Sức khỏe tài chính DN BĐS tốt hơn giai đoạn 2011 - 2013, đón những động thái tích cực từ thị trường

Sức khỏe tài chính của các DN BĐS vẫn tốt hơn so với giai đoạn “đóng băng” 2011 - 2013

Trong báo cáo ngành bất động sản nhà ở mới đây của Chứng khoán VNDirect, đơn vị này cho biết ngay từ đầu năm nay đã nhận thấy ngày càng gia tăng doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong nghĩa vụ thanh toán nợ và đối diện nguy cơ mất thanh khoản, trong bối cảnh hoạt động tái cơ cấu nợ, tiếp cận nguồn vốn khó khăn và bán hàng ảm đạm.

Đơn vị này cũng ước tính khoảng 37.642 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đáo hạn trong quý II và 65.905 tỷ đồng sẽ đáo hạn trong nửa cuối năm. 

Bên cạnh đó, vào giữa tháng 2, 54 tổ chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi, làm dấy lên lo ngại về thanh khoản. VNDirect ước tính khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu từ các tổ chức này sẽ đáo hạn trong năm nay, khoảng 90% đến từ doanh nghiệp bất động sản. 

VNDirect cho rằng, sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp đang dần suy yếu, song, vẫn tốt hơn so với chu kỳ “đóng băng” 2011 - 2013. 

Theo phân tích của đơn vị này dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp bất động sản (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết), vòng quay hàng tồn kho giảm mạnh trong năm 2022 do doanh số ký bán ảm đạm. Hệ số thanh toán lãi vay hiện tại đang giảm mạnh xuống mức thấp nhất vào giai đoạn 2011 - 2013.

Cả tỷ số thanh toán nhanh năm 2022 và tỷ số thanh toán hiện thời đều đang sụt giảm, cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2011. 

Song, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu hiện tại lành mạnh hơn giai đoạn 2011 - 2013, tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cũng cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011 - 2013.

Thị trường đang có những động thái tích cực, kỳ vọng vào những quyết sách quyết liệt hơn

Theo VNDirect, chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Theo quan sát, TP HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan. 

Do đó, nếu Luật Đất đai sửa đổi 2023 được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024, đây sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024 - 2025.

Mặt khác, các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội (NOXH). Một số chủ đầu tư cũng đã thông báo sẽ đồng hành tham gia phát triển các dự án NOXH, như Vinhomes có kế hoạch triển khai 500.000 căn trong 5 năm tới, Him Lam, Hưng Thịnh cũng có kế hoạch phát triển phân khúc này trong thời gian tới. 

Theo quy định, lợi nhuận định mức của các dự án này không vượt quá 10% tổng mức đầu tư, VNDirect tin rằng các chủ đầu tư trên khi thực hiện dự án NOXH nhằm duy trì dòng tiền hoạt động hơn là mục tiêu lợi nhuận.

Ngoài ra, theo VNDirect, việc khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường bất động sản có thể “đảo chiều”. Đơn vị này cũng có các đề xuất như tăng cường trách nhiệm xã hội của các ngân hàng đảm bảo những dự án đang xây dựng có thể bàn giao đến khách hàng, hạ lãi suất mua nhà. 

VNDirect quan sát,  hiện có nhiều dự án đang đình trệ/chậm tiến độ thi công so với kế hoạch do gặp vấn đề thanh khoản, điều này có thể làm tình hình trở nên mất kiểm soát hơn khi người mua nhà lo ngại và dừng trả nợ vay mua nhà. 

VNDirect cũng kỳ vọng sẽ có thêm nhiều ngân hàng thương mại sẽ giảm lãi suất cho vay hỗ trợ thị trường bất động sản trong thời gian tới, sau khi Agribank thông báo giảm lãi suất cho các đối tượng kinh doanh bất động sản gặp khó khăn. 

Bên cạnh đó, đơn vị này cũng kỳ vọng xu hướng lãi suất tăng sẽ tiệm cận điểm đảo chiều từ quý II nhờ lãi suất huy động hạ nhiệt khi lãi suất điều hành của FED có thể đạt đỉnh vào quý II, giúp giảm áp lực lên tỷ giá và lãi suất của Việt Nam. 

Ngân hàng Nhà nước chủ động hơn trong việc hỗ trợ thanh khoản cho thị trường thông qua nghiệp vụ thị trường mở hoặc mua ngoại tệ để tăng dự trữ ngoại hối; nhu cầu tín dụng chậm lại do tăng trưởng kinh tế giảm tốc và thị trường bất động sản ảm đạm.

Sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc do Thủ tướng chủ trì ngày 17/2, Chính phủ đã đưa ra dự thảo Nghị quyết về một số giải pháp như đề xuất giãn nợ gốc, lãi vay; tiếp tục cấp tín dụng với dự án bất động sản có phương án vay vốn khả thi, khách hàng có tiềm lực tài chính, giảm lãi suất cho vay; đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho NOXH và nhà ở cho công nhân (tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã phát hành trong giai đoạn 2013 - 2016). 

Dự thảo mới nhất về sửa đổi Nghị định 65 cũng đề xuất cho phép các trái phiếu đã phát hành được đàm phán gia hạn thêm thời gian và nới lỏng một số điều kiện phát hành. 

VNDirect cho rằng những chính sách này nếu được triển khai sẽ giúp giảm áp lực thanh khoản cho doanh nghiệp trong ngắn hạn.