Nhà tái định cư ở 15 năm 'hét' giá ngang chung cư mới

Dự định bán chung cư tại quận Hà Đông giá 2,5 tỷ đồng, vợ chồng chị Hồng muốn chuyển về quận Cầu Giấy để đi làm đỡ vất vả, con cái có môi trường học tập tốt hơn. Tuy nhiên, ngân sách chưa đến ba tỷ khó mua được chung cư thương mại khu vực này bởi vùng giá từ 60-70 triệu đồng một m2. Vợ chồng chị chuyển sang phương án tìm mua nhà tái định cư.

Hỏi khu tái định cư Nam Trung Yên, chị Hồng được môi giới giới thiệu một căn hai phòng ngủ, diện tích khoảng 70 m2 tại tòa B3A với giá 3,5 tỷ đồng (50 triệu đồng mỗi m2). Nữ nhân viên văn phòng bất ngờ vì giá này ngang chung cư phân khúc tầm trung mở bán mới. Chị hỏi thêm một số môi giới thì quỹ căn rao bán đều ở mức 50-55 triệu đồng một m2. Thậm chí có căn 66 m2 ở tòa A6 đang được chào hơn 60 triệu đồng mỗi m2 vì chủ nhà tính cả chi phí nội thất, sang sửa.

"Khu tái định cư này đã hoạt động 15 năm, xuống cấp trầm trọng mà giá vẫn ngang ngửa chung cư thương mại mới khiến vợ chồng tôi phải tính lại việc chuyển nhà", chị Hồng nói.

Trường hợp như chị Hồng không hiếm gặp. Cuối năm ngoái, vợ chồng anh Phú, ngụ ở huyện Đông Anh, muốn chuyển về quận Bắc Từ Liêm để con được học ở khu vực trung tâm, vợ đi làm gần cơ quan. Với ngân sách 1,5 tỷ đồng, nam kỹ sư điện nói "chật vật tìm mua nhà" bởi giá chung cư cũ leo thang. Vợ chồng anh thử chuyển hướng sang nhà tái định cư, mong tìm được căn có giá vừa túi tiền.

Anh hỏi mua một căn diện tích 54 m2 tại khu tái định cư Thành phố giao lưu, quận Bắc Từ Liêm, đã hoạt động được chục năm. Môi giới cho biết giá bán vào khoảng 2,25 tỷ đồng (khoảng 42 triệu đồng một m2) có thương lượng. Anh này cho rằng dù thương lượng, giá khó giảm nhiều. Sau khi đi xem khu tái định cư, vợ chồng anh đổi ý định, chuyển sang mua một căn nhà thương mại giá tương tự tại dự án bàn giao hơn 4 năm ở Vĩnh Ngọc, Đông Anh.

Anh Sáng, một môi giới gần 5 năm kinh nghiệm ở quận Cầu Giấy, cho biết giá rao bán nhà tái định cư trung tâm tăng vọt từ cuối năm ngoái do "ăn theo" đà tăng của phân khúc chung cư. Trước đó, mặt bằng giá đi ngang nhiều năm và chỉ tăng nhẹ 5-6% mỗi năm.

Trên chợ địa ốc trực tuyến, giá rao bán nhà tái định cư ghi nhận xu hướng tăng nhanh từ cuối năm ngoái. Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá bán nhiều tòa tái định cư tại Khu đô thị Nam Trung Yên trong quý IV/2023 tăng 15% so với quý trước đó, trong khi cùng kỳ năm ngoái giá đi ngang. Tương tự, giá bán tòa tái định cư C18 Xuân La, quận Tây Hồ cuối năm ngoái cũng ghi nhận đà tăng nhẹ gần 4% theo quý, đạt gần 44 triệu đồng một m2.

Tuy nhiên, giao dịch thực tế loại hình này kém sôi động. Anh Sáng cho hay nhiều khách muốn chuyển về quận Cầu Giấy để tiện cho con cái đi học nhưng không tìm được căn chuyển nhượng ưng ý bởi giá rao cao và chất lượng nhà quá xuống cấp. Một số căn tái định cư khu Nam Trung Yên rao bán 50-55 triệu đồng một m2, tăng gấp đôi sau 4 năm. Có căn tại khu tái định cư NO3 Dịch Vọng Hậu, đã hoạt động được gần 20 năm, anh được chủ nhà ký gửi với giá hơn 52 triệu đồng mỗi m2 cuối năm ngoái, trong khi năm 2020 chỉ khoảng 25 triệu đồng một m2. Sau ba tháng rao bán, căn này vẫn chưa tìm được chủ mới.

Anh này cho hay, giá bán 50-55 triệu đồng một m2, ngang ngửa với chung cư tầm trung nên ít người dám đánh đổi chất lượng nhà lấy vị trí. Thực tế, số căn tái định cư được rao bán cũng không nhiều và kém đa dạng so với rổ hàng chung cư chuyển nhượng. Do đó, anh thường tư vấn khách hàng chuyển hướng sang chung cư thứ cấp để có chất lượng sống tốt hơn.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP đầu tư và phát triển Bất động sản EZ, nhìn nhận gần 60 triệu đồng mỗi m2 nhà tái định cư là giá rao bán "ăn theo" đà tăng của phân khúc chung cư. Theo ông, nhu cầu nhà ở trung tâm tăng mạnh từ cuối năm ngoái, trong khi nguồn cung ít ỏi, dự án mới mở bán giá tới 70 triệu đồng mỗi m2 dù xa trung tâm. Do đó, những khu tái định cư đã hoạt động hơn chục năm, sở hữu vị trí đắc địa như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính... vẫn rao bán cao.

Tuy nhiên, giá "hét" cao trong khi hiện trạng lại quá xuống cấp khiến giao dịch khó đi đến thành công. Ví dụ giá bán một số căn khu tái định cư Nam Trung Yên đều trên 50 triệu đồng một m2, ngang với giá dự án thương mại nằm trên phố Duy Tân, quận Cầu Giấy. Ông Toản cho rằng với mục đích mua để ở, người mua sẽ chọn tòa chung cư thương mại, dù chưa ra sổ, để được cả vị trí và chất lượng sống, thay vì mua nhà tái định cư.

Ngoài ra, giá bán tái định cư tăng mạnh gần đây còn do một số nhà đầu tư sẵn tiền đã ôm một số căn trước đó. Gần đây, khi thị trường nhà ở trung tâm khan hiếm, họ cải tạo và bán lại với giá ngang ngửa chung cư thương mại mới. Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng bên trong căn nhà được "tân trang như mới" nhưng không giấu được "lớp áo" bên ngoài đã xuống cấp, hao mòn.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho biết lợi thế duy nhất để nhà tái định có thể tăng giá là vị trí. Hầu hết các tòa tái định cư ở quận trung tâm, như Cầu Giấy, đều nằm ở vị trí đẹp, kết nối thuận tiện với nhiều tiện ích xung quanh. Tuy nhiên, ông Thanh nhìn nhận loại hình này có đặc điểm diện tích nhỏ, thiết kế đơn giản, xuống cấp nhanh, chất lượng không đảm bảo nên ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản.

Các chuyên gia lưu ý giá rao bán nhà tái định cư từ 40-60 triệu đồng mỗi m2 chỉ xảy ra ở khu vực có vị trí thuận tiện tại quận trung tâm như Nam Trung Yên, Trung Hòa - Nhân Chính, Xuân La... còn những dự án xa hơn ít tăng giá. Thậm chí, nhiều tòa nhà tái định cư còn trong tình trạng bỏ hoang, dân cư về ở thưa thớt sau hàng chục năm xây dựng như tái định cư Khu đô thị Sài Đồng (quận Long Biên) hay Khu di dân Đền Lừ III (quận Hoàng Mai).

"Mất lợi thế vị trí, nhiều khu tái định cư không có khả năng tăng giá, thậm chí phải giảm giá nhưng không có người mua và về ở", nhà sáng lập EZ Property cho biết.