phân định rạch ròi giữa trường hợp thu hồi đất không có bồi thường và trưng mua quyền sử dụng đất có bồi thường, tái định cư; tiếp tục bổ sung, hoàn thiện phạm vi, tiêu chí cụ thể về việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và xác định bồi thường thu hồi đất theo nguyên tắc xác định thiệt hại.

Một vấn đề phức tạp khác là việc nhiều cán bộ gặp khó khăn khi giải quyết những hồ sơ liên quan đất công do quy định chưa đầy đủ. Theo Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Tp. Hồ Chí Minh Trần Văn Bảy, quy định về đất công được đưa vào nhiều luật khác nhau như Luật Đất đai, Luật Quản lý sử dụng tài sản công..., nhưng giữa các luật lại có sự không tương thích, thậm chí trái ngược. 

Ông Bảy dẫn chứng trường hợp cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, nhưng nếu vướng đất công thì không được đưa vào giá trị cổ phần hóa. Hoặc trường hợp đất được quy hoạch nhà xưởng, song gây ô nhiễm môi trường thì trên nguyên tắc doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở và lập dự án.

Tuy nhiên, nếu vướng đất công thì lại phải thực hiện đấu giá theo đúng quy định xử lý tài sản công. Ngoài ra, dự thảo hiện vẫn chưa xác định rõ việc thẩm định giá đối với dự án có phần đất công phải tính từ thời điểm thẩm định giá hay khi có quyết định giao đất để tránh bị xem là gây thất thoát tài sản công. Những bất cập này khiến cả doanh nghiệp và cán bộ đều “chùn tay” khi phải xử lý vấn đề liên quan đến đất công vì sợ sai phạm. Trước thực tế trên, ông Bảy đề xuất dự thảo nên thiết kế một chương riêng để quy định rõ các vấn đề liên quan đến đất công.