Nhà mặt phố cho thuê ở Hà Nội rớt giá, mặt bằng trong ngõ nhỏ lên ngôi

Thị trường mặt bằng cho thuê tại Hà Nội đang chứng kiến những diễn biến trái chiều. Trong khi nhà mặt phố tại khu vực trung tâm bị trả mặt bằng, sụt giảm giá thuê thì mặt bằng bán lẻ trong ngõ hay những tuyến đường nhỏ lại được săn đón.

Nhà mặt phố hết thời hét giá "trên trời"

Phân khúc nhà mặt phố Hà Nội từng có giai giai đoạn khởi sắc sau khi dịch Covid-19 được kiểm soát.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, khoảng giữa tháng 5/2022, tại quận Hoàn Kiếm, nhà mặt phố Bà Triệu với diện tích lớn từ 150 m2 trở lên ghi nhận có giá thuê dao động 150 - 490 triệu đồng/tháng, tăng 10 - 20% so với giữa năm 2021. Với những diện tích nhỏ 50 - 100 m2, giá thuê cũng tăng trung bình khoảng 15%, đạt mức 60 - 90 triệu đồng/tháng. 

Trong khi đó, giá thuê nhà mặt phố Trần Hưng Đạo tăng 10 - 15% so với giai đoạn dịch Covid-19. Với diện tích 200 - 300 m2, giá thuê khi đó đạt mức 160 - 500 triệu đồng/tháng. Các diện tích nhỏ hơn 40 - 60 m2, giá thuê tăng 15 - 20%, đạt mức 45 - 80 triệu đồng/tháng.

Tại quận Đống Đa, giữa năm ngoái nhà mặt phố Hoàng Cầu, Thái Hà, Xã Đàn, Ô Chợ Dừa, Tôn Đức Thắng, Xã Đàn, Láng Hạ… đạt giá thuê 150 - 300 triệu đồng/tháng, tăng 20% so với mức giá 120 - 250 triệu đồng/tháng của thời điểm tháng 7/2021. 

Nhà mặt phố Ba Đình thuộc các tuyến đường Kim Mã, Giang Văn Minh, Liễu Giai… giá thuê tăng trung bình 10 - 15% so với giữa năm 2021, đạt mức 160 - 280 triệu đồng/tháng.

Báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng hồi năm ngoái cũng ghi nhận từ quý III/2022, mặt bằng bán lẻ nhà mặt phố Hà Nội và mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại có sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu thuê so với các quý trước đó, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 95%.

Tuy nhiên, thời gian qua, phân khúc nhà mặt phố tại Hà Nội đã ghi nhận sự sụt giảm cả về giá thuê lẫn lực cầu trên thị trường. Theo batdongsan.com.vn, có 2 lý do chính tác động không nhỏ đến phân khúc này.

Ảnh hưởng thứ nhất là từ năm 2023, các dấu hiệu suy thoái kinh tế ngày càng rõ nét, lạm phát gia tăng, sức mua suy giảm so với cùng kỳ. 

Yếu tố thứ hai tới từ việc thị trường bất động sản lâm vào tình cảnh khó khăn từ cuối năm 2022 đến nay, kéo theo thị trường nhà mặt phố Hà Nội cũng bị ảnh hưởng. Phân khúc này đã ghi nhận thực trạng suy giảm cả về giá thuê lẫn lực cầu trong thời gian qua. 

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2023, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ nhà phố có xu hướng giảm, xuất hiện nhiều trở lại hiện tượng trả mặt bằng cho thuê đối với loại hình mặt bằng bán lẻ nhà phố ngay tại các vị trí trung tâm thành phố lớn. Lý do là bởi tình hình kinh doanh ảm đạm và chi phí thuê mặt bằng cao. 

Từ khoảng gần cuối năm 2022 đến quý III/2023, mức độ quan tâm đến các loại hình thuộc phân khúc bất động sản thấp tầng (trong đó có nhà mặt phố) đều suy giảm liên tục. Đỉnh điểm là tháng 1 năm nay, xu hướng tìm kiếm gần như ở mức chạm đáy trong suốt 3 năm qua. Hiện chỉ số về mức độ quan tâm của nhà mặt phố đã giảm 54% so với tháng 10 năm ngoái. 

Khảo sát thực tế cho thấy ở quận Hoàn Kiếm, một số mặt bằng nhà mặt phố Bà Triệu bị khách trả trước hạn do không kinh doanh được đang chào giá thuê thấp hơn 10% so với năm ngoái, dao động 130 - 450 triệu đồng/tháng. Những mặt tiền kinh doanh nhỏ hơn, diện tích 50 - 60 m2, giá thuê hiện ở mức 55 - 84 triệu đồng/tháng, giảm 5 - 10% so với cùng kỳ.

Nhà mặt phố Trần Hưng Đạo với diện tích lớn giảm giá thuê xuống 150 - 460 triệu đồng/tháng. Các diện tích nhỏ 40 - 60 m2, giá thuê nhiều nơi giảm khoảng 10% so với năm ngoái, dao động 40 - 70 triệu đồng/tháng.

Ở quận Ba Đình, giá thuê nhà mặt phố thuộc các tuyến đường Kim Mã, Liễu Giai, Điện Biên Phủ giảm nhẹ về 145 - 260 triệu đồng/tháng. Tại quận Đống Đa, ở các tuyến phố Hoàng Cầu, Tôn Đức Thắng, Xã Đàn, Láng Hạ, Thái Hà... giá thuê nhà mặt phố giảm xuống còn 130 - 280 triệu đồng/tháng. 

Mặt bằng trong ngõ cung không đủ cầu

Một dãy mặt bằng cho thuê kinh doanh nằm trong ngõ nhỏ ở quận Cầu Giấy (Ảnh: Di Anh).

Ở diễn biến ngược lại, mặt bằng bán lẻ nằm trong những ngõ nhỏ của Hà Nội vẫn có duy trì lực cầu tốt, tỷ lệ lấp đầy cao, tập trung ở phân khúc giá rẻ 3 - 10 triệu đồng/tháng. 

Đơn cử như tại quận Cầu Giấy, nguồn hàng hiện rất hạn chế. Ở mỗi phường chỉ có khoảng 2 - 4 mặt bằng bán lẻ cho thuê. Những mặt bằng trống, giá hợp lý đều nhanh chóng có người đặt cọc.

Trong ngõ nhỏ thuộc các phường Dịch Vọng, Quan Hoa, Mai Dịch, Nghĩa Tân, Trung Kính… mặt bằng diện tích từ 20 - 40 m2 có giá thuê đi ngang, duy trì mức 6,5 - 10 triệu đồng/tháng từ cuối năm 2022 đến nay.

Tại quận Hà Đông, giá thuê nhìn chung không tăng trong khoảng một năm qua. Giá thuê mặt bằng thuộc các phường Quang Trung, Vạn Phúc, Chiến Thắng, Dương Nội, La Khê, Mỗ Lao… dao động 3 - 9 triệu đồng/tháng.

Riêng với những sản phẩm giá thuê 3 - 6 triệu đồng/tháng ghi nhận mức tăng khoảng 10% so với đầu năm (giá thuê đầu năm là 2,8 - 5,5 triệu đồng/tháng). Nguồn cung trống tại khu vực này đang dồi dào hơn so với Cầu Giấy.

Quận Nam Từ Liêm cũng ghi nhận giá đi lên ở phân khúc thuê 4 - 6 triệu đồng/tháng nằm trong những ngõ nhỏ của các phường Phú Đô, Đình Thôn, Mễ Trì Thượng, Mễ Trì Hạ, Nhân Mỹ, Tân Mỹ. Nhìn chung, giá thuê tăng khoảng 10% so với cuối năm ngoái.

chọn
'Nút thắt' chưa thể gỡ trên đoạn Vành đai 2,5 nối những khu đô thị tỷ USD ở Tây Hồ và Bắc Từ Liêm
Đoạn vành đai 2,5 kết nối từ khu đô thị Ciputra đến các khu đô thị Ngoại giao đoàn và Tây Hồ Tây đang triển khai xây dựng nhưng vướng mặt bằng.