'Điều chỉnh lên 700 triệu đồng/m2 đất mới gần với thực tế ở nơi đắt nhất TP HCM'

Mới đây, UBND TP Hà Nội đã đề xuất tăng bình quân 30% giá các loại đất, trong khi đó, Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) cũng đã có văn bản góp ý về khung giá đất giai đoạn 2019-2024, theo đó, đề xuất khung giá đất mới sẽ giữ nguyên mức giá tối thiểu, mức giá tối đa thì tăng khoảng 1/3 so với hiện nay.

Ảnh tư liệu: Lê Giang.

Trao đổi với chúng tôi, bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá của Savills TP HCM cho hay: "Theo qui định, cứ sau 5 năm, Nhà nước sẽ ban hành khung giá đất mới và công bố công khai vào ngày đầu tiên của năm đầu kì. Năm 2020 là thời điểm phải có khung giá đất mới. Với chu kì 5 năm thì giá đất đã có nhiều thay đổi nên việc điều chỉnh giá đất là phù hợp tại thời điểm này".

Về mức tăng, theo bà Khánh Linh, thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất qui định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành ban hành. 

Và sự khác thể hiện rõ nhất ở Hà Nội và TP HCM. Để thu hẹp khác biệt này, mỗi năm UBND các thành phố đều ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. 

Bà Khánh Linh đưa ra ví dụ về lần ban hành hệ số điều chỉnh giá đất mới nhất của TP HCM cách đây chưa lâu, trong đó hệ số điều chỉnh khu vực 1 lên đến 2,5 lần.

"Các đề xuất của UBND TP Hà Nội và HoREA đều có cơ sở riêng, dựa trên thực tiễn khảo sát từ thị trường, do đó đề xuất tăng là hoàn toàn hợp lý vì giá nhà đất đã thay đổi chóng mặt kể từ năm 2014 cho đến nay.

HoREA đưa ra phương án giữ nguyên mức giá tối thiểu và tăng 1/3 mức giá tối đa, trên cơ sở dựa vào hệ số điều chỉnh tối đa hiện nay tại TP HCM là 2,5 lần. Theo đó giá đất ở tối đa sau điều chỉnh và tính toán hệ số là 700 triệu đồng/m², cũng là mức giá gần với thực tế giao dịch ở những vị trí đắt đỏ nhất hiện nay ở TP HCM", bà Linh nói.

Bà Trần Thị Khánh Linh, Trưởng bộ phận Định giá của Savills TP HCM. (Ảnh: Savills Việt Nam).

Bảng giá đất có nên chia giai đoạn nhỏ để cập nhật biến động của thị trường?

Khi được hỏi về ảnh hưởng bởi khung giá đất đến thị trường BĐS, bà Khánh Linh cho hay có hai đối tượng bị ảnh hưởng.

Cụ thể, đối với người bị thu hồi đất, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Còn đối với chủ đầu tư, nếu theo qui định hiện hành, các dự án bất động sản có giá trị trên 30 tỉ đồng đều không căn cứ vào bảng giá đất mà phải sử dụng cơ sở định giá thị trường để xác định nghĩa vụ tài chính. 

Bà Khánh Linh nhận định: "Việc điều chỉnh khung giá đất nhà nước cũng không ảnh hưởng nhiều đến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, từ đó giá thành các sản phẩm bất động sản cũng không bị ảnh hưởng nhiều".

Cũng theo vị Trưởng bộ phận Định giá của Savills TP HCM, bảng giá đất cho giai đoạn 5 năm là khá dài vì tình hình giá BĐS thay đổi nhanh. Vì vậy, có thể có những giai đoạn điều chỉnh nhỏ như 6 tháng hoặc 1 năm để cập nhật biến động của thị trường.

"Đồng thời, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương... 

Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất qui định theo khung giá và bảng giá đất. Nên chăng chỉ nên qui định rõ ràng cơ chế, phương pháp xác định giá trị thị trường. 

Tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều nên qui ra cơ sở giá trị thị trường và giao việc xác định này cho các cơ quan, tổ chức độc lập, có năng lực để thực hiện. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường là cơ chế tối ưu để hạn chế thất thu ngân sách nhà nước và có thể làm thỏa mãn các bên sử dụng đất có liên quan", bà Khánh Linh chia sẻ.