Trước áp lực dòng tiền âm, doanh nghiệp BĐS đang xoay sở ra sao?

Đuối với dòng tiền âm

Dịch COVID-19 khiến công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… của nhiều doanh nghiệp BĐS bị đình trệ. Nhiều lãnh đạo doanh nghiệp đã phải thốt lên "đây là một giai đoạn thực sự là khó khăn chưa từng có".

Thống kê kết quả kinh doanh quí đầu năm của nhiều doanh nghiệp bất động sản đại chúng giao dịch trên sàn chứng khoán cũng cho thấy, không ít doanh nghiệp có sự tăng trưởng về lợi nhuận nhưng lại có dòng tiền kinh doanh âm.

Tính từ năm 2015, quí I/2020 là quí đầu tiên dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trên toàn thị trường âm (âm 26.000 tỉ đồng); trong đó, bất động sản là ngành có dòng tiền từ hoạt động kinh doanh giảm mạnh nhất (âm 12.000 tỉ đồng), báo cáo phân tích của FiinGroup vừa công bố mới đây cũng cho biết.

Cụ thể, quí 1/2020, Novaland (âm 672 tỉ đồng), Hải Phát (âm 61 tỉ đồng), Nhà Đà Nẵng (âm 56 tỉ đồng), Nhà Thủ Đức (âm 33 tỉ đồng), Tập đoàn Hà Đô (âm 28 tỉ đồng),...

Trong đó, điển hình nhất phải kể đến CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG), dù vẫn báo lãi nhưng dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp này âm liên tục từ năm 2016 đến nay, thậm chí còn tăng lên, tập trung ở các khoản phải thu, hàng tồn kho và các khoản phải trả.

Quí I/2020, DXG ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 1.484 tỉ đồng, trong khi cùng kì năm trước dương 260 tỉ đồng. 

Tương tự, Tổng CTCP Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã VCG) cũng là một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS và có 2 năm liên tiếp gần đây âm dòng tiền kinh doanh.

Quí đầu năm, Vinaconex ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 1.060 tỉ đồng, trong khi cùng kì năm ngoái chỉ âm 266 tỉ đồng. Nguyên nhân đến từ sự đột biến trong các khoản phải thu và hàng tồn kho.

Hai doanh nghiệp khác là CTCP Đầu tư LDG (Mã: LDG), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) cũng âm dòng tiền kinh doanh âm 2 năm liên tiếp,...

Theo FiinGroup, dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS thường không ổn định hoặc không có xu hướng rõ ràng (nếu xem theo quí). Số ngày vòng quay tiền mặt của ngành BĐS kể từ giai đoạn 2018 - 2019 đang có xu hướng tăng lên và đây sẽ là chỉ báo quan trọng của ngành trong giai đoạn sắp tới.

Tính kế xoay sở

Phải nói thêm, BĐS là một ngành đặc thù, việc một doanh nghiệp âm dòng tiền kinh doanh bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân. Chẳng hạn, khi doanh nghiệp bỏ vốn mua đất và thực hiện dự án, nếu các dự án chưa đủ điều kiện mở bán do thủ tục pháp lí hoặc thiếu vốn triển khai sẽ dẫn đến việc chưa thể thu tiền về. 

Ngược lại, một doanh nghiệp có nhiều dự án gối đầu mà dòng tiền âm liên tiếp trong nhiều năm liền cũng cho thấy rõ định hướng phát triển của doanh nghiệp là chấp nhận rủi ro cao để tập trung chạy đua về tăng trưởng.

Trong bối cảnh hiện tại, nếu doanh nghiệp nào cân đối được dòng tiền để tiếp tục phát triển các dự án còn dang dở thì cơ hội để vực dậy sẽ rộng hơn rất nhiều.

Trong các cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2020 vừa diễn ra muộn do COVID-19, hầu hết các doanh nghiệp đã phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh ở mức thận trọng, đồng thời, các giải pháp khắc phục tình trạng thiếu vốn cũng đã được trình cổ đông thông qua.

Đơn cử, năm 2020, Đất Xanh dự kiến doanh thu và lợi nhuận đều giảm khoảng 15% so với kết quả thực hiện được ở năm 2019. Trong đó, doanh thu thuần dự kiến 4.900 tỉ đồng và lãi ròng kì vọng 1.034 tỉ đồng. Doanh nghiệp sẽ mở bán dự án Gem Skyworld Long Thành và Gem Riverside.

Doanh nghiệp dự kiến không chia cổ tức và giữ lại toàn bộ lợi nhuận hiện có để bổ sung vốn kinh doanh, cũng như tăng vốn chủ sở hữu. Trước đó, công ty dự kiến chia cổ tức năm 2019 với tỉ lệ 22%.

Ngoài ra, doanh nghiệp dự kiến phân bổ gần 875 tỉ đồng từ việc chào bán cổ phiếu ra công chúng (năm 2019) để bổ sung vốn lưu động và tăng vốn điều lệ cho BĐS Hà An, qua đó để công ty con này phát triển dự án 92,2 ha tại xã Long Đức (Đồng Nai).

Với Vinaconex, vấn đề trong việc cân đối dòng tiền cũng là một nguyên nhân khiến doanh nghiệp này muốn tăng vốn điều lệ trong năm 2020, thông qua việc chào bán cho cổ đông hiện hữu.

Vinaconex hiện đang có 441,7 triệu cổ phiếu đang lưu hành trên thị trường và dự kiến chào bán thêm 66,26 triệu đơn vị (giá chào bán 15.000 đồng/cp), tương ứng tỉ lệ 15%.

Nếu chào bán thành công toàn bộ, số tiền mà Vinaconex thu về đạt khoảng 994 tỉ đồng. Toàn bộ số tiền này được dùng để triển khai KĐT đại lộ Hòa Bình; đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN Đông Anh; khu du lịch nghỉ dưỡng Condotel Resort ven biển Tuy Hòa và làm vốn đối ứng của Vinaconex tham gia vào một số dự án BOT.

Với Hải Phát Invest, ĐHĐCĐ công ty vừa thông qua phương án tăng vốn điều lệ lên hơn 3.000 tỉ đồng trong năm 2020. 

Theo giải trình của doanh nghiệp, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc do ảnh hưởng của dịch COVID-19. Tổng nhu cầu vốn của Hải Phát trong năm 2020 tương đối lớn (khoảng 5.590 tỉ đồng), trong đó chi phí chuẩn bị đầu tư và triển khai các dự án 1.794 tỉ đồng; chi phí M&A và các hoạt động khác 2.129 tỉ đồng; chi hoạt động và cơ cấu các khoản vay 1.667 tỉ đồng.

Còn với TTC Land, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu năm nay đạt 2.056 tỉ đồng, cao gấp đôi so với thực hiện năm 2019. Tuy nhiên, kế hoạch lợi nhuận trước thuế giảm hơn 65% xuống 120 tỉ đồng.

Trong đó, Công ty sẽ dự kiến tập đẩy nhanh tiến độ bán hàng các dự án BĐS dân dụng trọng điểm như Panomax, Jamona Heights, Belleza (tầng 1 - 6), Charmington Tân Sơn Nhất, Charmington IRIS, The West Bình Chánh.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng giữ lại toàn bộ lợi nhuận năm 2019 (gần 177 tỉ đồng) để bổ sung vốn đầu tư kinh doanh, vượt qua giai đoạn khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch COVID-19.

Chia sẻ thêm về kế hoạch này, tại ĐHĐCĐ, Tổng Giám đốc TTC Land Vũ Quốc Thái cho biết, do ảnh hưởng của thủ tục pháp lí và dịch COVID-19, TTC Land phải tạm dừng xây dựng một tháng, ảnh hưởng đến trực tiếp đến ghi nhận doanh thu và lợi nhuận (một số dự án dự kiến hoàn thành vào cuối quí IV).