Quy định về tĩnh không đối với các công trình cao tầng và xử lý bán 'tài sản vượt ngọn'

	Bác hai phương án ‘cắt ngọn’ của Mường Thanh Khánh Hòa
	Dự án Mường Thanh Khánh Hòa: Chưa có điện nước, chưa thể khắc phục sai phạm?

Cụ thể, tại nhiều địa phương như Hà Nội, Nha Trang, Nghệ An… các công trình vi phạm này vẫn hiện hữu.

Điều này gây nên sự bức xúc cho dư luận xã hội, gây ra nhiều khó khăn cho công tác và hoạt động quản lý Nhà nước, dẫn đến phong trào “cắt ngọn” công trình vi phạm tại nhiều địa phương.

Liên quan đến vấn đề đó, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Sơn Tùng - Luật sư Điều hành của công ty luật Legal United Law để tìm hiểu về các quy định của pháp luật và thực tiển áp dụng về chiều cao tĩnh không trong hoạt động xây dựng đối với các công trình cao tầng.

Dự án Mường Thanh Khánh Hòa đang làm thủ tục xin "cắt ngọn" từ tầng 43 - 41. (Ảnh: Khải An)

Thưa luật sư, trong trường hợp nào các dự án xây dựng dân dụng phải xin Cục Tác chiến chấp thuận về độ cao tĩnh không của dự án?

LS Nguyễn Sơn Tùng: Về độ cao tĩnh không của các dự án công trình dân dụng hiện nay được quy định trực tiếp bởi Nghị định số 32/2016/NĐ-CP ngày 06/5/2016 của Chính phủ.

Theo đó nhìn chung đối với những công trình dân dụng có độ cao từ 45 mét trở lên (hay xét theo thực tế về tầng cao với những công trình có chiều cao từ 10 tầng trở lên) so với mặt đất tự nhiên thì thuộc diện phải được chấp thuận về quản lý độ cao công trình.

Do các công trình này thuộc diện chướng ngại vật phải được cảnh báo hàng không.

Và thẩm quyền chấp thuận về độ cao công trình thuộc Cục Tác chiến - Bộ Tổng Tham mưu Quân đội Nhân dân Việt Nam.

Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra, thẩm định và có văn bản chấp thuận hoặc không chấp thuận gửi cho cơ quan, tổ chức hay cá nhân mà có đề nghị chấp thuận về độ cao công trình.

Đồng thời, Cục Tác chiến sẽ thông báo về ý kiến của cơ quan mình đến cho các cơ quan cấp phép xây dựng của các địa phương, đến Cục Hàng không Việt Nam, đến Tổng công ty Quản lý bay Việt Nam, Cảng Vụ Hàng không khu vực và các cơ quan, tổ chức có liên quan để được biết.

Trường hợp dự án dân dụng đã có giấy phép xây dựng nhưng vì nhu cầu xin điều chỉnh độ cao công trình cao hơn chiều cao tối đa của độ cao tĩnh không mà đã được Cục Tác chiến cho phép thì có cần xin lại văn bản chấp thuận của Cục Tác chiến về giới hạn độ cao tĩnh không mới hay không?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng

- Trường hợp này được hiểu là công trình xây dựng có nhu cầu điều chỉnh về mặt quy hoạch và ở đây được hiểu là quy hoạch về mặt không gian và tĩnh không.

Và sự điều chỉnh này có nội dung liên quan đến có độ cao tĩnh không được xin điều chỉnh cao hơn mức mà trước đó Cục Tác chiến đã cho phép.

Với trường hợp hợp này bắt buộc xin phép hay nói cách khác là phải có sự chấp thuận mới hay chấp thuận điều chỉnh về độ cao công trình này của Cục Tác chiến.

Đây thuộc phần việc thuộc về điều chỉnh quy hoạch xây dựng của dự án, vì độ cao tĩnh không là một trong những thành tố của quy hoạch xây dựng hay đối với dự án là quy hoạch chiều cao công trình của dự án.

Vậy có mâu thuẫn gì khi trong văn bản lần đầu Cục Tác chiến đã quy định rõ chiều cao tối đa tại khu vực dự án nhưng sau khi chủ đầu tư xin điều chỉnh, Cục Tác chiến cũng điều chỉnh độ cao tĩnh không theo hướng chấp thuận tăng lên về tĩnh không?

- Trong tình huống này, cần xét đến có hay không yếu tố thay đổi quy hoạch không gian liên quan đến chiều cao tối đa tại khu vực dự án vào thời điểm chủ đầu tư xin điều chỉnh.

Trong trường hợp Cục Tác chiến cho phép điều chỉnh độ cao tĩnh không cao hơn giới hạn tối đa mà trước đó chính Cục Tác chiến đã chấp thuận.

Nếu việc điều chỉnh này phù hợp với quy hoạch mới về không gian và tĩnh không tại khu vực dự án thì việc điều chỉnh này là không có gì là mâu thuẫn cả.

Còn ngược lại nếu chưa có quy hoạch mới về không gian và độ cao tĩnh không để thay thế cho quy hoạch không gian cũ tại khu vực của dự án thì sẽ là mâu thuẩn.

Thưa luật sư, trong thực tế hành nghề luật, có trường hợp nào ông thấy cơ quan cấp phép xây dựng lại cấp giấy phép xây dựng cho công trình cao hơn chấp thuận về độ cao tĩnh không của Cục Tác chiến hay không?

- Tôi thực tế chưa thấy hay phát hiện trường hợp nào tương tự xảy ra trong thực tế như câu hỏi vừa rồi.

Vì về nguyên tắc luật, giấy phép xây dựng (dù là giấy phép cấp mới hay cấp điều chỉnh) cũng không được có các nội dung khác biệt so với các chỉ tiêu quy hoạch đã được phê duyệt hay chấp thuận mà liên quan đến dự án.

Nghĩa là, xét theo luật thì không thể có giấy phép xây dựng cho phép công trình được xây cao hơn chiều cao tĩnh không tối đa.

Và cũng xin lưu ý, độ cao tĩnh không là một trong các chỉ tiêu quy hoạch của công trình xây dựng cao tầng và văn bản chấp thuận chiều cao tĩnh không của Cục Tác chiến không phải hay có ý nghĩa thay thế cho giấy phép xây dựng.

Nên các chủ đầu tư chỉ được xây tối đa theo chiều cao mà giấy phép xây dựng cho phép chứ không được xây dựng theo chiều cao của văn bản chấp thuận về chiều cao không gian của công trình xây dựng.

Các toà nhà dọc đường Trần Phú - Nha Trang được quy hoạch tối đa 40 tầng. (Ảnh: Khải An)

Vậy, quản lý độ cao của cơ quan Nhà nước đối với công trình cao tầng bao gồm những công việc gì và trong thực tế có phải bất kỳ trường hợp xây dựng cao tầng nào với độ cao cao hơn 45m thì cũng đều phải xin giấy phép về tĩnh không hay không?

- Quản lý độ cao hay còn nói khác là quản lý các chướng ngại vật hàng không.

Là việc thực hiện các công việc quản lý có liên quan đến chấp thuận độ cao công trình, kiểm tra, giám sát, di dời các vật thể và công bố, thông báo về độ cao của các chướng ngại vật hay công trình tới các cơ quan, tổ chức có liên quan nhằm bảo đảm an toàn cho mọi hoạt động bay, và an toàn hoạt bảo vệ vùng trời theo các quy định của ngành hàng không và ngành quốc phòng.

Trong thực tế, không phải bất kỳ công trình xây dựng nào có độ cao trên 45m thì đều phải xin phép về tĩnh không.

Đối với một số khu vực địa lý (như khu vực trung tâm của TP HCM) - nơi mà Bộ Quốc phòng và địa phương (UBND TP HCM) đã có và đã công bố quy hoạch không gian.

Theo đó nếu các công trình xây dựng cao tầng phù hợp với quy hoạch không gian này thì không nhất thiết phải xin phép hay nói cách khác là không cần phải có văn bản chấp thuận độ cao công trình.

Tuy nhiên, xét thực tế tôi thấy có nhiều các chủ đầu tư vẫn xin văn bản chấp thuận này nhằm bổ túc cho đòi hỏi về mặt thành phần của cấp phép xây dựng đối với một số công trình xây dựng cao tầng.

Nếu dự án xây vượt độ cao tĩnh không sẽ gây ảnh hưởng gì và bị xử lý như thế nào thưa luật sư?

- Về nguyên tắc luật thì chủ đầu tư dự án phải chấp hành các quy định về độ cao được cấp phép xây dựng và chịu trách nhiệm về đầu tư lắp đặt, duy trì hoạt động bình thường của hệ thống cảnh báo hàng không đối với công trình.

Tuy nhiên, thực tế có một số các chủ đầu tư hay đơn vị thi công xây dựng dự án lại phớt lờ quy định được luật định này.

Xét về yếu tố gây ảnh hưởng, thì hành vi xây vượt chiều cao cho phép này có nhiều tác hại.

Riêng ở đây, tôi chỉ đề cập đến ảnh hưởng về mặt quy hoạch không gian.

Theo đó, hành vi xây dựng vượt quá độ cao tĩnh không cho phép có thể ảnh hưởng đến bảo đảm an toàn cho hoạt động bay hoặc hoạt động bình thường của các trận địa về quản lý, bảo vệ vùng trời và có thể ảnh hưởng đến các đài, trạm vô tuyến điện hàng không.

Hình thức xử lý các công trình xây dựng vượt quá chiều cao thì có nhiều, ví như phạt tiền, buộc tháo dỡ phần vi phạm.

Và về nguyên tắc luật, trong quá trình xử lý vi phạm thì thì công trình xây dựng có thể bị yêu cầu tạm ngưng thi công bắt buộc.

Có dự án, chủ đầu tư đã tự ý xây dựng vượt quá chiều cao cho phép và tổ chức bán căn hộ ở phần xây dựng vượt quá này, ông bình luận như thế nào về hành vi này?

Dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang được cấp phép xây dựng với chiều cao 118 m, về sau xin điều chỉnh thành 145 m. (Ảnh: Khải An)

- Thực tế tôi cũng có nhận thấy vài trường hợp như câu hỏi trên xảy ra đối với các dự án ở nhiều địa phương trên cả nước và đây là hành vi phạm pháp luật rõ ràng của chủ đầu tư.

Hành vi này, vi phạm đến các quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng, trong lĩnh vực đầu tư, vi phạm trong giao dịch và giao kết dân sự.

Nếu các hành vi này có dấu hiệu tội phạm thì ngoài ra còn bị truy tố trách nhiệm hình sự về các hành vi có liên quan. Bộ Luật hình sự năm 2015 đã có quy định về tội danh vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng.

Và nếu xét đến cả bản chất, vai trò có liên quan và hành vi cố ý, thì cả chính đơn vị trực tiếp thi công xây dựng mà đã thực hiện thi công vượt quá chiều cao cho phép cũng sẽ bị xử lý vi phạm chứ không phải chỉ có vi phạm của chủ đầu tư.

Các giao dịch liên quan đến các sản phẩm hay dịch vụ (ví như mua bán, thuê mua căn hộ…) mà có liên quan đến phần xây dựng vượt quá này, đương nhiên là sẽ không được pháp luật thừa nhận.

Điều mà tôi cho rằng cần lưu ý ở đây là chính các khách hàng và chính các tổ chức, cá nhân thực hiện việc phân phối, môi giới, giới thiệu về sản phẩm cho chủ đầu tư.

Họ cần phải hơn ai hết nắm rõ tình trạng pháp lý và bản chất, các quy định về pháp lý của dự án để tránh trường hợp họ xác lập giao dịch để mua cái mà chính người bán cũng không được quyền bán.

Mường Thanh Khánh Hòa xin cắt 3 tầng xây vượt Sở Xây dựng sẽ làm việc cụ thể với chủ đầu tư để báo cáo, xin ý kiến UBND tỉnh.

Khách sạn hình con tàu ở Phú Quốc bị nứt tường khi cắt ngọn Hai tầng trên cùng của khách sạn hình con tàu ở Phú Quốc được thiết kế là nơi lắp đặt hệ thống kỹ thuật nên ...

Bộ Xây dựng tham gia ý kiến việc “cắt ngọn” nhà 8B Lê Trực Phúc đáp công văn của UBND TP Hà Nội về việc xử lý vi phạm tại cao ốc 8B Lê Trực, lãnh đạo Bộ Xây ...