Trường hợp nào người dân bị thu hồi sổ đỏ?

Với tâm lý an cư lạc nghiệp, nhiều người mong muốn sở hữu một cuốn sổ đỏ thuộc về riêng mình. Người dân thì vẫn gọi là sổ đỏ nhưng theo pháp luật thì sổ đỏ là gì?

Ảnh minh họa.

Trả lời câu hỏi này, luật sư Nguyễn Hồng Bách, Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng: “Nhân dân ta vẫn gọi là sổ đỏ nhưng qui định trong các văn bản pháp luật là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khái niệm về quyền sử dụng đất có sự  thay đổi theo thời gian.

Theo Luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lí để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở, người sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Cũng theo Luật sư Nguyễn Hồng Bách, về bản chất của sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng, thậm chí là sổ xanh thì đều là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền khác nhau ban hành.

Sổ đỏ là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành với nội dung ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Sổ hồng là mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, bìa có màu hồng với nội dung ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sở hữu đất ở. Chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở.

Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sở hữu đất thì cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Sổ trắng là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đã được nhà nước công nhận từ trước đây rất lâu.

Giấy được cấp trước 30/4/1975 có văn tự đoạn mại bất động sản, bằng khoán điền thổ; cấp sau 30/4/1975 có giấy phép mua bán nhà, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận (hoặc quyết định) của UBND cấp huyện công nhận quyền sở hữu nhà ở. Còn một loại sổ nữa là sổ xanh. Sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do lâm trường cấp để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn.

Có thể nói, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ phải có đủ các điều kiện theo quy định và cũng phải tuân thủ theo thủ tục khá phức tạp. Nhưng không phải cứ có sổ đỏ là được sử dụng vĩnh viễn quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ chưa chắc đã đảm bảo tính pháp lý của thửa đất. Bởi lẽ nhiều trường hợp sổ đỏ đã được cấp nhưng lại bị thu hồi.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Liên đoàn Luật sư Việt Nam.

Đề cập đến những quy định của pháp luật về trường hợp sổ đỏ đã được cấp sẽ bị thu hồi, Luật sư Nguyễn Hồng Bách giải thích: Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Khoản 2 Điều 106, Nhà nước thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp trong bốn trường hợp:

“Trường hợp thứ nhất là nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên sổ đỏ đã cấp. Trường hợp thứ hai là cấp đổi sổ đỏ đã cấp thì đương nhiên sổ cũng phải thu. Trường hợp thứ ba, người sở hữu đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp sổ mới, có nhiều trường hợp giao dịch nhiều quá hết chỗ ghi ở biến động phải thu hồi cái cũ.

Trường hợp thứ tư là sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai như là cấp không đúng thẩm quyền; không đúng đối tượng sử dụng đất; không đúng diện tích đất và không đủ điều kiện được cấp nhưng đã cấp; không đúng mục đích sử dụng hoặc thời hạn sử dụng đất, hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp sổ đỏ đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất theo quy định của Bộ Luật dân sự.

Tuy nhiên, còn một trường hợp nữa là sổ đỏ đã cấp khi thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án Nhân dân theo Nghị định số 43/2014”.

Vừa qua, các cư dân đã mua nhà tại các dự án của Tập đoàn Mường Thanh vừa qua, với lý do sai phạm của chủ đầu tư, rất nhiều giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người dân bị thu hồi.

Trong trường hợp này, nếu không do lỗi của người dân thì người dân có được xem xét cấp sổ đỏ lần nữa hay không? Nếu không được cấp thì ai là người bồi thường thiệt hại cho người đã mua nhà? Luật sư Nguyễn Hồng Bách cho rằng, cần có căn cứ pháp lý để xem xét và nếu có sai phạm thì phải xử lý theo quy định của pháp luật.

“Chúng ta thấy hiện tại các cơ quan chức năng đang xem xét. Cơ quan điều tra cũng đã khởi tố vụ án để điều tra, xem xét trách nhiệm của chủ đầu tư, thậm chí là một số cơ quan có liên quan.

Tất nhiên trách nhiệm đến đâu cơ quan điều tra sẽ xem xét, xử lý nếu có sai phạm theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó mới có căn cứ pháp lý để xem xét việc giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua đã đúng pháp luật chưa. Bất luận trong trường hợp nào, người mua không có lỗi thì cần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Cá nhân tôi cho rằng, mua căn hộ không đúng quy hoạch hoặc vượt tầng, hoặc chuyển đổi công năng không được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật thì đương nhiên chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm với người dân.

Nhưng nếu không ảnh hưởng đến kết cấu an toàn phòng cháy chữa cháy, thoát nạn thì có thể tiếp tục xem xét duy trì để ổn định tình hình đời sống của bà con vì quyền và lợi ích hợp pháp của bà con khi mua nhà”- Luật sư Bách cho hay.