Nhà ở cho thuê tiếp tục gặp khó

Các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở cho thuê chưa kịp vực dậy sau những "ngả nghiêng" bởi ảnh hưởng từ các làn sóng dịch COVID-19 liên tục đổ bộ thì nay lại tiếp tục "lao đao" khi đón đỉnh dịch lần thứ 4 này.

Thực tế cho thấy, từ đầu năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản cho thuê tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều phải đối mặt với nhiều khó khăn. Khách thuê trả nhà ngày càng nhiều, giá thuê liên tục đi xuống. Giá cho thuê căn hộ giảm từ 10% đến 30%, mặt bằng kinh doanh thậm chí còn giảm sâu hơn. Mặc dù chủ nhà chấp nhận giảm giá để có khách thuê nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn chỉ ở mức từ 30 - 40%. Diễn biến phức tạp của dịch bệnh đang làm kéo dài tình trạng khó khăn đối với thị trường nhà ở cho thuê…

Anh Đặng Văn Đức, chuyên môi giới bất động sản chia sẻ, phân khúc căn hộ cao cấp, căn hộ dịch vụ hướng tới tầng lớp chuyên gia nước ngoài, người có thu nhập cao vẫn trong tình cảnh ảm đạm kể từ khi dịch bùng phát năm 2020. Là môi giới phân khúc này, anh Đức phải kiêm nhiệm môi giới thêm mảng khác hoặc tính đến phương án chuyển nghề do lượng khách là chuyên gia nước ngoài không sang được Việt Nam. Giá thuê căn hộ chung cư cao cấp hoặc căn hộ dịch vụ giảm từ 20-30% so với năm 2019 để hút khách nhưng tỷ lệ trống vẫn rất cao.

Tác động của dịch bệnh khiến người nước ngoài chưa thể trở lại Việt Nam. Khách hàng trong nước như người lao động thì cắt giảm chi tiêu cho thuê nhà, sinh viên cũng trả phòng về quê học online cho tiết kiệm chi phí. Do đó, một lượng lớn nhà ở cho thuê sẽ tiếp tục ế ẩm. Đợt dịch COVID-19 bùng phát lần thứ 4 với tốc độ lây lan mạnh và rộng hơn, số ca nhiễm mỗi ngày được ghi nhận nhiều nhất so với các đợt dịch trước đó đã đẩy thị trường cho thuê vào một giai đoạn khó khăn mới – môi giới này nhận xét.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là nhà trọ giá rẻ hướng tới đối tượng sinh viên, công nhân, người lao động. Dịch bùng phát khiến nhiều trường đại học chuyển sang hình thức học online, các nhà hàng, cơ sở dịch vụ đóng cửa, người lao động tự do mất việc... nên người thuê chọn giải pháp trả phòng để trở về quê tiết kiệm chi phí.

Ở phân khúc căn hộ chung cư mini tại khu vực Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa (Hà Nội), mặc dù nhiều chủ nhà đã giảm giá từ 10-20% nhằm hỗ trợ khách thuê do những khó khăn của dịch bệnh gây ra từ đầu năm 2020 nhưng hiện mức giá thuê ở phân khúc này vẫn tiếp tục "đi ngang", thậm chí giảm nhẹ. 

Các chủ nhà cho thuê phân khúc giá rẻ hướng tới đối tượng sinh viên, lao động phổ thông cũng phải duy trì mức giá "mềm" trong suốt 2 năm qua, thậm chí sụt giảm nhẹ. Giá thuê phòng trọ tại các khu vực tập trung đông sinh viên như Dịch Vọng Hậu, Trần Thái Tông (Cầu Giấy) Nguyễn Trãi, Phùng Khoang, Triều Khúc (Thanh Xuân), Trung Văn, Mễ Trì (Nam Từ Liêm)... phổ biến từ 1,8-2,5 triệu đồng/căn/tháng.

Không chỉ khó khăn vì "mất khách" do ảnh hưởng từ dịch bệnh, chủ các căn hộ cho thuê ở 2 đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang trăn trở với đề xuất thu thuế đối với loại hình căn hộ cho thuê.

Bà Huyền An có chung cư mini cho thuê tại Cầu Giấy phàn nàn, dịch bệnh đã ảnh hưởng đến thu nhập của mọi người nên bên thuê có thể huỷ hợp đồng bất cứ lúc nào. Nếu đánh thuế cho thuê thì chủ nhà phải tính đến phương án tăng giá, trong khi đa số người thuê nhà lúc này đều rất khó khăn.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư đã chọn mua chung cư cho thuê để giữ giá tài sản mà vẫn có thu nhập hàng tháng. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại các dự án chung cư chào bán, chỉ khoảng 44% người mua nhà là phục vụ nhu cầu ở thực, hơn 33% là để đầu tư dài hạn với mục đích cho thuê. Tại một số dự án, nhà đầu tư thứ cấp không sang nhượng được nên buộc phải chuyển sang cho thuê số căn hộ này khiến nguồn cung cho loại hình này tăng đáng kể. Điều này khiến mức lợi nhuận cho thuê của các chủ nhà cũng giảm so với 2 năm trước.

Tương tự, tại khu vực trung tâm, những khách sạn mini cho người nước ngoài thuê cũng gặp cảnh ế ẩm do thiếu vắng khách du lịch. Mặc dù giá cho thuê nhiều nơi đã giảm xuống hơn 50% so với trước nhưng công suất hoạt động vẫn rất thấp. Dịch bệnh liên tục bùng phát trở lại khiến nhiều khách sạn đã phải đóng cửa.

Thêm một động thái ảnh hưởng đến thị trường nhà ở cho thuê được các chuyên gia lưu ý trong thời gian tới là việc siết thuế cho thuê căn hộ để tạo công bằng giữa các chủ thể kinh doanh sẽ khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại và rút khỏi kênh này.

Về phía các nhà đầu tư căn hộ cho thuê cũng cho rằng, động thái này sẽ ảnh hưởng nhiều đến thị trường cho thuê nhà ở; thậm chí việc thí điểm thu thuế cho thuê căn hộ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cục diện toàn thị trường bất động sản vì các kênh đầu tư tài sản liên thông nhau.

Trước mắt, việc siết đánh thuế sẽ ảnh hưởng nhiều nhất đến phân khúc căn hộ cao cấp, còn nhà bình dân giá cho thuê không cao, nhà đầu tư có cách lách luật để thu nhập cho thuê dưới 100 triệu đồng một năm và không bị tính thuế.

Với mức giá bình quân của một căn chung cư cao cấp từ 4,5-6 tỷ đồng tại Thành phố Hồ Chí Minh có mức cho thuê quanh mốc 1.000 USD/tháng thì lợi tức đạt khoảng 4,5%/năm. Đây là mức khá thấp so với giá vốn bỏ vào tài sản. Giờ còn thêm việc đánh thuế thuê căn hộ thì chắc chắn nhà đầu tư sẽ không mặn mà loại hình này - một chủ nhà có căn hộ chung cư cao cấp cho thuê dẫn chứng.

Trước diễn biến này, các chuyên gia nhận định, phân khúc nhà ở cho thuê, nhất là căn hộ sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong năm 2021 bởi nền kinh tế đi xuống, người dân thắt chặt chi tiêu, lượng khách nước ngoài chưa trở lại Việt Nam làm việc nhiều... Ngoài ra, thị trường căn hộ cho thuê sẽ còn phải đối mặt với áp lực cạnh tranh về nguồn cung, lợi nhuận sụt giảm nếu áp thuế cho thuê.