Uỷ ban Kinh tế và Tài chính: Mức đặt cọc đấu giá đất tối đa 50% là tương đối cao

Liên quan đến trình tự, thủ tục đấu giá tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá, dự thảo chỉ yêu cầu niêm yết tại UBND cấp xã đối với tài sản là bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật hóa quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP nhằm tháo gỡ khó khăn trong đấu giá đất, nâng tỷ lệ tiền đặt trước lên thành 20 - 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân.

Bổ sung quy định người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá thì được coi là đã đồng ý trả giá với giá ít nhất bằng với giá khởi điểm, nhằm hạn chế tình trạng cò mồi, người không có nhu cầu mua thực sự vẫn tham gia đấu giá để trục lợi. 

Về trình tự, thủ tục đấu giá tài sản tự nguyện, dự thảo bổ sung chương riêng quy định trình tự, thủ tục đấu giá đối với tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân tự nguyện lựa chọn bán thông qua đấu giá.

Chủ sở hữu tài sản có thể thỏa thuận trình tự, thủ tục linh hoạt, lựa chọn hình thức, phương thức đấu giá phù hợp. Tổ chức hành nghề đấu giá được hợp tác với các tổ chức hành nghề đấu giá trong và ngoài nước, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, thống nhất và tiệm cận thông lệ quốc tế.

Về chế tài xử lý đối với người trúng đấu giá, nhằm khắc phục triệt để tình trạng tham gia đấu giá để trục lợi, gây tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, dự thảo đã thể chế hóa quy định của Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP.

Theo đó, bổ sung quy định cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định của pháp luật đấu giá hoặc pháp luật liên quan dẫn đến kết quả đấu giá bị hủy sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.  

Ngoài ra, về tiêu chuẩn đấu giá viên, dự thảo mở rộng quy định, cho phép các cá nhân có trình độ đại học trở lên trong tất cả các ngành, lĩnh vực đều có thể trở thành đấu giá viên. Quy định này thay thế việc hạn chế trình độ đại học trong một số lĩnh vực như luật, kinh tế, tài chính, ngân hàng, quản trị kinh doanh của Luật hiện hành.

Về doanh nghiệp đấu giá tài sản, cần được thành lập, tổ chức và hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và có đăng ký ngành, nghề kinh doanh dịch vụ đấu giá tài sản.     

Trình bày Báo cáo thẩm tra tóm tắt dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính (UBKTTC) Phan Văn Mãi cho biết, cơ quan này nhận thấy Hồ sơ dự án Luật cơ bản đáp ứng yêu cầu và đủ điều kiện trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến.    

Về lựa chọn tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, UBKTTC đề nghị quy định ngay trong Luật các nguyên tắc, tiêu chí cơ bản và phạm vi áp dụng. Đối với tài sản có giá khởi điểm hoặc tổng giá khởi điểm thấp, giao Chính phủ quy định cụ thể ngưỡng giá, trường hợp và phương thức lựa chọn. 

Về đăng ký tham gia đấu giá và xác định người trúng đấu giá khi không có giá trả hợp lệ, đề nghị rà soát dự thảo để bảo đảm đồng bộ, phân định rõ các giai đoạn đăng ký tham gia, tham dự phiên đấu giá và thực hiện hành vi trả giá, làm rõ hậu quả pháp lý và việc xử lý tiền đặt trước trong từng trường hợp. Nếu tiếp tục duy trì cơ chế bốc thăm, cần quy định rõ điều kiện, phạm vi, trình tự, phương thức thực hiện và phương án xử lý khi tất cả người tham dự phiên đấu giá không chấp nhận bốc thăm. 

Về tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước, UBKTTC ghi nhận việc dự thảo nâng mức tiền đặt trước đối với quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên 20 - 50% nhằm tăng trách nhiệm người tham gia, hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, UBKTTC cho rằng mức tối đa 50% là tương đối cao, có thể tác động đến khả năng tiếp cận đấu giá, chi phí vốn và mức độ cạnh tranh.

Vì vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng trả giá cao nhưng không thanh toán, hiệu quả của việc tăng tiền đặt trước, làm rõ căn cứ lựa chọn mức 20 - 50% và tiêu chí xác định mức cụ thể trong khoảng này nhằm bảo đảm cân bằng giữa yêu cầu phòng ngừa vi phạm và tính cạnh tranh trong đấu giá. 

Ngoài ra, UBKTTC còn đề nghị hoàn thiện cơ chế xác định người trả giá liền kề, nhất là trường hợp có từ 2 người trở lên cùng trả một mức giá trong đấu giá bằng bỏ phiếu hoặc đấu giá trực tuyến. Cần quy định các tiêu chí khách quan như thời điểm trả giá hoặc dữ liệu kỹ thuật kiểm chứng được, nếu không thể xác định thì có thể áp dụng cơ chế bốc thăm công khai để bảo đảm minh bạch, hạn chế tranh chấp.

Về bước giá và nguyên tắc xác định bước giá, dự thảo cho phép người có tài sản quyết định áp dụng hoặc không áp dụng bước giá và giao Chính phủ quy định chi tiết. UBKTTC đề nghị xác định rõ nguyên tắc, tiêu chí ngay trong Luật để tránh việc đưa ra bước giá quá cao hoặc quá thấp làm ảnh hưởng đến tính cạnh tranh và khả năng hình thành giá sát thị trường.