Trước thềm khởi công tuyến đường hơn 3.200 tỷ, thị trường bất động sản khu nam Hà Nội đang đắt đỏ đến đâu?

Khởi công đường nghìn tỷ nối vành đai 3 vào tháng 6

Vào tháng 6 tới đây, dự án đầu tư xây dựng đường kết nối đường Pháp Vân - Cầu Giẽ với vành đai 3 dự kiến sẽ được khởi công, thông tin từ Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình giao thông Hà Nội.

Dự án này có tổng mức đầu tư hơn 3.241 tỷ đồng từ ngân sách TP Hà Nội. Thời gian dự kiến thực hiện đến năm 2025. Quy mô đầu tư xây dựng tuyến đường kết nối đường Pháp Vân - Cầu Giẽ với đường Vành đai 3 có chiều dài khoảng 3,4 km (tính cả chiều dài các nút giao).

Bề rộng mặt cắt ngang đường chính 60 m, gồm 6 làn xe cơ giới 3,5 m, 2 làn xe hỗn hợp tại 2 đường đô thị song hành 7 m, dải phân cách giữa, phân cách bên, vỉa hè hai bên.

Việc hình thành tuyến đường theo quy hoạch, giải quyết tình trạng ùn tắc, đảm bảo trật tự an toàn giao thông cho khu vực nội thành. Đồng thời, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội cho quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì và khu vực phía Nam, Đông Nam Thành phố.

Hoàng Mai là quận mới của Hà Nội, đang có tốc độ phát triển hạ tầng tương đối nhanh. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, mặt bằng giá bán bất động sản quận Hoàng Mai ghi nhận mức tăng tiệm cận một số quận phát triển trước đó như Hà Đông, Nam Từ Liêm…

Ngoài vị trí là cửa ngõ phía nam Hà Nội, nhiều trục đường giao thông lớn, hạ tầng quận Hoàng Mai vẫn đang tiếp tục hoàn thiện. Có thể kể đến là việc nâng cấp, mở rộng cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, Vành đai 2.5, đường Lĩnh Nam, mở rộng đường Tam Trinh, Nguyễn Xiển – Nghiêm Xuân Yêm – Hoàng Liệt, Minh Khai – Vĩnh Tuy – Yên Duyên…

Ngoài ra, quận này còn có dự án Tuyến đường sắt đô thị số 3, đoạn Ga Hà Nội – Hoàng Mai dài 8,7 km đi ngầm toàn bộ theo hành lang Trần Hưng Đạo – Trần Thánh Tông – Kim Ngưu – Nguyễn Tam Trinh dự kiến thực hiện từ năm 2023 – 2028…

Sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng được kỳ vọng sẽ là động lực giúp thị trường bất động sản Hoàng Mai tiếp tục tăng trưởng về giá, thu hút người mua ở thực và đầu tư, trở thành đối trọng với khu vực phía Tây Hà Nội.  

Biệt thự trung bình 171 triệu/m2

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm qua giá nhà đất quận Hoàng Mai đã tăng trung bình 12,32%/năm, mức tăng xếp thứ 3 trong top 6 quận được quan tâm nhất Hà Nội hiện nay.

Biệt thự, liền kề là loại hình có biên độ tăng giá mạnh tại Hoàng Mai, tương tự như những quận giáp vùng ven khác (Nam Từ Liêm, Hà Đông, Long Biên), do vẫn có thêm nguồn cung mới với mặt bằng giá cao hơn hẳn những năm trước.

Trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp và không có dự án mới, từ sau dịch Covid-19, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, nơi có không gian sống xanh hơn và rộng rãi hơn của những người có điều kiện tài chính đã đẩy sức mua và mặt bằng giá biệt thự tại Hoàng Mai lên cao.

Vào năm 2019, trước thời điểm dịch Covid-19, giá biệt thự quận Hoàng Mai tăng khoảng 10% so với năm 2018. Trong khi đó, chỉ trong năm 2021-2022 giá biệt thự đã tăng 34,6%. Tính đến hết năm 2022, giá biệt thự tại quận Hoàng Mai đạt mốc trung bình 171 triệu/m2, tăng gấp hơn 2 lần so với năm 2018. 

Tại thời điểm tháng 4/2023, giá biệt thự, liền kề tại một số dự án ở Hoàng Mai như Gamuda City rơi vào 169 – 205 triệu/m2; Louis City Hoàng Mai dao động 125 – 213 triệu đồng/m2; KĐT Pháp Vân – Tứ Hiệp 108 – 207 triệu/m2; KĐT Đại Kim 160 – 269 triệu/m2; KĐT Linh Đàm 109 – 265 triệu/m2; KĐT Đại Kim – Định Công 49 – 190 triệu/m2; KĐT Đền Lừ II: 215 – 263 triệu/m2.

Tài chính 3 - 5 tỷ đồng cho một căn nhà mặt đất

Đất nền, thổ cư là phân khúc xếp thứ hai về mức độ biến động giá mạnh tại quận Hoàng Mai, với mức tăng trung bình trong 5 năm (2018 - 2022) là 14,89%/năm. Nếu so với các quận phía tây, giá đất tại Hoàng Mai tương đương quận Nam Từ Liêm và Hà Đông, mặt bằng giá cũng không đồng đều.

Cụ thể, khu vực giáp quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân có mặt bằng giá cao hơn hẳn so với khu vực giáp Thanh Trì và Long Biên. Trong khi giá đất tại các phường Lĩnh Nam, Trần Phú, Thanh Trì, Vĩnh Hưng trung bình 62 - 65 triệu/m2 thì tại các phường Hoàng Liệt, Đại Kim, Tương Mai… trung bình 105 - 115 triệu/m2.

Nhìn chung, giá đất quận Hoàng Mai đã tăng khá mạnh trong những năm gần đây với nguồn cung giá mềm ngày càng hạn hẹp. Với tài chính 2 - 3 tỷ đồng trở lên, người mua mới có thể tìm kiếm những mảnh đất diện tích 30 - 50 m2 nằm trong các ngõ nhỏ đường Thúy Lĩnh, Tân Khai, Tam Trinh, Mai Động… nhưng nguồn cung rất hạn chế.

Nhà riêng quận Hoàng Mai ghi nhận mức tăng trung bình mỗi năm khoảng 9,18%, thấp hơn Hà Đông, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và tương đương với quận giáp ranh là Thanh Xuân. Tính đến hết năm 2022, giá nhà riêng quận Hoàng Mai đạt mốc trung bình khoảng 104 triệu/m2.

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, nguồn cung rao bán nhà riêng, nhà nguyên căn quận Hoàng Mai tập trung chủ yếu ở các phường Tân Mai, Hoàng Văn Thụ, Giáp Bát, Định Công, Lĩnh Nam với biên giá khá rộng, 79 - 264 triệu/m2.

Với tài chính 3 - 5 tỷ đồng, người mua có thể tìm kiếm được khá nhiều sản phẩm nhà riêng tại quận Hoàng Mai nhưng diện tích khiêm tốn, phổ biến từ 30 - 55 m2. Ở tầm tài chính hạn chế hơn, từ 2-3 tỷ đồng, nguồn cung bị thu hẹp hơn rất nhiều, với diện tích khoảng 25 - 30 m2 trong các ngõ nhỏ.

Vẫn còn nhiều chung cư dưới 30 triệu/m2

Chung cư tuy có biến động giá không mạnh nhưng đây lại là loại hình bất động sản đáng chú ý tại quận Hoàng Mai với nguồn cung dồi dào và nhu cầu lớn. Hoàng Mai là quận dẫn đầu về số lượng dự án chung cư tại Hà Nội hiện nay với khoảng 64 dự án, tập trung tại các phường Hoàng Liệt, Định Công, Yên Sở, Đại Kim, Tương Mai. 

Các chung cư tại quận Hoàng Mai có mặt bằng giá khá mềm, trung bình khoảng 32 triệu/m2, khoảng giá phổ biến từ 36 - 52 triệu/m2. Thực tế, Hoàng Mai vẫn còn nhiều dự án có giá dưới 30 triệu/m2 như HH Linh Đàm (20 - 25 triệu/m2); VP Linh Đàm (21 - 26 triệu/m2); Kim Văn – Kim Lũ (24 - 28 triệu/m2); Viễn Đông Star (26 - 29 triệu/m2); Chung cư Đồng Tàu 27 - 29 triệu/m2); South Tower (25 - 29 triệu/m2); Lidaco - Vinaconex 7 (25 - 28 triệu/m2); Hateco Hoàng Mai (28 triệu/m2)...

Giai đoạn 2021 - 2023, nguồn cung mới chung cư ở Hoàng Mai rất khan hiếm do quỹ đất hạn hẹp, siết tín dụng và siết pháp lý dự án. Trên địa bàn quận chỉ có số ít dự án đang triển khai hoặc mới bàn giao với mặt bằng giá khá cao như Hà Nội Melody Residences (42 - 57 triệu/m2); Feliz Home (37 - 47 triệu/m2); Thanh Bình Garden (38 - 46 triệu/m2); Green Park Trần Thủ Độ (34 - 46 triệu/m2).

Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Hoàng Mai vẫn đang trong giai đoạn phát triển mạnh về nguồn cung và giá bán với nhu cầu lớn.

Nếu 5 trở về trước, khi còn là điểm nóng về giao thông và hạ tầng quá tải, bất động sản quận Hoàng Mai kém sức hút thì khoảng 5 năm trở lại đây, Hoàng Mai đã rút ngắn khoảng cách với các quận khu Tây như Hà Đông, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân.