Phân lô bán nền ở Bình Thuận nay có còn dễ dàng?

"Về mặt quản lý nhà nước về đất đai của Bình Thuận, tôi thấy còn lỏng lẻo. Điều này dẫn đến tình trạng phân lô bán nền ồ ạt không đúng quy hoạch. Bằng chứng là có nhiều cán bộ nhà nước trong lĩnh vực này đã vướng vòng lao lý".

Đó là những chia sẻ của ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh của CTCP Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest), người từng đặt chân vào thị trường bất động sản Bình Thuận từ những năm 2018, dưới góc độ là nhà đầu tư cá nhân.

Từng là "thiên đường" phân lô bán nền

Bình Thuận từng chứng kiến nhiều lần sốt đất, chủ yếu đến từ thông tin sân bay Phan Thiết. Giai đoạn 2015 - 2018, sự kiện khởi công xây dựng sân bay lần đầu tiên đã khiến tỉnh này có hai lần sốt đất quy mô nhỏ ở khu vực Hàm Tiến, Mũi Né và Thiện Nghiệp.

Đến năm 2019 - 2020, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phát triển Khu du lịch Mũi Né thành khu du lịch quốc gia đến năm 2025. Cùng với đó, dự án sân bay Phan Thiết được tăng vốn lên thành 10.000 tỷ đồng. Những yếu tố đó đã tạo nên cơn sốt đất đỉnh điểm vào tháng 3/2019.

Cũng trong khoảng thời gian này, tình trạng phân lô bán nền ở Bình Thuận đã diễn ra tràn lan. Trao đổi với người viết, một môi giới địa phương cho biết, đất ở Bình Thuận chủ yếu là đất vườn, các nhà đầu tư tìm đến đây thường phân lô để bán sau đó xin chuyển sang thổ cư.

"Ngày trước một lô đất 10.000 m2 có thể cắt một lúc thành 10 lô, chỉ trong vòng 1 tháng là đã có thể ra sổ và chuyển nhượng lại cho 10 người khác nhau. Ở Phan Thiết, việc tách hàng chục, thậm chí hàng trăm lô là chuyện rất bình thường và đơn giản, cán bộ đất đai cũng rất linh động trong việc này.

Việc chuyển đổi sang thổ cư ở Bình Thuận cũng không quá khó khăn. Những khu đất vườn nếu bám vào các tuyến đường quy hoạch, thì khi mở đường thì tương đối dễ để chuyển đổi qua đất ở.

Nói chung, nếu như các địa phương miền Bắc thường ưu tiên giữ lại đất nông nghiệp/lâm nghiệp thay vì chuyển đổi sang thổ cư, thì ở Bình Thuận, địa phương lại ủng hộ việc chuyển sang thổ cư nếu đáp ứng điều kiện đất bám mặt đường", anh T., Giám đốc một công ty môi giới ở Bình Thuận chia sẻ.

Không chỉ Bình Thuận, giai đoạn đó một số tỉnh lân cận như Lâm Đồng, Khánh Hoà cũng diễn ra tình trạng phân lô bán nền ồ ạt.

Trước bối cảnh đó, năm 2019, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 91 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Cuối tháng 6/2019, Ủy ban Kiểm tra Tỉnh ủy Bình Thuận đã kiểm tra và phát hiện nhiều trường hợp cán bộ Nhà nước tại TP Phan Thiết vi phạm về quản lý đất đai, trong đó có hoạt động phân lô, tách thửa.

Tháng 8 cùng năm, Bình Thuận đã có văn bản chỉ đạo hoả tốc gửi nhiều đơn vị, sở ngành trên địa bàn đề nghị thực hiện ngừng việc tiếp nhận, giải quyết các hồ sơ tách thửa, san lấp mặt bằng, phân lô bán nền trên toàn tỉnh. 

Mọi thứ nay đã không còn dễ dàng

Sau một thời gian tạm ngưng phân lô tách thửa để kìm hãm cơn sốt của thị trường bất động sản, đến cuối tháng 8/2021, tức 2 năm sau đó, Bình Thuận mới cho phép thực hiện trở lại hoạt động này.

Theo đó, đối với đất ở nông thôn, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 60 m2, trong đó chiều rộng tối thiểu 4 m, chiều dài tối thiểu 8 m. Đối với đất ở đô thị, diện tích tối thiểu sau khi tách thửa là 40 m2, trong đó chiều rộng tối thiểu 4 m, chiều dài tối thiểu 5 m.

Với đất phi nông nghiệp, khi tách thửa tại khu vực đô thị phải có diện tích tối thiểu là 60 m2 (rộng tối thiểu 4 m, dài tối thiểu 5 m); khu vực nông thôn diện tích tối thiểu 100 m2 (rộng tối thiểu 5 m, dài tối thiểu là 10 m).

Đối với đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư, diện tích tách thửa tối thiểu tại các huyện, thị xã, thành phố là 1.000 m2. Riêng huyện Phú Quý diện tích tách thửa tối thiểu 500 m2.

Đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao (nông nghiệp) tách thửa riêng không gắn với đất ở phải có diện tích tối thiểu là 400 m2. Diện tích tối thiểu các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa tại phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố là 300 m2.

Việc cho phân lô tách thửa trở lại ở Bình Thuận đã mang đến những tín hiệu tích cực nhất định cho thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn được khuyến cáo cần thận trọng với thị trường biển này. 

"Từ năm 2021 trở đi, việc cấp hạn mức sử dụng đất hàng năm đã có sự thay đổi. Cụ thể, tại các tỉnh sẽ có hội đồng thẩm định hạn mức hàng năm gửi về cho Thủ tướng phê duyệt. Đây là một yếu tố mới mà nhà đầu tư phải cân nhắc.

Trước đây, nhiều người bán đất xong nói rằng việc chuyển đổi này khá dễ dàng, ở huyện, tỉnh ký duyệt là xong. Nhưng bây giờ mọi thứ đã thay đổi và khó hơn, bởi chính sách quản lý của nhiệm kỳ mới về mặt chính trị sẽ khó hơn, siết chặt hơn. Ngoài ra, tính thanh khoản của thị trường Bình Thuận cũng khá bất thường", ông Đỗ Quý Duy chia sẻ góc nhìn ngay sau khi có thông tin Bình Thuận cho phân lô tách thửa trở lại.

Trao đổi với người viết, anh T., môi giới địa phương cho hay, bây giờ phân lô bán nền ở Bình Thuận không còn dễ dàng như trước.

Hiện nay với một lô đất 10.000 m2, tối đa chỉ có thể tách được thành 3 - 4 lô và bán lại. Những nhà đầu tư mua các lô đất đó nếu muốn thì có thể tiếp tục phân lô, tuy nhiên chưa chắc đã thành công.

"Nói như vậy không có nghĩa là quá khó phân lô tách thửa. Nhìn chung địa phương đã cố gắng làm chậm quá trình tách thửa lại, cơ chế vẫn tương đối thông thoáng và tạo điều kiện cho nhà đầu tư", theo anh T.