Quản lý đất công tại TP HCM – Bài 2: Dự án dở dang

Đây cũng là một trong nhiều vụ việc được đưa vào danh sách ưu tiên tập trung giải quyết dứt điểm của các cấp chính quyền TP HCM trong suốt nhiều năm qua.

Chuyển vai đổi chủ

Năm 1994, UBND TP xác lập quyền sở hữu nhà của nhà nước đối với 164 căn hộ tại địa chỉ 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu, quận 1 từ nhà công sản chế độ cũ.

Đến ngày 30/9/1995, Thủ Thủ tướng Chính phủ kí Quyết định số 624/QĐ-TTg phê duyệt dự án đầu tư khu nhà ở 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu.

Mục tiêu là đầu tư xây dựng nhà ở và làm việc để nâng cấp nhà ở tại chỗ giải tỏa nhà lụp xụp trên và ven kênh Nhiêu Lộc, kinh doanh nhà ở cao cấp và văn phòng làm việc, từng bước chỉnh trang đô thị tại khu vực.

Chủ đầu tư dự án là Công ty Phát triển và Dịch vụ nhà quận 1. Đây là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, sau đó chuyển thành Công ty TNHH một thành viên (TNHH MTV) phát triển nhà Bến Thành và sáp nhập vào Tổng công ty Bến Thành – Bến Thành Group.

Về qui mô, dự án sẽ đầu tư xây dựng 365 căn chung cư, 38 căn nhà phố liền kề, 112 căn nhà ở cao cấp. Dự kiến tổng mức đầu tư là 256 tỉ đồng, chủ đầu tư huy động vốn và sử dụng các nguồn tài trợ hợp pháp khác.

Đến ngày 30/7/1996, Thủ tướng Chính phủ kí Quyết định số 490/QĐ-TTg thu hồi 16.802m2 của khu I và 1.495m2 của khu II tại địa chỉ 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu; trong đó, giao diện tích khu I cho Công ty Phát triển và Dịch vụ nhà Quận 1 đầu tư xây dựng khu nhà ở phục vụ cho việc di chuyển dân trên kênh Nhiêu Lộc, khu nhà ở cho người tái định cư, khu nhà ở và khu căn hộ cao cấp kinh doanh. Diện tích khu II giao cho Công ty Phát triển và Dịch vụ nhà Quận 1 thuê để đầu tư xây dựng khu văn phòng cho thuê.

Do thực hiện dự án kéo dài, trên cơ sở đề xuất của Công ty TNHH MTV Phát triển nhà Bến Thành và ý kiến của Bộ Xây dựng, tháng 1/2004, Chính phủ có Văn bản số 280/CP-CN cho phép điều chỉnh dự án 1 Bis - 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu, nhưng yêu cầu vẫn tiếp tục đảm bảo mục tiêu và hiệu quả đầu tư dự án.

Trên cơ sở đó, tháng 4/2004, ông Nguyễn Văn Đua, Phó Chủ tịch UBND TP HCM kí Quyết định số 1576/QĐ-UB điều chỉnh dự án 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu. Theo đó, tổng số căn hộ là 816 căn (tăng so với Quyết định 624/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ), chiều cao tối đa 22 tầng, tổng mức đầu tư ước tính 881 tỉ đồng.

Tháng 7/2013, UBND TP chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH MTV Phát triển nhà Bến Thành liên doanh với Công ty cổ phần Đầu tư Sao Thủy thành lập Công ty TNHH Bến Thành Sao Thủy (gọi tắt là Công ty Bến Thành Sao Thủy) để thực hiện dự án 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu. Đến tháng 10/2014, UBND TP ban hành quyết định chấp thuận chủ đầu tư dự án là Công ty Bến Thành Sao Thủy.

Báo cáo tài chính năm 2019 của Tổng công ty Bến Thành (Bến Thành Group) cho thấy, Bến Thành Group sở hữu 28% vốn đầu tư tại Công ty Bến Thành Sao Thủy. Như vậy, quyền chi phối hoạt động tại Công ty Bến Thành Sao Thủy vẫn thuộc về tư nhân, đồng nghĩa với việc dự án 1 Bis -1 Kép Nguyễn Đình Chiểu đã được "chuyển vai" từ doanh nghiệp 100% vốn nhà nước sang doanh nghiệp tư nhân.

Theo quy định, việc giao nhà đất thuộc sở hữu nhà nước (đất công, tài sản công) cho doanh nghiệp tư nhân phải thông qua đấu giá. Tuy nhiên, tại dự án 1 Bis -1 Kép Nguyễn Đình Chiểu, quy định này không được thực hiện.

Trong Công văn số 01/Cv-BTST ngày 3/2/2020, Công ty Bến Thành Sao Thủy cho biết, Công ty đã hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng, nộp tiền sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng phần thân và đã thi công hoàn thành vách 4 tầng hầm. Công ty đã đầu tư hơn 2.064 tỉ đồng tại dự án, nhưng hiện bị ngưng trệ do khiếu nại của người dân về chính sách đền bù.

Hậu quả nặng nề 

Quyết định 624/QĐ-TTg ngày 30/9/1995 của Thủ Thủ tướng Chính phủ xác định rõ chủ đầu tư dự án 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu là doanh nghiệp nhà nước là Công ty Phát triển và Dịch vụ nhà quận 1.

Thế nhưng năm 2013, UBND TP có Công văn số 3587/UBND – ĐTMT chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH MTV Phát triển nhà Bến Thành liên doanh với Công ty cổ phần Đầu tư Sao Thủy và thành lập Công ty Bến Thành Sao Thủy (Công ty tư nhân) để thực hiện dự án.

Việc chuyển đổi chủ đầu tư, thay đổi pháp nhân dự án không được báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Bên cạnh đó, trước khi chuyển đổi chủ đầu tư cần phải có ý kiến của các sở, ngành liên quan đánh giá năng lực tài chính, kinh nghiệm của doanh nghiệp.

Đối với Công ty Bến Thành Sao Thủy, theo thông báo của Cục Thuế TP HCM, trong năm 2018. Công ty này nợ thuế 350 tỉ đồng. Sau khi bị “bêu tên”, Công ty Bến Thành Sao Thủy đã nộp được 70% tổng số nợ.

Trong khi đó, Quyết định số 490/QĐ-TTg ngày 30/7/1996 của Thủ tướng Chính phủ xác định rõ, thu hồi 1.495 m² của khu II khu đất 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu cho Công ty Phát triển và Dịch vụ nhà Quận 1 thuê. Tuy nhiên, tháng 6/2011, UBND TP ban hành Quyết định 3070/QĐ-UBND chuyển hình thức sử dụng khu II sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đến hết tháng 7/2046, thay đổi nội dung của Quyết định 490/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Đến tháng 5/2015, ông Nguyễn Hữu Tín, lúc này đang là Phó Chủ tịch UBND TP HCM kí Quyết định số 2403/QĐ-UBND về thu hồi đất của Công ty TNHH MTV Phát triển nhà Bến Thành quản lí sử dụng để giao cho Công ty Bến Thành Sao Thủy làm dự án nhà ở cao tầng, khách sạn thương mại dịch vụ tại 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu. Theo đó, tổng diện tích đất là 17.794 m², mục đích đất của dự án là xây dựng khu nhà ở cao tầng và khách sạn thương mại dịch vụ, hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Như vậy, quyết định này đã thay đổi cơ cấu sử dụng đất của dự án so với cơ cấu sử dụng đất trước đây tại Quyết định 490/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Mục tiêu của dự án cũng thay đổi và không còn làm căn hộ tái định cư theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ mà chuyển thành kinh doanh thương mại nhà ở.

Những điều chỉnh, thay đổi nói trên, một lần nữa không được báo cáo và xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ. Lí giải vấn đề thay đổi này, trong văn bản số 898/STNMT-QLĐ ngày 12/2/2020, Sở Tài nguyên và môi trường TP HCM cho rằng, do sơ sót nên thay vì trình UBND TP điều chỉnh Quyết định số 490/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ thì Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND TP quyết định thu hồi đất của Công ty TNHH MTV Phát triển và Dịch vụ nhà Bến Thành giao cho Công ty Bến Thành Sao Thủy.

Trong khi dự án đã “thay vai đổi chủ”, thay đổi cơ cấu sử dụng đất, mục đích dự án từ nhiều năm thì đến tháng 7/2019, UBND TP mới giao Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu cho UBND TP có văn bản báo cáo Thủ tướng chấp thuận chủ trương cho Công ty Bến Thành Sao Thủy tiếp tục thực hiện dự án.

Tiếp đến, UBND TP giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì với các sở, ngành liên quan để tham mưu trình UBND TP điều chỉnh Quyết định 490/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Trong khi đó, Thanh tra TP cho rằng, việc điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất đã được thể hiện trong Quyết định của Thủ tướng Chính phủ thì phải báo cáo Thủ tướng trước khi điều chỉnh. Văn bản hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ là văn bản hướng dẫn chứ không phải là văn bản qui phạm pháp luật.

Do người dân khiếu nại, tố cáo nên từ năm 2000, Thanh tra Nhà nước (nay là Thanh tra Chính phủ) đã thanh tra và chỉ rõ, công tác quản lí nhà đất, xây dựng, nhân khẩu của TP và chính quyền phường Đa Kao, quận 1 lỏng lẻo.

Từ đó, dẫn tới việc cấp đất trái thẩm quyền, tự lấn chiếm xây dựng, mua bán, sang nhượng trái pháp luật của một số hộ dân, nhưng không được ngăn chặn kịp thời, không tiếp tục kí lại hợp đồng thuê nhà để thu tiền… Điều này để lại hậu quả và gây khó khăn cho việc di chuyển người dân ra khỏi khu vực.

Dự án 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu khiến 227 hộ phải di dời và hiện vẫn còn 122 hộ đang khiếu nại. Trong quá trình triển khai, nhiều lần UBND TP điều chỉnh đơn giá hỗ trợ, bồi thường, từ 200.000 đồng/m² đến 48 triệu đồng/m².

Theo phản ánh của một số người dân, nhiều người đã bàn giao nhà, di dời, nhưng chưa nhận được tiền hỗ trợ, đền bù. Do dự án chuyển mục đích kinh doanh thương mại nên theo quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải tự thương lượng với người dân, nhưng thực tế không được tiến hành.

Trong khi người dân đang khiếu nại về chính sách bồi thường thì từ năm 2013, UBND quận 1 xác nhận Công ty Bến Thành Sao Thủy đã hoàn tất bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đây là cơ sở để đến năm 2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Công ty Bến Thành Sao Thủy.

Thực địa dự án vẫn là khu đất bỏ hoang, bên ngoài được vây tôn cao kín. Phía trong cỏ mọc um tùm, một số máy móc thi công dang dở nằm phơi sương. Xung quanh khu vực dự án trở thành bãi đậu xe ô tô và tập kết rác, ảnh hưởng tới môi trường và mĩ quan đô thị.

Trải qua hơn 25 năm từ lúc có quy hoạch, khu đất vàng 1 Bis – 1 Kép Nguyễn Đình Chiểu với qui mô gần 1,8 ha tiếp mặt tiền đường Nguyễn Đình Chiều và Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận 1 vẫn chưa thể hoàn tất công tác bồi thường, nguồn lực đất đai bị lãng phí, trong khi người dân tiếp tục khiếu nại, khiếu kiện.