Từ Hưng Yên đến Hà Nam, Thái Bình... 'Cuộc chơi' BĐS công nghiệp vùng ven Hà Nội đang ngày càng nóng

Một tỉnh vùng ven đang tăng tốc để trở thành thủ phủ công nghiệp

Sáng ngày 14/4 mới đây, UBND tỉnh Hưng Yên đã tổ chức lễ khởi công dự án CCN Minh Khai. Dự án này có diện tích hơn 50 ha, thuộc địa bàn xã Lạc Đạo và thị trấn Như Quỳnh, huyện Văn Lâm, tổng mức đầu tư gần 500 tỷ đồng.

Đây không phải là dự án công nghiệp đầu tiên được khởi công trong năm nay tại Hưng Yên. Một tháng trước đó, vào ngày 14/3, tỉnh này đã  khởi công KCN số 5 thuộc KCN và đô thị dịch vụ Lý Thường Kiệt.

Dự án này có diện tích hơn 192 ha, tổng mức đầu tư 2.385 tỷ đồng, nằm trên địa bàn xã Xuân Trúc, xã Quảng Lãng, huyện Ân Thi và xã Nghĩa Dân, huyện Kim Động. 

Trong dự thảo Quy hoạch các tỉnh thành thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hưng Yên là tỉnh có quỹ đất dự kiến cho phát triển công nghiệp lớn nhất cả nước với 15.798 ha. Hưng Yên không giấu tham vọng trở thành "Thủ phủ công nghiệp" của cả nước, và địa phương này đang tăng tốc. 

Theo tìm hiểu của người viết, từ nay đến cuối năm, dự kiến có ít nhất 4 dự án công nghiệp sẽ được khởi công và hoàn thành ở Hưng Yên.

Tại huyện Ân Thi, giai đoạn tháng 4 đến tháng 8, dự án CCN Vân Du - Quang Vinh (45 ha, 566 tỷ đồng) sẽ tiến hành san lấp mặt bằng và đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật; từ tháng 8/2023 dự kiến đi vào hoạt động, tiếp nhận các nhà đầu tư thứ cấp.

Cũng trong quý II năm nay, tại huyện Yên Mỹ, CCN Đồng Than dự kiến bắt đầu triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật, quý III/2025 sẽ bắt đầu thu hút đầu tư. CCN Đồng Than có quy mô gần 75 ha, thuộc địa bàn xã Đồng Than, tổng mức đầu tư khoảng 2.920 tỷ đồng. Trong đó, chi phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư chiếm 863 tỷ đồng.

Còn trong quý IV, CCN Yên Mỹ tại thị trấn Yên Mỹ dự kiến sẽ hoàn tất đầu tư và đưa vào khai thác sử dụng. Dự án này cung cấp khoảng 48 ha đất công nghiệp với tổng mức đầu tư 830 tỷ đồng.

Tại thị xã Mỹ Hào, CTCP Phát triển Hạ tầng Gia Hưng sắp triển khai xây dựng CCN Phùng Chí Kiên với tổng số vốn khoảng 740 tỷ đồng. Dự án gần 50 ha này có thể bắt đầu kinh doanh từ năm 2024...

"Cuộc chơi" không chỉ dành cho Hưng Yên

Hưng Yên không phải địa phương duy nhất ở phía bắc tham gia vào cuộc chơi BĐS công nghiệp. Từ Sơn Tây, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Phú Thọ hay xa hơn một chút là Hà Nam, Thái Bình,... quỹ đất công nghiệp vùng ven Hà Nội đang bắt đầu "dậy sóng".

Theo thống kê của người viết, trong giai đoạn 2023 - 2024, vùng ven Hà Nội sẽ đón lượng lớn quỹ đất công nghiệp từ hàng loạt dự án.

Tại huyện Lạng Giang, Bắc Giang, CTCP Lideco 1 đang triển khai dự án KCN Tân Hưng, dự kiến hoàn thành và đi vào hoạt động từ quý III/2024. Dự án này có diện tích hơn 105 ha, tổng mức đầu tư gần 1.200 tỷ đồng. 

Ở huyện Thanh Ba, Phú Thọ, dự kiến đến tháng 12 năm nay, Công ty TNHH Xây dựng Tự Lập sẽ hoàn thành đầu tư xây dựng CCN Bãi Ba 2 với diện tích 75 ha, tổng mức đầu tư hơn 450 tỷ đồng.

Tại báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) vừa công bố, CTCP Đầu tư Lê Premium cho biết, từ nay đến hết quý IV, doanh nghiệp dự kiến đầu tư xây dựng, san gạt tạo mặt bằng, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật cho CCN Hạnh Phúc - Xuân Phương tại xã Xuân Phương, huyện Phú Bình, Thái Nguyên. CCN Hạnh Phúc - Xuân Phương sẽ mang đến cho thị trường gần 75 ha đất công nghiệp, tổng mức đầu tư gần 800 tỷ đồng, từ quý I/2025 có thể bắt đầu mời các nhà đầu tư thứ cấp vào đầu tư.

Cũng tại Thái Nguyên, tại TP Sông Công có một dự án trọng điểm đang triển khai là CCN Bá Xuyên (49 ha, 432 tỷ đồng). Tính đến thời điểm hiện tại, dự án đã thực hiện giải phóng mặt bằng được trên 36 ha; tổng số vốn đã triển khai khoảng 170 tỷ đồng, chiếm 39% tổng vốn đăng ký. Theo Quy hoạch tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, địa phương này sẽ quy hoạch mới 16 KCN, CCN.

Tại huyện Tiên Lãng, TP Hải Phòng, từ quý I - quý IV/2023, CTCP Đầu tư Hạ tầng Khu công nghiệp Tiến Phát sẽ đầu tư CCN Tiên Cường 2. Dự án 49 ha này nằm trên quốc lộ 10, có tổng mức đầu tư hơn 450 tỷ đồng.

Vốn có thế mạnh về công nghiệp, tỉnh cửa ngõ phía nam Hà Nội là Hà Nam cũng không đứng ngoài cuộc chơi. Dự kiến trong quý IV sắp tới, CCN Trác Văn (57 ha, 722 tỷ đồng) tại thị xã Duy Tiên sẽ hoàn thành các hạng mục kỹ thuật chính để đưa vào vận hành.

Tại Thái Bình, hồi tháng 2, tỉnh này đã khởi công KCN Hải Long tại huyện Tiền Hải. Dự án này có quy mô gần 300 ha, tổng mức đầu tư hơn 2.200 tỷ đồng.

Thời gian tới, Thái Bình sẽ đón thêm hai dự án công nghiệp khác tại Nam Trực và Đông Hưng do Tập đoàn BMK làm chủ đầu tư, bao gồm CCN Hồng Việt (70 ha) cách TP Thái Bình 20 km dự kiến hoàn thành giai đoạn 1 vào quý IV, triển khai giai đoạn 2 trong 2024 - 2025 và CCN Tân Thịnh (50 ha) dự kiến bắt đầu thi công vào đầu năm 2024. 

Ở thị xã Sơn Tây, Hà Nội, dự kiến đầu năm 2024, Công ty TNHH MTV Vinaconex Đầu Tư (Vinaconex Invest) sẽ khởi công CCN Sơn Đông trên diện tích 72,5 ha, tổng mức đầu tư hơn 1.222 tỷ đồng. Tại huyện Phúc Thọ, Hà Nội cũng vừa khởi công CCN Thanh Đa với tổng vốn hơn 250 tỷ đồng.

"Món khoái khẩu" của nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường đi xuống

Từ đầu năm, những thách thức về kinh tế vĩ mô đã và đang ảnh hưởng đến thị trường BĐS, đặc biệt là các phân khúc như chung cư hay nhà liền thổ. Còn với BĐS công nghiệp, phân khúc này vẫn duy trì được vị thế là điểm sáng của thị trường trong những thời điểm ảm đạm nhất. 

Dòng chảy FDI đang chậm lại, đã có những thách thức được dự báo sẽ xảy đến với BĐS công nghiệp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhu cầu của nhà đầu tư đối với phân khúc này vẫn là rất lớn, đặc biệt ở các tỉnh vùng ven Thủ đô.

Đơn cử tại CCN Sơn Đông, dù chưa khởi công, song chủ đầu tư Vinaconex Invest cho biết, hiện nay đã có 10 công ty, doanh nghiệp và 51 cơ sở sản xuất, cá nhân đã tổ chức đăng ký thuê mua sử dụng đất sản xuất tại dự án.

Hay trường hợp của CCN Tiên Cường 2 của chủ đầu tư Tiến Phát ở Hải Phòng, doanh nghiệp cho biết đã đạt được thỏa thuận về mặt nguyên tắc với 5 nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu đầu tư các dự án sản xuất, kinh doanh trong CCN Tiên Cường 2 với tổng số vốn đăng ký ước tính khoảng 520 tỷ đồng, tổng quy mô đầu tư dự kiến khoảng 12 ha.

Tiến Phát cũng đưa ra dự báo, với khả năng thu hút đầu tư như hiện nay, dự kiến CCN Tiên Cường 2 có khả năng lấp đầy trong khoảng thời gian 5 năm kể từ khi xây dựng hoàn thành. Cụ thể, năm 2024 sẽ lấp đầy 33%, năm 2025 là 55%, năm 2026 là 75%, năm 2027 là 95% và năm 2028 lấp đầy 100%.

Tại báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam, đơn vị này cho hay, trong giai đoạn 2022 - quý I/2023 ghi nhận nhiều giao dịch lớn với quy mô từ 10 ha trở lên tại các tỉnh Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử và ô tô.

Thời của các thị trường công nghiệp cấp 2

Còn nhớ trước khi dịch Covid-19 diễn ra, BĐS công nghiệp đã được dự báo sẽ đón làn sóng dịch chuyển vốn đầu tư FDI từ các doanh nghiệp nước ngoài. Để "dọn tổ đón đại bàng", chúng ta cần chuẩn bị một quỹ đất đủ lớn. 

Thời điểm ấy, câu chuyện khan hiếm nguồn đã được đề cập tại các tỉnh được xem là thủ phủ công nghiệp như Bắc Ninh, Bình Dương, hay cả Hà Nội, TP HCM... Trong bối cảnh đó, những tỉnh vùng ven như Hưng Yên, Hà Nam hay Thái Bình đã được dự báo được hưởng lợi với quỹ đất và nguồn nhân lực dồi dào.

Đến nay, các địa phương tỉnh lẻ quanh Hà Nội đang dần vươn mình trên bản đồ BĐS công nghiệp, đặc biệt là các thị trường cấp 2 như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang Quảng Ninh, Hà Nam, Thái Bình.

Theo CBRE, tính đến quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền bắc và miền nam đạt hơn 20.300 ha, trong đó miền bắc chiếm gần 43% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới ở miền bắc năm 2022 là tích cực (diện tích cho thuê mới tăng 35% theo năm).

Thời gian gần đây, nhu cầu mạnh mẽ từ các nhà sản xuất cùng việc nâng cao lợi thế cạnh tranh của các thị trường cấp 2, đã hỗ trợ cho hoạt động tích cực của ngành công nghiệp tại những thị trường này.

Về lợi thế cạnh tranh của thị trường cấp 2, các khu vực này đang được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường cấp 1, trong khi quỹ đất sẵn có mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn. Bên cạnh đó, những dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm ở miền bắc đã giúp cải thiện khả năng kết nối từ các tỉnh cấp 2 đến những thành phố lớn, có thể kể đến như cao tốc Vân Đồn – Móng Cái, sắp tới có đường vành đai 4 và cao tốc Bắc - Nam,...

Xét về các yếu tố liên quan đến lao động, chi phí của các tỉnh cấp 2 ở mức cạnh tranh cao hơn so với thị trường cấp 1, sự cạnh tranh cũng ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng nhà máy quy mô lớn. 

"Do một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 cung cấp những chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập và miễn tiền thuê đất, nên các công ty sản xuất ở khu vực này có thể được hưởng nhiều điều kiện thuận lợi hơn.

Nhờ đó, các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút nhiều nhà sản xuất lớn và các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn, đến để thành lập nhà máy", bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam chia sẻ.