Nhiều dự án bị 'tuýt còi' vì vướng quĩ đất công xen kẽ

Hiện nay nhiều dự án bất động sản trên địa bàn TP HCM và Bình Dương khi triển khai gặp khó vì vướng quĩ đất công xen cài trong dự án, sự việc khiến nhiều doanh nghiệp lao đao.

Dự án Green star Sky Garden bị tuýt còi vì vướng đất công xen kẽ.

Nỗi trăn trở chung

Nhiều doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn tỉnh Bình Dương và TP HCM hiện nay có chung một niềm trăn trở, đó là có quỹ đất, có nguồn vốn nhưng lại gặp khó khi triển khai dự án vì trong quĩ đất của dự án vướng một phần rất nhỏ đất công xen cài.

Đơn cử như trường hợp dự án khu dân cư Mỹ Phước 4 (chủ đầu tư Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi, Bình Dương) hiện đang gặp phải. Dự án này có tổng diện tích đầu tư là 58,6128 ha được phê duyệt tại quyết định số 1970/QĐ-CT ngày 02/06/2003 của Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương và văn bản số 5673/UB-SX ngày 18/11/2004 về việc mở rộng quy hoạch dự án. Dự án được phê duyệt đồ án chi tiết 1/500 theo quyết định số 2815/QĐ-UBND của UBND thị xã Bến Cát, Bình Dương.

Dự án này giai đoạn đầu do Công ty TNHH SX TM Thiên Phú làm chủ đầu tư theo văn bản số 1950/UB-SX ngày 30/05/2002. Đến năm 2015 Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Thuận Lợi mua trúng đấu giá dự án này do ngân hàng đấu giá, theo văn bản số 1195/UBND-KTN chấp thuận chuyển giao dự án cho công ty Thuận Lợi tiếp tục đầu tư.

Dự án hiện nay đã được chủ đầu tư tiếp tục triển khai, tuy nhiên lại gặp khó khi tổng thể dự án dính một phần đất công là mương nước, đường đất và một phần nhỏ đất do UBND phường Mỹ Phước quản lí.

Không chỉ có trường hợp tại dự án khu dân cư Mỹ Phước 4, Bình Dương, hiện nay tại TP HCM cũng đang có rất nhiều dự án bất động sản bị ách tắc do tình trạng vướng đất công xen cài, đơn cử như tại dự án Green Star Sky Garden của Công ty Hưng Lộc Phát, đang triển khai tại quận 7.

Dự án này vướng hơn 7.000 m2 đất công là kênh rạch, đường do nhà nước quản lí xen cài trong dự án, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư không thể thực hiện các thủ tục pháp lý để cơ quan chức năng giao đất, dự án ách tắc kéo dài. Vấn đề dự án vướng đất công xen kẽ hiện nay là niềm trăn trở chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Gỡ khó thế nào?

Nhiều ý kiến của chuyên gia cho rằng nếu chỉ vướng một phần rất nhỏ diện tích đất công nhưng chủ đầu tư phải đi đấu giá sẽ mất rất nhiều thời gian để làm hồ sơ, khi đó dự án sẽ phải dừng và mất đi cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp.

Nhằm tìm giải pháp giải quyết vấn đề khó khăn cho doanh nghiệp vì vướng quĩ đất công xen cài trong dự án, cụ thể là đối với trường hợp dự án khu dân cư Mỹ Phước 4, cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương đã tổ chức nhiều cuộc họp với các ban ngành và thống nhất hai phương án giải quyết.

Phương án 1, Chủ đầu tư bồi thường lại cho phường Mỹ Phước 01 thửa đất khác có diện tích, giá trị ngang bằng với diện tích đất công trong khu quy hoạch để địa phương xây dựng các công trình phúc lợi; phương án 2, trên cơ sở các ngành chức năng thẩm định, xác định giá trị thửa đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt đề nghị chủ đầu tư nộp tiền và ngân sách địa phương để xây dựng công trình công cộng, phúc lợi.

Về vấn đề nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng, vướng quĩ đất công xen cài là vướng mắc phổ biến của rất nhiều dự án kinh doanh nhà ở hiện nay.

Đưa ra giải pháp nhằm để giải quyết vấn đề này, ông Châu kiến nghị, phương án một là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không thông qua đấu giá. Thay vào đó chủ đầu tư phải hoán đổi, trả lại bằng đất ở đã có hạ tầng tại dự án cho Nhà nước theo tỷ lệ 10 - 15% (hoặc tỷ lệ khác do thành phố quy định).

Phương án hai là áp dụng các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" phù hợp giá thị trường theo quy định của pháp luật đất đai, đối với phần diện tích đất công này và chủ đầu tư nộp ngân sách nhà nước để được giao đất, cho thuê đất.

Gỡ khó bằng việc áp dụng nghị định 01/2017/NĐ –CP

Liên quan đến vấn đề xử lý trường hợp đất công xen cài trong tổng thể dự án, Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường có văn bản truyền đại ý kiến với Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, nội dung:

Để giải quyết trường hợp cụ thể tại dự án Green Star Sky Garden, căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt, cơ quan chức năng rà soát, kiểm tra thực tế, hiện trạng sử dụng đất khu vực dự kiến triển khai dự án, trường hợp diện tích đất rạch, đường nằm xen cài trong khu đất cùng 01 dự án nhà đầu tư đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không thể tách rời (theo quy hoạch chi tiết được duyệt) thực hiện một dự án riêng biệt thì xem xét, tham mưu cho TP quyết định việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư dự án theo đúng quy định tại khoản 1 Điều 52, Điều 58 Luật Đất đai, khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017.