Quản lí đất công tại TP HCM – Bài 1: Cho thuê tràn lan

Trên địa bàn TP HCM, khối lượng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước rất lớn, từ nhiều nguồn khác nhau. Công tác quản lí, sử dụng được giao cho nhiều đầu mối, trong khi các qui định pháp luật về quản lí sử dụng nhà, đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước còn chồng chéo, chưa phù hợp với thực tiễn khiến phát sinh nhiều sai phạm.

Bài 1: Cho thuê tràn lan

Cách trung tâm quận 1 vài cây cầu bắc qua kênh, với nhiều lợi thế về giao thương, buôn bán, sinh hoạt, quận 4, TP HCM đang là địa bàn phát triển mạnh mẽ và thu hút nhiều hoạt động đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp; trong đó có nhiều doanh nghiệp bất động sản.

Tại đây, có nhiều cơ sở nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước và là nguồn lực giúp phát triển kinh tế - xã hội, nhưng cũng đặt ra thách thức trong việc quản lí, sử dụng đúng pháp luật và phát huy hiệu quả.

Thuê đất công giá rẻ

Tháng 9/2001, UBND TP HCM ban hành Quyết định số 5766/QĐ-UB về việc chấm dứt việc thuê đất của Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội (công ty Nhà nước và sau đó cổ phần hóa chuyển thành Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội thuộc Bến Thành Group) và cho Công ty thuê tiếp 12 khu đất tại quận 4 trong thời từ tháng 3/2001 đến tháng 1/2046.

Cụ thể, Công ty thuê các khu đất làm xưởng gia công sản xuất giày da gồm: khu đất 360A Bến Vân Đồn (diện tích 3.860 m²), 360C Bến Vân Đồn (7.679 m²), 360 Bến Vân Đồn (2.940 m²), 360B Bến Vân Đồn (5.781 m²), 360D Bến Vân Đồn (5.946 m²), 56 Bến Vân Đồn (882 m²).

Các khu đất còn lại gồm: 72-74 Nguyễn Tất Thành (202 m²), 92-94 Nguyễn Tất Thành (187 m²), 194-196 Nguyễn Tất Thành (70 m²), 350 – 352 Nguyễn Tất Thành (113 m²), 258B Tôn Thất Thuyết (60 m²) và 430A Nguyễn Tất Thành (1.147 m²) để làm cửa hàng kinh doanh.

Đáng chú ý là khu đất 194 – 196 Nguyễn Tất Thành, phường 12, quận 4, ngày 25/1/2002, Sở Địa chính Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên và Môi trường) ký hợp đồng số 999/HĐ-GTĐ cho Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội thuê 113 m² (gồm 42,7 m² lộ giới và 69,4m không phải lộ giới) trong thời gian từ 2001 – 2046 với đơn giá 22.400 đồng/m².

Như vậy, mỗi năm Công ty chỉ nộp cho TP 2,53 triệu đồng để được thuê 113 m² ở khu vực có vị trí đắc địa bậc nhất quận 4.

Điều 1 hợp đồng này xác định “giá trị quyền sử dụng khu đất này thuộc phần vốn nhà nước tại Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội, việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải theo hướng dẫn của Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính”.

Còn theo điều 3 hợp đồng số 999/HĐ-GTĐ: “Bên B (tức Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội) không được chuyển giao thửa đất thuê cho tổ chức, cá nhân khác nếu chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.

Thế nhưng, năm 2014, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CT37888 khu đất 69,4 m² tại 194 – 196 Nguyễn Tất Thành cho Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội. Trong khi nguồn gốc sử dụng là nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm và không xác nhận có nhà ở xây dựng trên đất.

Trên thực địa, khu đất này đang được cho Tập đoàn Trung Nguyên thuê lại để làm quán cà phê King Coffee ngay góc mặt tiền 194 – 196 Nguyễn Tất Thành với đường Tôn Đản, quận 4.

Chuyển mục đích sử dụng đất sai qui định

Một trường hợp khác là khu đất địa chỉ 360 – 360 D Bến Vân Đồn, phường 1, quận 4. Khu đất này được UBND TP HCM cho Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội thuê lại thể hiện ở Quyết định số 5766/QĐ-UB ngày 10/9/2001 của UBND TP HCM.

Tuy nhiên, hiện nay một phần khu đất tại đây đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dự án nhà ở cũng như xảy ra tình trạng cho thuê lại không đúng qui định.

Cụ thể, tháng 4/2005, UBND TP đồng ý cho Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng chung cư cao tầng tại 360A Bến Vân Đồn, UBND TP sẽ mua lại 50% quỹ nhà tái định cư (130 căn) để phục vụ tái định cư cho các dự án trên địa bàn.

Ngày 16/11/2007, Sở Xây dựng TP HCM ban hành Quyết định số 233/QĐ-SXD-PTN về việc phê duyệt dự án chung cư Khánh Hội 2 tại địa chỉ 360A Bến Vân Đồn.

Theo đó, khu đất này có tổng diện tích đất hơn 3.400 m², qui mô xây dựng 260 căn hộ. Đáng chú ý, quyết định này thể hiện tổng mức đầu tư dự án là hơn 200 tỉ đồng, bao gồm 36 tỉ đồng tiền sử dụng đất chủ đầu tư nộp cho ngân sách nhà nước.

Như vậy, hơn 3.400 m² đất tại 236A Bến Vân Đồn, quận đã giao cho chính doanh nghiệp thuê đất và được định giá 36 tỉ đồng, tức là mỗi m² tại khu vực đắc địa này có giá khoảng 10,6 triệu đồng/m².

Tại khu đất 360A Bến Vân Đồn, tháng 12/2017, Thanh tra Sở Xây dựng TP HCM có Quyết định số 1903/QĐ-KPHQ về áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với Công ty cổ phần đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội (tiền thân là Công ty Xuất nhập khẩu Khánh Hội).

Nguyên nhân là Công ty cổ phần đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng, phân chia chuyển đổi mục đích sử dụng phần sử dụng chung trái qui định tại tầng trệt block C, block D, tầng lửng block C, xây dựng phát sinh văn phòng, chuyển đổi nhà xe thành văn phòng cho thuê, chuyển đổi phòng quản lí, phòng y tế thành văn phòng cho thuê.

Trong khuôn viên chung cư Khánh Hội 2 còn phát sinh nhà xe với diện tích 82,25 m² ở tầng trệt và 108 m² nhà kho ở sân thượng.

Đến tháng 1/2018, Thanh tra Sở Xây dựng TP HCM ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với Công ty cổ phần đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội về hành vi xây dựng không phép đối với phần xây dựng là khuôn viên trệt phát sinh hệ thống xử lí nước thải có diện tích 54,9 m².

Do chưa nghiêm túc chấp hành nên tháng 10/2018 Thanh tra Sở Xây dựng có Quyết định số 1800/QĐ-CCXP cưỡng chế thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả đối với Công ty cổ phần đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội về các hành vi nói trên.

Tiếp đến trong tháng 7/2019, UBND quận 4 ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm trật tự xây dựng vì Công ty cổ phần đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội xây dựng phát sinh nhà kho với diện tích 108m2 khu vực sân thượng chung cư Khánh Hội 2.

Báo cáo tài chính năm 2019 của Công ty cổ phần đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội thể hiện, Công ty này đã đầu tư vào nhiều đơn vị khác; trong đó có Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Lâu Đài Ven Sông.

Theo đại diện Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Lâu Đài Ven Sông, Công ty đã thuê lại tài sản của Công ty cổ phần đầu tư và Dịch vụ Khánh Hội và bỏ tiền đầu tư khai thác kinh doanh nhà hàng tiệc cưới Riverside Place.

Đây là công trình có hạng mục xây dựng không phép được các cơ quan chức năng phát hiện, xử phạt, buộc tháo dỡ. Theo UBND quận 4, Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Lâu Đài Ven Sông đã xây dựng không phép phần công trình là khung sắt, vách kính, tôn với diện tích hơn 261 m² tại địa chỉ 360 – 360D Bến Vân Đồn.

Kể từ lúc phát hiện vi phạm cho đến nay, nhiều lần UBND phường 1 ra thông báo yêu cầu Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Lâu Đài Ven Sông tháo dỡ phần công trình vi phạm, nhưng phía Công ty chưa thực hiện.

Thậm chí, UBND quận 4 ban hành kế hoạch cưỡng chế, song vụ việc phải trì hoãn vì Công ty cổ phần Thương mại dịch vụ Lâu Đài Ven Sông khởi kiện quyết định hành chính của UBND quận 4 ra Tòa án nhân dân quận 4.

Liên quan đến việc quản lí nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn quận 4, theo Thanh tra TP HCM, hiện nay trên địa bàn quận vẫn còn 35 thửa đất công chưa được đo đạc, sử dụng sai mục đích, một vài thửa đất công bị lấn chiếm.

Đơn cử như UBND quận 4 cho phép Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Công ích quận 4 cho thuê, khai thác tại dự án Công viên Hồ Khánh Hội không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Qua thanh tra cho thấy, có 8 thửa đất do Hợp tác xã Thương mại Dịch vụ Kênh Tẻ sử dụng, nhưng cho thuê lại, sử dụng sai mục đích. UBND các phường trên địa bàn quận 4 chưa có biện pháp triệt để trong việc quản lí, ngăn chặn, xử lí các hành vi lấn chiếm đất và thu hồi các thửa đất bị chiếm dụng.