Mỗi mét vuông đất 'vàng' ở TP HCM có giá gần 1 tỉ đồng

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM thông tin, hiện nay, TP HCM được giao nắm giữ 209,5 nghìn ha đất đai, trong đó 114 nghìn ha là đất nông nghiệp, 94,6 nghìn ha đất phi nông nghiệp. 

Trong tổng diện tích nói trên, 162,3 nghìn ha đất đang được sử dụng, 47,3 nghìn ha đang được giao để quản lí chưa đưa vào sử dụng và đất chưa sử dụng chỉ còn 927 ha. Như vậy có thể thấy, hầu hết đất đai ở TP HCM đang được sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.

Khu vực trung tâm quận 1, TP HCM. (Ảnh: Văn Minh)

Theo ông Thắng, tài chính đất đai là một yếu tố có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lí đất đai đô thị, nhất là các đô thị lớn như TP HCM Giá đất quá cao, một quyết định hành chính về đất đai có thể mang lại lợi ích hoặc làm mất đi lợi ích tính tới đơn vị nghìn tỉ đồng. Một hệ thống tài chính đất đai đô thị hiệu quả phải được xây dựng trên nguyên tắc vốn hóa được đất đai, tức là đất đai quy đổi được dễ dàng thành vốn tài chính.

Một trong những yếu tố cơ bản nhất của vốn hóa đất đai là tạo nguồn thu từ đất đô thị thông qua quá trình đưa đất công vào thị trường theo cơ chế Nhà nước giao đất có thu tiền, Nhà nước cho thuê đất và thu thu, phí liên quan đến đất đai đang sử dụng trong khu vực tư nhân.

Nhiều bất cập trong quản lí đất đai

Trải qua hơn 30 năm Luật Đất đai đã qua 4 lần thay đổi (nếu tính luôn các lần sửa đổi, bổ sung thì có đến 7 lần). Đặc điểm cơ bản của Luật Đất đai các thời kỳ là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu, có sự phát triển từ sở hữu tuyệt đối sang mở rộng hơn về các quyền của người sử dụng đất, thừa nhận kinh tế thị trường….

Khu đô thị mới Thu Thiêm hướng về trung tâm quận 1, TP HCM. (Ảnh: Văn Minh)

Quá trình thay đổi có đặt ra các yêu cầu quản lí trong từng giai đoạn sẽ khác nhau, đôi khi có sự mâu thuẫn và gây phức tạp cho công tác quản lí, sử dụng đất…Trong khi các điều kiện đảm bảo cho quá trình vận hành quản lí thì chưa đảm bảo, cơ chế phối hợp giữa các ngành, các cấp, điều kiện cơ sở vật chất, dữ liệu và kể cả việc bố trí con người trong quản lí đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu.

Ông Nguyễn Văn Hồng, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho biết, TP HCM nêu ra một số bất cập từ thực tiễn trong công tác quản lí đất đai hiện nay. Trong đó, ông Hồng nêu thực trạng cổ phần hóa và sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa hiện nay. 

Đó là xung đột giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị quyết 60/2018/QH14, khi doanh nghiệp cổ phần hóa thay đổi mục đích sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi để bán đấu giá, tuy nhiên pháp luật đất đai không quy định thu hồi đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.

Khu "nhà giàu" Thảo Điền (quận 2, TP HCM). (Ảnh: Văn Minh)

Một thực tế khác hiện nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng giá đất xác định theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước (Nghị quyết TW9 - Khóa XI), lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM cho rằng, thực tế Nhà nước chưa có “kênh” quản lí phù hợp. 

Theo đó, trong điều kiện pháp luật hiện tại không tạo điều kiện để có thị trường minh bạch, lành mạnh được…dẫn đến việc xuất hiện thị trường ngầm, đầu cơ, thị trường bất động sản không có sàn giao dịch bất động sản nên tính công khai không có.

Hạn chế giao dịch bất động sản bằng tiền mặt

Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục quản lí đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng hiện nay công tác quản lí đất đai gặp nhiều khó khăn ở các địa phương. Một trong những nguyên nhân là có sự xung đột pháp lí giữa các luật, trong đó Luật Đất đai không theo kịp với thực tiễn. 

Theo ông Chính, trong nguyên tắc xây dựng Luật Đất đai có nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên từ Luật Đất đai 2013, nguyên tắc thị trường ngày càng xa rời, trong khi đó biện pháp hành chính gần như sử dụng nhiều hơn.

Theo ông Chính, về phương pháp định giá đất hiện nay cũng cho thấy thấp hơn thị trường rất nhiều (chỉ bằng 30-35% giá trị thị trường). Thực trạng này nói lên vì sao hiện nay tồn tại tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai. Mặc khác, hiện nay pháp luật về đất đai chưa giải quyết được câu chuyện chia sẻ lợi ích 3 bên gồm nhà nước – doanh nghiệp – người dân có đất bị thu hồi.

Ông Chính cho rằng, cần phải có một sàn giao dịch bất động sản và hướng tới việc giao dịch mua bán bất động sản không dùng tiền mặt mà qua chuyển khoản. Việc này không chỉ giúp thị trường bất động sản minh bạch, rõ ràng nhằm không tạo ra các cơn sốt đất ảo cũng như chống được nạn đầu cơ, rửa tiền và cả tham nhũng.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%